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家。在龙脉之上…DesignConcept寻找龙脉之上与富豪心灵契合的建筑市场阅读区域扫描本体分析客户属性产品优化地段价值营销计划关键点如何了解土地的价值？如何了解项目的发展空间？通过所在城市的宏观现状去了解从项目所在区域的未来发展思考2007年宏观经济发展国民经济飞速上涨：GDP已连续4年增长10％以上，导致国民对代表资产和财富的商品需求在短期内急剧扩大。大量资金需要寻找投资渠道，北京住宅市场在经济的增长支撑下进入了快速的上升期。资本注入市场化加速：资产证券化的过程将使社会资本的运动得到加速，将催生更大一批的财富人口。作为最具保值、增值性的不动产必定将成为资本追逐的宠儿。奥运经济效应：在奥运经济的推动下，增强了购房者的购买信心，带动北京房价的不断上涨，同时极大刺激了投资型购房需求的猛增。并且北京作为发展中国家的核心城市，“奥林匹克景气”的投资驱动效应将因举办城市形象的提升而持续发挥其积极作用！投资渠道扩大财力上升：中国居民的证券化资产在金融资产中的比重正日益提高，投资者在股票市场上获得的财富将进一步刺激了他们的购房需求，使资金回到更具稳定的楼市，一定程度上促成了楼市的上涨之势。2007年宏观经济发展土地稀缺，地价暴涨：受北京城市发展规划及受土地供应的影响，四环以内的新增住宅供应将更为稀少，未来的新增住宅将主要集中在城乡结合部等地。土地的稀缺使得地价狂飙、而房价自然扶摇直上！大户型低密度再现稀缺：受“国十五条”规定的影响，国家对大户型项目进行严控，由此造成了大户型低密度产品的稀缺。2007年北京别墅市场回顾2007年北京独栋别墅成交情况2007年前十月，北京独栋别墅销售套数达到1700套，销售面积66万平米，与2006年同期基本持平，销售金额达到141亿元，相比2006年全年增加50.3%。2007年前十月，北京独栋别墅整体成交均价达到18552元，相比2006年，成交均价总体上升58%。2007年独栋别墅市场的基本特点全年新增独栋别墅供应少于1000套，全年可售独栋别墅仅为3000余套，相比近几年下降幅度在40%左右。受供应量影响，2007年独栋别墅成交套数和面积略有下降，而成交金额和成交均价大幅度上升。2007年北京别墅价格对比从2007年新增供应单套价格分布来看，主要集中在300万元以下的套总价位内，占供应总套数的42.25%；其次为300-500万元间的别墅楼盘，占供应总套数的29.36％；排在第三的是价格在500-1000万元的别墅楼盘，占供应总套数的19.26％；1000万元以上的别墅楼盘供应量最少，只占供应总套数的9.13％。可以看出，别墅的供应仍然以经济型别墅为市场的主流。2007年北京别墅户型对比从别墅供应的套型面积结构来看，2007年北京别墅供应主要集中在200㎡以下和200-300平方米两大套型面积段，分别占批准销售总套数的34.64%、34.81%，可以看出300平方米以下的别墅供应占到69.45%，中小套型的别墅仍然是市场供应的主流。其次的是300-400平方米的套型，占供应套数的16.71%，其他套型的别墅供应套数都不足10%。2008年北京别墅市场预测2008年北京独栋别墅市场预测分析2008年独栋别墅市场即使政策解禁，也将处于供应进一步趋紧的状态，其成交价格增长幅度，保守估计也将超过2006年的20%，部分区域和部分项目仍然将达到50%左右。北京传统三大别墅市场中，西山别墅区和中央别墅区的独栋别墅开发已经接近尾声，北京独栋别墅愈加稀缺。区域扫描本体分析客户属性产品优化地段价值营销计划市场阅读关键点如何准确把握项目发展的脉动？如何了解市场的需求？从区域发展现状入手通过在售项目现状来总结北京为六朝古都，历代皇家园林、达官显贵的私家大宅遍布西山地区，卧佛寺、潭柘寺、八大处等著名景点众多，这个区域是文人墨客钟情的地方。燕京八景的三景西山晴雪、香山红叶、玉泉豹突均在本区域内。西山的悠久历史显示出其尊贵气息。西山地区的绿化覆盖率在北京近区范围内最高，本地区将建成北京的“绿谷氧吧”，该地区环境空气的质量要明显优于市区。