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xx房地产股份有限公司总经理（CEO）：开发部：财务部：工程管理部：人事管理部：营销部：物业管理部：滨河新区项目分析-----------------52城市认知------------------------------4城市规划------------------------------7银川市三区两县市场现状--------24银川房地产市场概况总结---------48xx·伊景美地项目--------------61银川是宁夏回族自治区的省会，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。银川城市概况银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，区位优势明显。返回目录城市交通银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。现有4条国道、4条省道从银川境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。正在建设的银太铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的距离。银川将成为东北、华北地区联接西北地区乃至中亚、中东地区的重要通道，具备发展物流业与贸易业的先天优势。城市经济——支柱产业“十二五”期间，银川市工业将重点发展“一强四优五新”产业，即：做强能源化工产业，做大装备制造及再制造、羊绒、清真食品和穆斯林用品、发酵及生物制药产业，加快培育新能源装备制造、电子信息、葡萄酒酿造、新材料、家具装饰五个新的增长点。加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业，以贸易物流、房地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速。银川市城市规划返回目录区域规划——城市性质城市规划——城市性质1、城市性质宁夏首府，全区政治、经济、文化中心；国家历史文化名城；西北地区东部重要的区域中心城市。2、城市职能区域中心城市：作为西北地区东部的重要城市，承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能；重要旅游城市：成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能；交通枢纽：成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽；能源化工业基地：承担着最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。宁夏回族自治区首府：承担着自治区政治、经济、文化和信息中心职能城市规划——城市规模市域城镇化水平与人口规模2015年城镇化水平72%，市域总人口220万人。市区人口规模2015年，中心城区人口达到150万人;2020年，中心城区人口达到200万人。用地规模（2011年—2020年）市域：银川市行政辖区总面积为3500平方公里；中心城区：高速环路以内地区面积为400平方公里；城市规划区范围：总计2286.5平方公里城市规划区面积达2286.5平方公里•本次规划期限确定为2007年至2020年，近期为2007年至2010年，远期为2011年至2020年，远景为2020年以后。根据《规划》，本次划定的城市规划区面积为2286.5平方公里，包括兴庆区、金凤区、西夏区3个市辖区1773.5平方公里，德胜工业园区及商住区17平方公里，望远工业园区22平方公里，河东机场控制区80平方公里以及宁东能源化工基地控制区394平方公里。本次规划确定的中心城范围包括环城高速以内地区，面积约400平方公里。城市规划分4个等级•根据规划，银川市区域城镇规划等级机构共分为4个等级：多于100万人的城市1个，银川中心城（130万人）；5万人至20万人的城市6个，包括灵武东塔、贺兰习岗、永宁杨和、宁东组团、德胜组团、望远组团；1万人至5万人的城镇10个，包括机场组团、掌政、大新、镇北堡、李俊、闽宁、洪广、马家滩、崇兴、丰登；小于1万人等级的城镇12个。城市规划——规划布局总体布局：三纵两横“三纵”南北向三条轴线主要包括沿GZ25、G109及包兰铁路形成以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴，沿S305和S201分别形成以生态保护和旅游发展为主两条三级城镇发展轴。“两横”东西向两条轴线包括沿GZ35形成联系银川中心城市和宁东能源化基地的二级城镇发展轴，沿G307至灵武—吴中二级公路形成联系灵武和宁东能源化基地的二级城镇发展轴。贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。四条产业带东部能源化工产业带依托宁东能源化工基地，以煤炭、电力生产为基础，以化工产业为主导，以新材料、建材为补充，发展规模经济、技术先进、清洁生产的现代工业体系。中部综合产业带以银川经济技术开发区和德胜、望远工业区为主体，重点发展高新技术产业、发酵及生物制药产业、清真食品及保健品和穆斯林用品产业、机械装备制造和新材料产业。依托中心城发展区域性物流中心，建设区域性现代服务业中心，形成特色旅游区和旅游服务业基地。中部沿黄河产业带依托黄河重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。重点发展灵武的羊绒加工业和高端纺织业，同时依托航空港发展物流业。西部沿山旅游休闲生态产业带依托贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。