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致：天津葛龙湾城镇建设投资有限公司葛沽镇整体开发方向研判及起步区开发策略研讨2019年9月思源顾问2第一部分：客观评估葛沽镇发展的四大引擎，明确在目前的时间点，四大引擎启动的可能性2019年9月思源顾问3从葛沽的关键资源中我们发现新城镇发展的四大引擎……产业引擎生态引擎人文引擎政策引擎产业引擎现有钢铁、机械制造等传统产业升级；新型产业的导入；聚集产业商务区，发展文化创意、旅游休闲等产业生态引擎海河岸边河岸景观线；官港湖生态景观区；生态宜居环境的打造人文引擎妈祖商贸街区、盐运/漕运码头文化区、九桥十八庙的复兴政策引擎滨海新区综合配套改革试验镇示范小城镇建设试点2019年9月思源顾问4四大引擎的启动条件不可能同时满足，各引擎的启动有其特殊条件，需要与发展环境紧密配合，才能在适当的时机发动适当的引擎，带动葛沽城镇发展的整体启动2019年9月思源顾问5城市发展的生长核理论2019年9月思源顾问6以城市运营的思维出发，而不是简单造城造城城市运营可持续增长短视行为单一居住规模放大伪城市城市形成功能失衡城市病人口流失城市衰落配套缺失产业空心城市形成城市定位整体规划多功能发展配套齐备产业充实功能互动内外交流商业繁荣生态宜居价值增长真城市2019年9月思源顾问7城市运营——强调城市功能和产业功能同步发展未来新城产业功能城市功能新城区域现状2019年9月思源顾问8关注城市功能与产业功能交叉生长，把握最佳开发时机产业功能城市功能研发中心生态化办公独栋办公商务酒店集中式办公高档居住行政功能文教医疗休闲娱乐特色商业整体定位以运营为导向进行城市开发2019年9月思源顾问9通过生长核（增长极）促进城市功能与产业功能的交叉生长增长极：“特定环境中的推动性单位(propulsiveunit)”，当它增长或创新时，能诱导其它单位增长。──FrancoisPerroux（法国经济学家）增长极市场领先者新的需求新的物业形式市场追随者新的裂变互动聚变2019年9月思源顾问10成为生长核的两个必要条件2、能够带来增长1、能够自我生存能够进行裂变，促进其他功能的发展能够促进各功能之间的聚变能够撬动区域的良性发展市场可行：适合区域发展的经济可行：可承受的成本操作可行：具备可实施性的2019年9月思源顾问11通过生长核的“裂变”与“聚变”过程实现新城的可持续自然生长核心思想——以“核心功能”的发展带动“派生功能”发展，循环累积，促进新城功能的完善。增长核自主扩张生长核发展示意图战略目标——实现周期最短化——价值最大化——资源配置最优化2019年9月思源顾问12人文引擎的启动是否具有可行性？2019年9月思源顾问13葛沽镇十一五规划及滨海新区的功能布局均对强调发展葛沽镇民俗文化作出重点说明，支持葛沽镇人文发展葛沽镇“十一五”规划指出：积极发展以宝辇花会为基础的、具有葛沽特色的民俗文化，活跃群众文化生活；滨海新区功能组团布局中，规划葛沽组团功能定位——新区依托具有地方传统民俗文化特色的天津市历史文化名镇，努力营造宜居环境和旅游主题，保护葛沽民俗文化中心、药王庙、妈祖庙及郑家瓦房、张家瓦房等历史建筑群，开发新型清洁加工工业，形成综合型城镇组团；目前，葛沽镇已计划开发旅游项目——葛沽民俗文化主题公园，规划面积2平方公里，建设“水流三带”和“九桥十八庙”微塑景观，开辟跑辇、花会等不同特色的表演和游客参与区域，展示风格独特的葛沽民俗文化。2019年9月思源顾问14遗憾的是，目前葛沽文化遗迹留存很少，昔日风光不在“柳影九桥”中有八桥已已夷为平地，只有洛阳桥尚保留至今，不过早已面貌全非，看不到昔日的风采。明朝初期漕船云集，如今摆渡码头人迹萧条。茶棚遗迹古民居遗迹，仅一、两栋保留了下来2019年9月思源顾问15葛沽镇大部分区域势必拆迁，虽然可保留部分具有深厚历史底蕴的文化遗迹并进行修复，但重塑昔日民俗文化的辉煌需要资金和时间的大量投入“十八庙”历经百年沧桑变迁，现在绝大数的寺庙被拆毁，有的改为学校、文化馆，有的成为浴池、副食店，有的荡然无存，也有的仅剩遗址了。