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******青州市顺天福农贸市场项目项目申请报告******二○一六年十月目录第一章申报单位及项目概况................................1第一节项目申报单位概况.................................1第二节编制依据及范围....................................2第三节报告总结论........................................3第四节项目建设背景及必要性..............................5第五节项目概况.........................................7第二章发展规划产业政策和行业准入分析....................30第一节发展规划分析.....................................30第二节产业政策分析.....................................31第三节行业准入分析.....................................31第三章资源开发及综合利用分析............................32第四章节能方案分析......................................34第一节用能标准和节能规范...............................34第二节能耗状况和能耗指标分析...........................35第三节节能措施和节能效果分析...........................36第五章建设用地和征地拆迁分析............................39第一节项目选址及用地方案...............................39第二节土地利用合理性分析...............................39第三节征地拆迁和移民安置规划方案.......................39第六章环境和生态影响分析................................41第一节设计依据及标准...................................41第二节环境影响分析评价.................................41第三节生态环境影响分析.................................45第四节生态环境影响结论.................................45第七章社会、经济、生态效益评价..........................46第一节社会效益评价.....................................46第二节经济效益评价.....................................46第三节生态效益评价.....................................46第八章建设投资估算及资金筹措............................47第一节资金概算依据.....................................47第二节投资估算.........................................47第三节财务效益分析.....................................48第九章风险分析与对策研究................................51第一节主要风险因素识别.................................51第二节风险程度分析.....................................51第三节防范和降低风险措施...............................51第十章结论与建议........................................53第一节结论............................................53第二节建议............................................53附件附图：1、企业法人营业执照2、青州市规划局规划设计条件3、土地成交确认书4、总平面布置图5、区域位置图青州市顺天福农贸市场项目申请报告1第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、项目名称青州市顺天福农贸市场项目二、项目建设性质新建三、项目建设单位******法定代表人：******身份证号码：******通讯地址：******邮编：262500项目联系人：******联系方式：******四、建设地点青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合城市总体规划，基础配套设施齐全，交通运输、通讯便利，适宜此项目建设。五、项目建设单位概况******前身为青州市天山房地产开发有限公司，隶属锦绣江南总公司，成立于2009年8月，是经青州市工商局注册的民营企业，位于将军山中路1666号，具有房地产开发经营四级资质，注册资本3000万，是青州市诚信企业、最具影响力的房地产开发品牌企业、十佳企业。现有专业技术人员五十余人，大专以上学历四十余人，以高素质、高效率、高质量的服务为广大客服提供优质服务。公司以“生态文明”为理念，本着质量第一、安全第一、住户第一的宗旨，在青州地区建造了一批高质量的生态社区，包括天山花园一期、二期、锦绣江南生态园、锦绣府邸、江南世家等居民社区，以及江南酒青州市顺天福农贸市场项目申请报告2店、南驼山庄、王界山书画写生基地等服务性项目。其中，重点打造的锦绣江南生态园，是集中旅游、度假、住宿、餐饮为一体的大型开放式公园社区，建有高档独栋、联排等别墅项目，通过多样化的绿地、园林空间形态组合，高覆盖的绿地绿化，打造青州特色的生态景观高端住宅社区，引领青州高端住房前进方向，在青州同行业是首屈一指的现代化生态低碳环保社区。