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新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年6月新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案华洋众立凌峻.中国2目录前言..................................................................................................................................................3第一部分回顾篇.............................................................................................................................4第二部分项目产品规划设计理念与形象.....................................................................................6一、项目产品规划设计理念...................................................................................................6二、项目产品形象...................................................................................................................7三、项目产品体系构筑...........................................................................................................8第三部分项目整体规划布局.........................................................................................................9一、项目建筑类型研究...........................................................................................................9二、项目整体规划布局.........................................................................................................10第四部分项目单体概念设计建议...............................................................................................20一、项目整体建筑风格.........................................................................................................20二、项目单体建筑建议.........................................................................................................21第五部分项目户型概念设计建议...............................................................................................25一、项目户型配比建议.........................................................................................................25二、项目户型设计要点.........................................................................................................30三、户型参考.........................................................................................................................37第六部分项目园林概念设计建议...............................................................................................40一、项目园林风格定位.........................................................................................................40二、园林景观设计.................................................................................................................42第七部分项目配套概念设计建议.............................................................................................50一、项目公建配套.................................................................................................................50二、项目智能化配套.............................................................................................................55三、项目物业管理建议.........................................................................................................57四、示范区建议.....................................................................................................................59结束语............................................................................................................................................64附件一：项目用地扩大财务分析.................................................................................................65附件二：项目团购启动方案.........................................................................................................69新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案华洋众立凌峻.中国3前言对人：尊重人，理解人，关心人对地块：珍惜这片土地，我们惟有竭尽全力再美的生活主张，再潮流的居住体验，无论如何都是建立在产品基础上的事物，可以说产品是项目所有思想的承载，是项目营销工作开展的起始原点。本项目的产品是如何形成的？本项目的产品是什么形态？这是本报告所需要阐述的重点。此次我们将秉承前期确定的“知性风情社区”思路，对项目的产品做出全面而系统性的探究，以期能达到定位报告中我们共同期望的高度。产品策划在科学基础上，更需要有一个“造梦”的想象力。他能给消费者带来一个怎样的生活憧景，是项目价值的起源。只有存在生活的价值，才有可能打动消费者。本次产品策划正是基于这样的价值观基础上而构建。新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案华洋众立凌峻.中国4第一部分回顾篇一、项目市场定位昌吉首席知性风情社区二、项目目标客户定位城市中产阶层三、项目形象定位中产的知性居住观四、项目开发理念新人文地产——用思想建筑，用文化造城——五、项目案名剑桥郡六、项目整体规划构想舍得态度，纯中高层住宅规划新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案华洋众立凌峻.中国5阐述：结合地块现有条件，放弃地块东侧的住宅产品规划，打造精致的园林示范区，并规划具有创意感的低层构筑物；其他地块根据开发顺序首期规划以18+1层为主的中高层住宅，后期产品规划应实现容积率尽量提高，以22层高层为主，容积率尽可能实现3.0，地块西侧完整地块打造较大型中央景观园林；充分利用地块内部的水资源优势，成就昌吉独有的水景园林。新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案华洋众立凌峻.中国6第二部分项目产品规划设计理念与形象一、项目产品规划设计理念a)细节优化品质b)人文符号延伸c)邻里关系重建d)小众环境营造e)PARTY意识形成1、细节优化品质大盘往往通过规模与配套来提升价值，而精致型的品质社区则应以细节的优化来提升项目品质，由总体规划到局部产品细节，无不重视细节的雕琢，并在每个建筑细节的用材用料、造型工艺等极尽心思，每个细节都有其值得玩味的文化内涵和故事背景。2、人文符号延伸人文精神和人文体验是目标群体崇尚的目标，他们的生活处处带有文化的标签，带有人文的烙印。只有在项目整体规划中赋予人文精神，并在规划与建筑细节上处处体现出特有的人文符号，预留人文场景，才能够塑造一个真正与目标群体产生共鸣的品质化人文社区。3、邻里关系重建产品规划必须重新审视现代都市社会中缺失的守望相助的邻里关系、冷漠的人际情感，围绕和谐邻里社区愿景来塑造空间，增加邻里交往的可能空间，塑造社区的和谐、安全与归属感。在空中邻里庭院，楼上楼下，左邻右里，其乐融融。4、小众环境营造忽视小众环境的营造，是多数大楼盘共同的缺陷。在社区以外，所有人都在大众化的环境里进行生活，人与人相互不认识，相互提防，缺少安全感和归属感。新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案华洋众立凌峻.中国7而社区则应该在家庭的小众环境及邻里的小众环境等上提供更多的便利空间。5、PARTY意识形成项目的目标群体是一群社交型的人，他们喜欢与有同等地位、同样收入和有共同爱好的人一同交往、聚会，举办沙龙。甚至家里也是沙龙的经常举办之地。因此无论是会所、泛会所还是家庭的公共区域，都应该为城市中产阶层的PARTY需求提供场所。二、项目产品形象通过与贵司就项目整体开发战略的沟通，本项目的整体规划指导思想应根据项目的定位、肌理与形象来制定，具体见下图：定位生活生活风格人文的、精致的、舒适的、亲切的休闲目的地文化、教育、便利、娱乐、休闲柔软水景蜿蜒的水系与不同的水体验开放建筑一揽无余的视野肌理多样与人性凝聚力人群的集结居住的场所、休闲的空间以人为本尺度感形象整体性整体形象项目的识别性多样性体验感丰富的内容传承性经典、永恒建筑立面……人文感文化、关怀风格、户型、物业管理……新疆昌吉剑桥郡项目产品策划方案华洋众立凌峻.中国8三、项目产品体系构筑景观区绿化区住宅区会所区软件体系天然景观建筑景观创造景观内部绿化外部绿化户型设计建筑风格泛会所知识会所森林公园、别墅区景观建筑与园林