400多年历史的葛沽药王庙20世纪90年代初濒临倒塌，庙中神像也早已不复存在。因此，于1999年动工在原址重建。2019年9月思源顾问16传统文化街区的兴建，难以在短时日内形成气候葛沽的辇会在清代乾隆年间就已负盛名，现今每年正月十六虽保留花会传统，但目前仅为地域行为，对天津其它地区的辐射力不强。2019年9月思源顾问17在人文历史资源方面，葛沽不及小站具有竞争优势马场碱河老闸遗址周公祠西殿遗址作为天津市首批三个示范小城镇建设试点和“近代中国看天津”文化旅游品牌重点建设的十二大旅游板块之一，小站镇将建成以小站练兵为特色的天津市南部新历史名镇。“小站练兵－北洋小站练兵园观光区”项目规划已基本完成，占地1300亩，各项基础设施建设目前正在进行中，旅游区将具有遗址公园+主题公园+文化博物馆的综合特征。2019年9月思源顾问18天津人目前认同的本土文化区域在三岔河口，并不认同葛沽文化“从来没有听说过先有葛沽镇，后有天津卫这个说法”——思源公司访谈天津居民及当地居民“葛沽镇有妈祖庙吗？我从来没有听说过，更别说去那里的妈祖庙了。”——思源公司访谈天津居民“葛沽镇那里有什么啊，嘛也没有，说白了，那里就是农村。”——思源公司访谈天津居民“我们一般去三岔河口那边去拜娘娘庙，从来不去葛沽，也不知道那里有。”——思源公司访谈天津居民2019年9月思源顾问19结论：人文引擎在目前的时间点启动条件不足，在葛沽镇开发初期只能起到“装饰”作用原因一原因二原因三葛沽随历史沉淀下来的历史遗迹、民俗文化资源价值有限，葛沽八景、柳影九桥十八庙需重新打造，重塑葛沽历史文化氛围。被访谈的天津人不认可葛沽目前有什么人文资源，不认同“先有葛沽，后有天津卫”的说法。葛沽民俗文化中心（天后宫、药王庙）、百年老宅规模太小，村落其余部分与普通农村无异，文化价值不大。葛沽宝辇花会对外界的辐射影响力不高。2019年9月思源顾问20生态引擎的启动是否具有可行性？2019年9月思源顾问21葛沽在生态宜居方面的现状条件重工业企业荣程钢铁集团对葛沽在生态宜居方面的负面影响不容忽视“荣钢的污染还是比较大的，不过在这里住习惯的人也就无所谓了，海河那边还可以一点”——立林集团管理层人士“海河那边居住还可以，至少远离钢厂”——甘泉集团办公室主任齐东瑞2019年9月思源顾问22葛沽在生态宜居方面的现状条件葛沽地处海河综合开发带，海河未来将成为葛沽一条亮丽的风景线；目前海河葛沽段仍是一片处女地，对葛沽海河河岸景观线的塑造有待时日葛沽南部的官港森林公园，按照大港区“十一五”规划将建成生态旅游、度假、休闲、运动为一体的大型综合区域，目前其功能服务区进入实施阶段。2019年9月思源顾问23葛沽在生态宜居方面的现状条件八百年历史的葛沽目前的城市面貌还比较落后2019年9月思源顾问24被访谈人员认为葛沽目前欠缺商业、休闲娱乐及教育等居住配套功能“我一般都去市里消费，像我这双耐克的运动鞋，才一千多块，不贵吧，在葛沽都买不到。”——立林集团管理层人士“以前葛沽一中在镇政府的领导下，教学质量一直很好，后来并轨由市教委统一管理后教学质量就不好了”——立林集团管理层人士“葛沽附近的酒店及其洗浴还可以，但是娱乐消费非常少，包括咸水沽这些地方。”——甘泉集团办公室主任齐东瑞“我们天天都有客户接待，住宿主要去塘沽的五星级酒店，那里面还有很多相关的娱乐设施，如果能在塘沽建一个，我们出部分钱都可以。”——立林集团管理层人士“对葛沽的发展的意见是我们这个地方临街，希望我们搬走后这里建一个综合的高档的商业中心。”——长城服装集团董事长田树纯2019年9月思源顾问25与周边咸水沽、双港、八里台相比，葛沽在生态宜居方面目前处于竞争劣势咸水沽－海河湿地咸水沽－月牙河风景带双港－绿色农业示范园区八里台－天嘉湖八里台－津南国家农业科技园区2019年9月思源顾问26与周边咸水沽、双港、八里台相比，葛沽在生态宜居方面目前处于竞争劣势咸水沽－红磡爱丁堡咸水沽－商业双港－玫瑰庄园双港－领世常春藤八里台－天嘉湖生态旅游风景区2019年9月思源顾问27结论：目前葛沽在生态宜居方面处于比较劣势，生态引擎尚不具备马上启动的条件原因一原因二原因三作为葛沽镇的龙头企业，荣钢集团一方面给葛沽创造了约九成的税收，另一方面也对葛沽生态方面起到负面的影响作用。