恒天项目策略

金达利机构恒天项目策略初探金达利机构一.城市综合体概况二.成功案例赏析三.项目自我审视四.推盘思路目录金达利机构一.城市综合体概况城市综合体概念及特征金达利机构城市综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。城市综合体定义金达利机构城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。优越的地段和区域催生了城市综合体金达利机构模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+…城市综合体四大发展模式北京东方广场北京华贸中心北京东方广场北京华贸中心金达利机构模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel广州中信广场深圳信兴广场金达利机构模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office上海商城金达利机构模式四：以商业为核心功能的发展模式complex=shopping(主)+hotel深圳华润中心金达利机构城市综合体四大特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。金达利机构特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。金达利机构特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。金达利机构特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。金达利机构城市综合体开发标准1.三大选址标准项目所在位置为城市核心区有人流和消费基础项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区2.必须有营造园林景观的基础大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。金达利机构3.具有交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。金达利机构4.必须营造齐备的生活系统为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。金达利机构城市综合体特点总结类型齐全配套完善科技先进造型独特空间开阔地段优越交通便捷城市综合体多少处于城市CBD核心区域，交通便捷。写字楼/住宅/商业等类型齐全，各种生活配套相当完善。多少城市综合体在造型上独具新颖、空间开阔，具有很强的吸引力。城市综合体是高科技、高智能的集合体，高科技广泛的应用于室内交通/安保/消防等方面。金达利机构二.成功案例赏析1、国内案例2、西安案例金达利机构1.国内案例北京万达广场建外SOHO金达利机构北京万达广场金达利机构北京万达广场北京万达广场位于东长安街CBD核心区，国贸桥东500米，东长安街北侧，北京电视台(BTV)新台址对面。与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中心、中央电视台（CCTV）新址毗邻而居。金达利机构占地面积：10万平方米总建筑面积：50万平方米物业类型：住宅、商住楼容积率：4.37绿化率：30%历史价格：14000元/平方米开盘时间：2003-10-25开发商：万达集团金达利机构北京万达广场分两期开发：一期以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区，由4座高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平方米大型城市广场等组成，建筑面积约30万平方米，于2005年10月建成并投入使用。二期紧临首都东长安街，以“两座三塔”的独特雕塑形态集合了一座白金五星级酒店和两座国际标准超5A智能写字楼，以及世界500强国际商业巨子携手入驻的城市商业综合设施，建筑面积约20万平方米。预计于2006年年底交付使用。金达利机构超5A写字楼+五星级酒店+连锁商业中心+国际商务港+国际精品商城金达利机构金达利机构金达利机构金达利机构建外SOHO金达利机构建外soho位于北京市朝阳区东三环中路39号，国贸中心对面。建外SOHO金达利机构占地面积：13万平方米总建筑面积：70万平米物业类型：公寓、写字楼、商铺、别墅容积率：3.5绿化率：33%总设计师：山本显理（日本）历史价格：17000元/平方米开盘时间：2002-1-1开发商：北京红石金达利机构北京最时尚的生活橱窗建外SOHO被媒体称为北京最时尚的生活橱窗，由18栋楼、l6条小街、300个店铺组成。建外SOHO没有围墙，16条小街在17公顷的建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；预计每天将会有5万人在这里居住、工作、玩乐。金达利机构建外SOHO金角旺铺(262.71平米)金达利机构建外SOHO二层临街商铺(102.86平米)金达利机构建外SOHO首层复式商铺(268.17平米)金达利机构金达利机构金达利机构金达利机构2.