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CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期北京中铁新业顾问有限公司二OO八年三月中铁自在城市(二期)【前期定位策略报告】中国中铁置业集团CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期站市场的高度从客户的角度以产品的精度用推广的力度完成蜕变!——打一场漂亮的反击站CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期市场分析定位分析汇报纲要营销推广营销策略费用预算CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期第一部分市场分析CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期A.宏观政策背景;B.广州市政府调控房价系列动作.一、宏观市場环境CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期A1.潜在政策有可能持续出台;2007年原被称为宏观政策消化年，认为只是对原有房地产宏观调控政策的逐项落实和逐渐细化；连续的90/70、限制外资购房、追缴土地增值税等新政实行以来，各大城市房价仍然在迅速上涨，国家开始考虑到宏观政策并未落实到位，种种迹象表明近期可能加大力度；除传统的土地、规划、拆迁等传统监管内容外，多个新的监管重点如公积金监管、房产估价规范、预售款监管、集资建房规范、官商勾结下的官员低价买房的查处等正成为楼市调控“暗战”白热化的导火索。随着宏观调控政策的不断出台，购房者重新对国家宏调报以希望！CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期A2.经济显过热，银行加息压力增自06年4月以来央行已加息三次，预期未来加息压力仍然比较大；2007年以来四次上调存款准备金率；控制流动性过剩，收缩银根；加大置业成本。利率早已走上上升通道，购房者开始更多考虑供楼问题CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期2007年股市空前大热，上证指数轻松突破4000点；全民掀起股票、基金投资狂潮，开户人数暴增；资金大量回撤，流入疯狂的股市，可能影响部分市民购房行为；当然，对于投资性和高档物业而言，却意味着可以寻找更多急于变现的投机资本！A3.股市屡创新高，全民投资热情空前高涨，资金投入暂离楼市;自在城市花园的品牌形象始终是自住型中端物业，对于从股市中抽离的投机资本吸引力明显偏弱！CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期A.宏观政策背景B.广州市政府调控房价系列动作一、宏观市場环境CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期1、增加土地供应----三年内全市十区每年供应土地5平方公里；2、允许单位自建房----2010年基本解決中低收入家庭住房問題；3、盘活存量土地----今年公幵出让16宗居住类闲置用地；4、推进老城区改造----启动越秀、荔湾、海珠旧房连片改造项目；5、加快审批速度----缩短商品住房幵发审批流程总体时间；6、打击哄抬房价----全面检查全市楼盘，加强监督管理；7、及时发布信息----大力宣传政府稳定房价的思路和决心；B1.2007年3月底出台穗七条，显示出广州市政府决心之大可以说，继全国推出首个双限双竞地块拍卖之后，广州对于中央政策的反应，再次走在一众城市前列！CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期B2.07年4月下旬，发布新28条政府市场监管措施，并开始实施07年5月前，针对商品房预售行为、预售款监管、公建配套、交易登记、中介服务、房地产租赁、房地产估价和市场监督检查等八大方面，广州市国土局发布了《关于进一步加强房地产市场管理的通知》，共有二十八项市场监管措施，并已开始实施；对违规的开发企业，将给予行政处罚。并按规定记入开发企业信用档案，通过各大媒体、政府网站等向社会公开曝光。对参与违规销售的中介机构，将给予行政处罚。销售人员违规行为严重的，将取消其从业资格，不得参加中介代理人员考试或不予注册备案，同时在行业内通报。严厉的整治行动无疑具有一定的威慑力，房地产秩序在一段时间内将有所规范。CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期B3.市长将调控房地产上升到政治的高度广州市长张广宁在接受记者采访时掷地有声地表示，广州将全力以赴把房价压下来，至少要稳定在合理的水平。张广宁还说：“中低收入者如果想买房，不用着急，我认为房价肯定会降下来。”“政府会全力以赴压低房价。”政府的态度与言语，使市民对购房的观望情绪更为加重！CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期据悉，市政府已要求广州地产合生、珠投、富力、恒大、碧桂园等几大巨头要以大局为重，勿轻言升价，以配合政府行为！B4.政府出面要求发展商进行配合，不得擅自提价!B5.政府延后拍卖土地，避免负面引起五一楼价上涨！今年政府将土地拍卖延至节后，避免因为屡创新高的地价造成购房者的购房恐慌情绪!政府行为打压房价，已经到了一个非常时期！CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期宏观市场环境小结广州政府对于调控房地产市场，行动迅速，决心大、姿态高，走在各城市前列！其他类型经济投资明显过热，房地产市场投资减速,价格上涨空间缩小!房地产市场走势面临更多影响，市场更为复杂多变！CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期二、番禺区域市场状况A.区域发展规划;B.区域市场状况.CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期区域发展定位----广州现代化新中心城区•“十五”时期，广州市大力实施“南拓”战略，把番禺沙湾河以北地区规划为新的都会区；广州市“十一五”规划的十大重点建设区域中，有三个在番禺；•广州城市总体规划为一主三副，番禺正好处于新的“广州—南沙”二级双核结构之间，广州“南拓”轴线上的两大重要节点----大学城和广州新城均大番禺区。南沙副城区萝岗副城区花都副城区空港主城区番禺是广州南拓的核心发展区域;CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期区域发展规划---两条发展轴两个发展带•两条依托轨道交通的发展轴：沿轨道交通三号线发展轴；沿轨道交通四号线发展轴；•沿江城市发展带：珠江后航道发展带，由北部调整完善区、广州大学城重点发展区构成；沙湾水道发展带，由市桥调整完善区、广州新城重点发展区构成；珠江后航道发展带沙湾水道发展带南沙区三号线四号线CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期区域发展规划----六个发展区，三大重点发展区两大调整完整区：北部调整完善区：重要的工业基地，广州城郊型高素质环境居住区；市桥调整完善区：广州市南部重要的生活服务中心、商品流通中心和番禺片区的行政中心；三大重点发展区：广州大学城重点发展区广州新城重点发展区广州新火车客运站重点发展区CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期重点发展区---广州新城：南拓核心节点广州新城是广州十一五广州市规划重点发展区域之一，远期发展成为城市南拓轴上的核心节点和全面提升城市发展水平的新城市中心。•广州新城规划控制区面积约30平方米公里；规划研究范围约200平方公里；•规划容纳100万人口居住亚运村广州新城控制范围海鸥岛CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期重点发展区----广州新城年内开工•2006年亚运村正式确定选址广州新城，并作为广州新城建设的启动工程；2006年12月广州新城和亚运村规划设计竞赛正式展开；•2007年，广州新城建设列入《广州市2007年重点建设项目计划》•广州新城将先期启动建设亚运场馆及亚运配套设施项目等体育、文化、公共服务设施，逐步形成体育、文化中心；•到2010年亚运会举办和亚运村投入使用，广州新城建设与配套服务体系将初具规模。CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期重点发展区---广州新火车客运站：2008年建成•新火车客运站规划为全国铁路四大客运中心之一，2004年底动工，总投资130亿元，2008年建成；•新火车客运站发展区规划范围占地11.4平方公里，将成为融枢纽核心功能与居住、商业、信息、服务业、娱乐业等复合功能于一体的城市核心区；•该地区规划的常住人口为五万人，就业人口为十五万人。CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期重点发展区----广州大学城：学研产一体化城市新区•规划总用地43.3平方公里，包括小谷围岛及南岸，规划总人口35-40万人；•定位为国家一流大学园区，华南地区高级才培养、科学研究和交流的中心，学、研、产一体化发展的城市新区；•预计总投资330亿元左右，一期2004年9月投入使用，二期2005年8月竣工，目前入驻11万人左右；截至2006年7月，已完成投资170亿元。CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期南拓是广州未来主要发展方向之一，本项目处于南拓的重点区域；市政建设正不断的完善，特别在2010年亚运会之前，番禺将有较多的市政配套设施投入使用，发展前景巨大；番禺是广州的中心城区，华南板块更凭借优势将成为广州的中央居住区。番禺城市规划小结CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期区域市场----供求关系2003年实现逆转•番禺自2000年撤市改区以来，住宅供应和成交量在广州市场一直占据重要份量，2000-2003年更是连续3年名列广州十区首位。•2003年开始，番禺区住宅新增供应大于成交的状况实现逆转，已连续4年呈现成交量大于新增供应量的走势；•2001年以来，番禺区住宅新增供应整体呈持续减少的态势，而成交量也在2003年以后呈逐年递减。0501001502002503002001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米2001-2006年番禺区住宅供应关系走势住宅批出面积住宅成交面积CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期CHINARAILWAYREALESTATEGROUP自在城市2期区域市场----住