目前，我公司正在积极打造锦绣江南二期项目——锦绣名门以及南驼山庄风景旅游项目，依然以绿化生态为特色，凭着丰富的房地产开发经验，塑造高品质江南地产，唱响江南品牌！第二节编制依据及范围一、项目申请报告的编制依据1、国家发展和改革委员会《关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸【2003】54号）2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》3、《潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》4、《青州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》5、《青州市城市规划技术管理规定》（2012.1.1）6、《青州市城市总体规划》（2013—2030年）7、《青州商务局积极构建现代化商品流通体系》（2013年7月）8、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料10、有关部门提供的证明和资料等二、项目申请报告研究范围根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：1、分析研究项目的产业政策、市场导向、投资环境。2、论述项目建设的必要性、可行性和建设配套条件。3、确定项目的工程内容、建设规模、技术方案。青州市顺天福农贸市场项目申请报告34、估算项目建设投资和安排资金使用计划。5、计算和评价项目的经济效益。第三节报告总结论青州市顺天福农贸市场项目是青州市新城区住房小区配套工程，主要用于小区及周边区块菜场配套。该工程占地7638.43平方米，投资3500万元，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、果蔬等农副产品。工程预计2017年4月份竣工并投入使用，届时，将极大方便小区业主及周边群众日常生活。项目建设十分必要切实可行。一、建设地址青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合城市总体规划，基础配套设施齐全，交通运输、通讯便利，适宜此项目建设。二、建设规模及内容该项目规划用地面积7638.43平方米。总建筑面积13635.51平方米，其中地上多层市场用房建筑面积6477.08平方米，市场大棚建筑面积1774.8平方米；地下停车场建筑面积5383.63平方米，车位100个；容积率1.08，建筑密度55.59%，绿化率17%。三、投资估算该项目总投资为3500万元，其中固定资产投资为3100万元，铺底流动资金400万元。建设投资中土建工程费用1146万元，配套工程建设费用420万元，其他费用1484万元（含土地购置费用1169万元），基本预备费50万元。项目资本金1050万元，占总投资的30%。四、资金筹措该项目总投资3500万元，全部由建设单位自筹解决。五、建设期限青州市顺天福农贸市场项目申请报告4本项目建设为半年。计划于2016年11月份开工建设，于2017年4月全部竣工。六、经济和社会效益该项目的开发建设符合青州市城市发展规划，对于促进农副产品市场的培育，规范市场体系具有积极的作用，且能够明显提高和改善区域经济中的带头作用和辐射作用，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。七、项目主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1规划用地面积平方米7638.432地上建筑面积平方米8251.88其中市场用房平方米6477.08市场大棚平方米1774.8停车位个2003地下建筑面积平方米5383.63停车位个1004建筑密度%55.595容积率1.086绿化率%177摊位米10008商铺间1249营业人数人54810管理人员人1011建设期年0.512总投资万元3500.013租赁收入万元875青州市顺天福农贸市场项目申请报告514利润总额万元50915所得税万元7616营业税金及附加万元56.717税后利润万元43318投资利润率%19.5019投资利税率%34.4620税后内部收益率%42.1第四节项目建设背景及必要性一、项目建设背景近年来，青州市经济、社会、文化有了很大的发展，人民的生活水平有了很大的提高，已不满足传统意义上的吃得饱、吃得好，逐渐讲究生活品质，追求生活的健康。但是，由于缺乏必要的资金投入和规范统一的标准，青州市原有的农副产品交易市场基础设施差，装备水平低、档次不高、服务功能单一、质量检测体系落后，信息采集发布不及时，经营秩序不规范，服务功能单一、流通成本高、效率低、效益差等问题。消费者日益增长的食品安全的要求及农民、农产品经销商、农产品加工企业及各级政府对农产品价格、市场供求等信息的需求促使市场建设必须提升档次、规范化建设，在市场功能上实现设施现代化、管理规范化、交易电子化和信息化，构建先进、安全、完善的现代化农副产品流通体系是必然趋势。二、项目建设的必要性1、该项目建设是满足青州市新东城和周边人民的生活需要农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关,不可或缺的购物场所，同时是农副产品流通的重要载体，他是与我国现阶段经济发展水平、群众消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其他商品市场一样作为生产者与经营商乃至最终消费者之间的纽带，作为城市居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，青州市顺天福农贸市场项目申请报告6同时也是进一步改善民生，解决当地老百姓买菜难的一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。东圣水顺天福农贸市场的建设是青州市委、市政府贯彻落实党的“十八大”精神，加快解决附近人民群众生活设施困难的实际举措，这一工程的建成，将使新东城及附近居民买菜难问题得到有效缓解。所以对该项目的建设是十分必要的。2