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房地产智库城市综合体的开发策略与模式解析“城市综合体”开发实务月，国务院出台“国10条”调控措施；2010年8月，国家又出台了“国5条”等一系列调控政策；2011年1月，国务院出台“国8条”，被指史上最严厉的调控；2011年3月，全国出台限购令的城市达36个；2011年4月，国务院启动的八路督察行动在各个城市铺开。新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略……房地产宏观分析.ppt房地产智库一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析房地产智库安东尼·圣修伯里说：若要建造一艘船，别叫一群人去采集木头，别分派他们任务与工作，而是诱导他们渴望大海的辽阔无垠。房地产智库理清概念：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。★更清晰的定义：“城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。、城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。2、交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。3、城郊结合部城市综合体，如世茂、蝶湖湾。广州-北京路重庆-解放碑北京-西单上海-南京路“一个城市只有一个中心”？——上世纪90年代，这些中心发展的辉煌的确应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？城市综合体，城市化进程的产物房地产智库城市综合体带给市民的是——代表一种新城市时代的生活方式城市综合体集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出综合体地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活房地产智库城市综合体——最高级别的商业地产案例分享：北京华贸中心.pptx房地产智库商业地产的发展趋势？房地产智库一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析房地产智库城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力内在因素——开发模式出现的必然性城市综合体将为城市带来巨大的增值价值•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。•无论从业态组合还是资源聚合的本质，城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。她是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源城市综合体更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展她是一个强大的磁场，融汇城市各种资源这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式房地产智库•现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化•从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市综合体对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流开发模式与现代城市发展的契合性高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系完整性强大的对外辐射型升值价值城市综合体的九大特征房地产智库城市综合体的价值商业生态系统价值•强大的资本吸附磁场效应•现金流量和现金流速的最佳•物业价值翻倍增长•强大的商业价值洼地效应城市空间延续价值•加快城市商业产业升级换代；•规避商业的无序竞争；提升城市居民的生活状态；•扩大城市居民的消费需求；•释放存量、扩大增量就业岗位；•开拓税源；•带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张房地产智库持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；租金的回报能保证项目的可持续经营；可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；成功的综合体大大提升企业品牌，社会效益和经济效益双丰收商业物业的增值持续稳定的收益强大的融资平台项目拓展的优势品牌影响力开发商为什么做城市综合体？合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流；可售物业的现金房地产智库您是谁？为了做地产而做商业为了做商业而做地产案例分享西蒙介绍.pptx房地产智库城市综合体如何实现价值增值紧扣客户需求、吸引购买者、投资客、观光客业态新颖，包容性强，吸引消费者、观光客理念超前，设计出跳，形成地标，吸引市民商业业态产品形态建筑特征让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费，让人回去做宣传房地产智库城市综合体的开发，有别于传统的住宅开发，增加后续经营的环节，延长了价值链，许多更深远的价值是在后期实现的。定位设计建设招商运营商业地产开发商城市综合体的开发过程不动产运营商房地产智库商业地产与住宅开发的区别？盈利模式的区别规划设计的区别开发流程的区别商业地产与住宅地产的区别.ppt房地产智库商业地产住宅地产商业地产与住宅开发的本质区别？价值一次性实现非请勿来非要你来要实现价值增值房地产智库我们的城市综合体是否有魅力？你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？1你的产品有没有竞争力？客户会不会买？2你的商业有没有磁性，商家会不会争相进？3你的业态是否新颖有趣，消费者是否喜欢来？4？如果回答：是！则项目大功告成。房地产智库一、“现金流”是综合体开发的基础现金为王.pptx•产品策略决定一切住宅开发模式•产品、配比、租售及推进节奏的精确把控复合地产模式•由经营链串联的房地产商业地产模式•全产业链的开发及不动产运营不动产运营模式房地产智库案例分析•万达广场曾经的尴尬.pptx住宅开发模式•多产品组合模式.pptx复合地产模式•万达商业模式.pptx商业地产模式•嘉德置地的全产业链运作模式不动产运营模式房地产智库全产业链的不动产运营案例：嘉德置地的运作模式.pptx房地产智库二、项目定位是开发的前提业态定位功能定位经营定位客群/客层定位商圈定位模式定位形象定位战略定位房地产智库三、产品研究是开发的根本商业商务居住城市综合体房地产智库住宅产品•纯住宅产品•类住宅产品商务产品•写字楼•酒店纯商业产品•集中商业•街区商业产品分类解析产品的分类.pptx房地产智库四、租售关系是开发的核心现金流商业价值房地产智库五、商业模式是开发的关键“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键商业地产开发模式.ppt深圳华润中心.pptx房地产智库六、业态组合是开发的重点房地产智库七、招商管理让定位和业态组合落地房地产智库做好准备了吗？房地产智库凡事都得趁早做商业地产——亦是如此房地产智库一、深入认识城市综合体三、开发流程及产品组合四、业态解析及组合策略五、项目定位及设计规划六、解析招商模式与技巧二、内在要素及价值分析房地产智库市场研究（选址）运营管理招商与建设规划设计定位城市综合体开发全环节房地产智库写字楼公寓酒店商业展览……城市综合体就是一个大容器房地产智库专题研究：如何通过模型推导，形成产品策略？案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx房地产智库单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；“24H”的复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。综合-复合房地产智库商务客流的共享