西安案例西安万达广场新地城金达利机构西安万达广场金达利机构金达利机构占地面积：58722.00㎡总建筑面积：34.4万平米物业类型：公寓、写字楼、商业容积率：5.99绿化率：10%开盘时间：2007-09-21开发商：万达集团注：1、2、3、5号楼为国际公寓􀂾4号楼为国际写字楼金达利机构公寓、写字楼、百货、连锁超市、影城、电玩城、数码城…金达利机构西安万达广场主力户型金达利机构金达利机构长安路金达利机构总建筑面积：11万平米物业类型：公寓、写字楼、商业容积率：6.01绿化率：25%开盘时间：2008-10-25均价：7500元/平方米开发商:陕西华联置业发展有限公司投资商:万科集团新加坡凯德商用物业管理公司:万科物业金达利机构一期栋数：共4栋，22栋住宅1栋停车场，1栋为酒店.面积区间：83—143㎡主推楼栋：3#、4#楼主推面积：94—96㎡两室施工进度：期房交房时间：一期2010年中上旬金达利机构Attractive户型2室1厅1卫1厨66㎡金达利机构Creative户型复式2室2厅2卫1厨120㎡Bright户型2室2厅1卫1厨82㎡金达利机构A户型2室2厅1卫1厨83㎡B户型2室2厅1卫1厨94㎡金达利机构D户型3室2厅2卫1厨143㎡C户型2室2厅2卫1厨96㎡金达利机构西安案例国内案例▌所在地区位优势明显。▌规模较大（万达广场50万/建外SOHO70万）。▌酒店/商业/住宅等物业类型相当齐备。小结▌商业为主的城市综合体较少。▌多少城市综合体处于区域中心地带。▌物业类型相对偏少。金达利机构三.项目自我审视项目研判及定位思考金达利机构三环绕城二环环城位置及交通本案金达利机构生态环城西苑劳动公园环城西苑+老公公园+城市运动公园等金达利机构文化西安城墙+丝绸之路群雕+广仁寺等金达利机构超市华润万家+人人乐+海星等金达利机构学校西电实验小学+大庆路小学+西电高级中学+西安第一中学等金达利机构医院西安儿童医院+西安市第三医院+西仪医院金达利机构酒店喜来登大酒店+天朗大酒店+军安王朝+澳都酒店等金达利机构机会(opportunity)劣势(weakness)◎受玉林市场、城中村等影响，周边城市形象欠佳。优势(strength）◎紧邻地铁1号线，靠近城区，发展前景广阔◎路网纵横，交通发达◎周边配套设施齐全，◎自然、人文环境优越威胁(threat)◎周边办公氛围不够浓厚◎城市化进程相对较缓◎城西发展加速◎周边写字楼较少、soho产品稀缺项目SWOT分析金达利机构本案具备优越的区域位置发达的交通体系完善的物业类型优越的人文环境独特的建筑造型具备城市综合体特征金达利机构五大生活优势造就1+1+1+1+15的增值生活魔方在地铁1号线之上打造精品居住、高尚办公、特色商业为一体的一站式生活地铁上的城市综合体金达利机构我们将他称之为西城M0SAMOSA=metro+office+shopping+apartment即地铁上的城市综合体金达利机构四.推盘思路1.国内成功案例借鉴2.项目推盘思路初探金达利机构北京万达广场一期二期北京万达广场作为CBD城市综合体项目为什么主推商业和写字楼？1.国内成功案例借鉴金达利机构商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅，中高档住宅众多酒店五星级酒店林立办公国贸/财富中心等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态北京万达广场周边情况分析金达利机构北京万达广场周边办公环境很成熟，产生了聚集效应；同时，周边区域内缺乏大型的商业聚居区，首推商业可以迅速抢占这一空白点。因此，北京万达首推物业为:办公+商业北京万达广场首推物业金达利机构建外SOHO而处于建外的soho为什么也主推写字楼和商业？金达利机构商业办公商务公寓住宅公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多酒店办公写字楼众多，但档次低商务商务气氛浓厚商业周边商业少而分散，档次低建外SOHO周边情况分析金达利机构建外SOHO首推物业建外SOHO周边办公环境成熟，商业发展氛围浓厚；周边商业分散，档次偏低，无特色，因此，首推办公和商业既有利于迅速去化，又有利于项目树立鲜明个性。商业+办公金达利机构同样是城市综合体，北京万达广场和建外SOHO都首推写字楼和商业，而恒天该首推什么？金达利机构商业办公公寓住宅酒店项目周边情况分析酒店周边酒店较多，但档次不一住宅周边住宅项目较少酒店商业写字楼众多，档次低公寓无办公周边商业分散，档次低周边办公相对缺乏2.项目推盘思路初探商业金达利机构项目首推物业分析本案周边整体环境较差，区域内办公市场潜力巨大，而整体办公环境相较高新/北郊不管是数量还是档次偏低，而本案的soho住宅从档次/造型/空间等方面足以提升该区内办公形象因此，建议本案首推办公金达利机构前期以独特的建筑群/建筑造型/空间等优势面向市场，吸引眼球，迅速占据该区域办公潜在市场，树立项目高品质地铁物业形象，为住宅销售打下坚实的基础。期办公树立项目整体形象后，住宅部分借势跟进，进一步体现城市综合体利优势，提升项目形象。首推办公住宅跟进金达利机构金达利房地产综合研究中心|2009.10