目前当地人和天津人对葛沽是重工业工厂和落后农村的印象，葛沽的生态宜居现状对本地人尚很难形成吸引力。建设中的官港森林公园虽紧临葛沽南部，但与葛沽镇区海有农业带和工业区的阻隔，从市调被访谈人员的心目中，很难在现阶段将葛沽与官港生态旅游度假区联系起来。海河葛沽部分沿岸景观线的打造将投入大笔公共建设资金，先行启动不适合本项目需市场化滚动开发的模式。2019年9月思源顾问28政策引擎的启动是否具有可行性？2019年9月思源顾问29葛沽镇的发展需要有政策的引导，带动民营经济和新兴产业，促进区域经济的持续稳定发展津南区滨海新区葛沽镇产业产业葛沽镇是滨海新区和津南开发区东区的组成部分，同时处于海河经济发展带内，其自身的支柱产业符合政府的产业规划方向，一系列的政策导向能够有效地促进葛沽镇产业的发展。政策引擎不能独立存在，政策引擎落地需与产业相结合2019年9月思源顾问30滨海新区政策《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》的金融政策《意见》明确提到在“产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融业务”等众多领域进行试点；7项外汇改革政策；天津市促进金融业发展的4项优惠政策。财税优惠：《财政部国家税务总局关于支持天津滨海新区开发开放有关企业所得税优惠政策的通知》：高新技术企业15％的优惠所得税率扩大到所有地区，内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠。为推进天津滨海新区开发开放，天津市出台促进全球企业总部5项优惠政策增加了对企业总部的吸引力，加上前述的对内资企业的优惠政策，将会促进国内的企业将总部迁来滨海新区，近期河北、山西、内蒙的企业可能将企业总部、营销总部或国际贸易公司迁入滨海新区。政策详情请见附件：市场研究报告2019年9月思源顾问31政策引擎为产业发展提供有力支持，提高产业引擎的能效政策引擎滨海新区综合配套改革试验镇葛沽作为津南唯一划入滨海新区的城镇，滨海新区的一系列产业优惠政策对津南的其它区域非常有吸引力。葛沽具有优势承接津南产业功能的外溢，发展差异于滨海其它区域的产业，作为滨海新区的试点基地吸引新型产业，同时实现对传统产业的升级，构建津南产业新城镇。“九镇三村”示范小城镇试点葛沽作为2007年启动的”九镇三村“示范小城镇试点之一，将强化基础设施和公共设施建设，这会进一步地改善产业投资环境，吸引产业聚集。同时，在规划建设的示范小城镇中留有二、三产业发展用地，这种政策导向能有效地扩展葛沽镇二、三产业的发展空间。2019年9月思源顾问32结论：政策引擎启动有一定的可行性，但政策落地要与产业相结合原因二原因一产业为兴镇之本，政策引擎与产业相结合，才能使政策引擎落到实处，以产业发展带动葛沽镇的城市发展。政策引擎与产业引擎相辅相成，政府的推动力不容忽视，政策高地优势有利于葛沽承载津南和滨海新区产业的外扩，构建泛葛沽经济圈实现产业间的联动发展。2019年9月思源顾问33产业引擎的启动是否具有可行性？2019年9月思源顾问34国务院将天津市定位为“北方经济中心”，天津市制造业东移使滨海新区蓄势新的增长极，产业的发展是实现这一系列战略目标的核心产业是城市发展的经济依托产业为龙头，城市为载体，产业作为外向型城市功能的一部分，对城市的发展起到增大城市的人口容量、奠定城市持续发展的物质基础、促进城市化水平提高的作用。葛沽镇是滨海新区的组成部分，其发展应体现产业在滨海新区、乃至天津发展中的重要作用，以产业发展带动城市的发展。2019年9月思源顾问352001年以来葛沽镇经济快速增长，2005年国内生产总值达到14.42亿元，人均GNP达到2