城市规划——规划布局城市规划——规划布局“南进北拓西优东控”近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局城市布局：南进北拓西优东控••规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。居住用地布局•此次规划强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。打造区域中心城市作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能。银川市将成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽，成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能，承担我区最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。“三位一体”打造银川旅游业根据未来规划，银川将建成为西北风情旅游目的地城市、旅游集散和综合服务中心城市。•旅游发展布局为：在贺兰山东麓文化旅游带形成西夏王陵-滚钟口西夏离宫-拜寺口西夏寺庙、西夏王陵-贺兰口岩画、滚钟口-镇北堡西部影视城-苏峪口3条以历史文化旅游为特色的专题旅游路线。••黄河旅游带：结合水洞沟遗址、南磁湾恐龙化石、兵沟汉墓群、长城遗址等重要文物古迹，形成集休闲度假、时尚运动、观光、科学考察为一体的综合性景区。••塞上湖城、回乡风情旅游区：作为旅游综合服务基地和集散中心，结合回乡博物馆等民族特色景区和城市周边的湖泊湿地，形成富有民族和地方特色的旅游风情区。主要公共服务设施用地•行政办公用地：规划在金凤区北部集中建设行政办公中心，同时在兴庆区、金凤区、西夏区和银川经济技术开发区适当调整和增加行政办公用地。••商业金融用地：规划2个市级商业中心，包括位于兴庆区的传统商业中心，以及结合城市中心区、在北京中路与亲水大街交叉路口周边地区增设的新市级商业中心，同时还规划3个区级商业中心。••文化娱乐用地：结合位于金凤区北部的行政办公中心，规划城市文化中心，包括自治区博物馆、图书馆、科技馆、大剧院和银川文化艺术中心等大型文化设施。•体育用地：规划共有4处体育中心。•医疗卫生用地：优化配置卫生资源，规划至2020年，实现每万人拥有病床数70张，医生50人。环境质量达到国家二级标准在创建国家环境保护模范城市的基础上，进一步提高环境质量。城市空气污染指数二级及好于二级的天数达到311天，城市大气环境质量达到国家二级标准，交通干线噪声平均值控制在70分贝以下，工业固体废物综合利用率达85%以上，危险废物集中处置率达100%，生活垃圾无害化处理率达80%以上，单位GDP污染物排放量持续减少达到国家要求。建机场增加航线•对银川河东机场进行扩建，并扩充航线。开辟未通省会城市、国家重点旅游城市的航线；增加现有航线航班密度，逐步开通宁夏至日本、韩国、中东、中亚等地区的航线，远期应重点强化与附近枢纽机场的联系，使银川成为面向中东、中亚地区的区域性航空货运中枢。••铁路规划为：重点建设太中铁路和包兰铁路的联络线太中银铁路，建设包兰铁路复线，在宁东地区对大古铁路进行扩能改造，同时规划建设2条地方铁路和7条铁路专用线。••公交规划为：在中心城市规划建设3条大运量干线公交线路，分别位于北京路、贺兰山路和长城路上。同时结合主要旅游景点规划公交专用线。总供水量每日62万立方米•给水工程规划至2020年，中心城的总供水量为每日62万立方米，规划逐步关闭第一、四水厂及宁化水厂、新建第七水厂、第八水厂和黄河水厂，扩建第五水厂。••••••••排水工程规划至2020年，中心城的污水总量为每日57.6万立方米，规划6座污水处理厂，包括扩建第二、第三、第四污水处理厂，新建第六污水处理厂。••供热工程规划：中心城主要由银川热电厂、西夏热电厂、贺兰热电厂联网运行的大型城市集中供热管网系统作为城市集中供热管网的主要热源，同时由哈纳斯天然气热电厂集中供热系统作为补充。市场格局西夏区住宅均价4300-4900元/平米金凤区住宅均价4500-16000(loft)元/平米兴庆区住宅均价5500-14000（loft)元/平米贺兰县住宅均价3300-5500元/平米永宁县住宅均价2600-3900元/平米贺兰县产品趋向多样化，含中高端普通住宅及少量别墅。兴庆区以景观豪宅、高端公寓、别墅与高端商业、商务项目为主。金凤区以高端小户型公寓、景观豪宅及别墅项目为主。西夏区工业区，以学区中低档普通住宅为主。永宁县以保障性住房及普通住宅为主。返回目录1.宁夏兴庆区：兴庆区是自治区和银川市商贸物流中心，是基础教育的重地，也是最繁华的区域所在地，一系列配套设施的完善，人们为了方便更愿意在更繁华的兴庆区居住，这都是兴庆区房价高尔不降的重要原因。兴庆区◆兴庆区北部住宅与森林公园住宅共同代表了银川市住宅最高价，兴庆区中部的写字间则代表了银川写字间的最高价。◆兴庆北地区依托北塔湖自然环境以及银川二中、二十中等学区环境，显示了独特的区位价值，多层住宅及精装公寓均价在6000—7500元/㎡，代表楼盘有凯威·观湖壹号、东方盛世等。项目普遍销售状况较好，东方盛世仅开盘两天销售率已达到75%左右。凯威·观湖壹号目前销售率达到90%以上。凯威·观湖壹号计划于年底推出18套别墅，价格预计达到12000元/㎡，将创银川住宅新高。◆◆兴庆区中部精装公寓有中房·富力城、建发·东方国际公寓、尚东国际等项目，建发·东方国际公寓销售均价达到6000元/㎡以上，尚东国际预计价格在6000—7000元/㎡左右，价格最高为中房·富力城，均价达到7000元/㎡以上。兴庆◆中部的写字间价格预计将创银川写字间新高，其中银川国际贸易中心为6700元/㎡起价，而正在建设中的建