北京西山半山枫林香山别墅西山美庐庐师山庄香山艺墅御墅临枫香山甲第西山美墅馆檀香山Wehouse本项目西山别墅分布区域住宅供应特征物业名称占地面积（万平米）物业类型独栋别墅面积范围（平米）销售状况别墅价格（元/㎡）西山美庐22独栋别墅358--1053无独栋可售，有后期18000-26550檀香山29.5联排、双拼、独栋暂无共11套独栋，未售，基本停滞整均940万元/套西山美墅馆60联排、叠拼、公寓387-45787套独栋，剩余20套，停滞状态980—1200万/套WEHOUSE26.9独栋、联排叠拼107可售独栋2套，自去年11月至未售25000香邑山1.18独栋、双拼、联排589无房可售20000香山艺墅5.01独栋、联排297-853可售独栋2套，停滞160—660万/套绝大多数项目在07年11月开始呈现0成交量，截至目前，区域整体呈现出滞销的状况，售楼处明显接待量下降，客户观望度明显上升。各项目开发进度缓慢，多采用拉长销售周期，放量极小。各项目开发商对于滞销状况依然无视，目前几乎所有项目仍然没有打折优惠。目前没有新开盘项目，在售的几个项目也是1期或2期尾盘，独栋别墅产品现存量极少，单套面积集中在300—800平米之间。区域整体价位2.8万-3.2万之间。西山区域别墅产品现状区域别墅产品特征西山文化的体现——多数项目局部采用中式的建筑元素，提示传统的风格，但并不采用完全中式的建筑风格；强调入住者高贵的社会地位，和对中国文化的偏好。建筑与山景的结合——各项目不同程度的坡屋顶，形成与山体吻合的天际线；通过飘窗、露台、观景电梯等方式为观景提供更多的可能。景观环境的打造——项目多采用借景的形式，强调与自然景观的协调；水景已成为园林景观的基本构成元素。西山——北京高价值别墅区政策敏感后续供应少，开发周期长资源价值自然资源、人文资源、城市价值高端价位独栋单价2500美金以上,总价600万以上;双拼总价400-500万,联排总价300-400万西部客户军政系统人士，海淀周边知识精英；集中在紫竹片区和万寿路区域本体分析区域扫描客户属性产品优化地段价值营销计划市场阅读关键点了解市场就能做好项目？错！知彼还应知己；客观的分析自我才能更上一层楼！本案数据指标位置：香泉桥北侧，植物园旁，紧邻北五环容积率：0.79总套数：51建筑形式：独栋别墅，双拼别墅户型面积：双拼单套540平方米，独栋509—1078平方米预计整体均价：32000元/平方米预计总价：双拼别墅1500万元/套；独栋别墅1500—3200万元/套西山板块高总价产品玉泉山静明园万寿山颐和园35分钟通达机场10分钟进抵香山45分钟切入CBD北五环优势•紧靠西山风景区，绝佳的自然环境•稀缺的别墅项目资源•邻近五环，并有闽庄路，杏石路等构织成交通网劣势•产品总价高于现有区域价格体系•紧邻五环，噪音干扰大•生活配套不全，购物不便机会•政府对低密度住宅物业的持续限制•西山聚集效应•上千平米独栋的稀缺性威胁•未来两年区域同形式产品存放量大•因本项目的高总价，对未来销售速度有一定影响稀缺地段特色产品稀缺环境项目价值香山之麓龙脉之地私家别墅区域扫描本体分析客户属性产品优化营销计划地段价值市场阅读关键点如何体现本项目优势？从提高产品力出发做出有市场竞争力的定位与包装地段价值解析北京上风上水之地三山五园环绕，山青水秀之间京城饮水之源玉泉山因水而得名，乾隆爷定名为“天下第一泉”。“水清而碧，澄洁似玉”。是清代皇室专用饮用水源，当时每天用马车把玉泉山上的水走西直门运进紫禁城，这一传统甚至一直延续到末代皇帝溥仪；西山掠影万寿山香山玉泉山静宜园植物园地段价值解析京城历史上真正的贵族领地，名符其实的上流生活圈颐和园集历代皇家园林之大成，荟萃南北私家园林之精华，是中国现存最完整、规模最大的皇家园林地段价值解析颐和园对本项目的重要意义颐和园在全国人民心中的认知度很高外地人对北京的了解，排在第一的就是故宫、颐和园和长城可能有人不知道西山，但不会有人不知道颐和园颐和园周边可用作民宅开发的土地十分稀缺颐和园是皇家园林的代表，是中国境内历史价值、风水价值的贵族象征；“家住颐和园边”，以西堤六桥为庭，万寿山-昆明湖为院，昔日皇家园林今日成为居家后花园，无可替代。地段价值解析完善的教育配套，教育资源在全国独一无二清华、北大等重点高校101中学、清华附中等重点高中六一幼儿园（原延安保育院）地段所承载的居住价值判断收藏第一，居住第二区域高端住宅氛围已经形成，因此客户是成熟的客户豪宅之余他们的意义已不仅仅的梦想的天堂，更是一种收藏。收藏的更高档次，是寻找不可替代的收藏价值自然景观豪宅、人文底蕴豪宅、人工匠心豪宅的叠加全新阐释了郊区高档住宅“家+庭”的含义先有庭，后有家；先有园，后有宅客户属性区域扫描本体分析产品优化地段价值营销计划市场阅读关键点我们的客户是什么样的人？我们的客户来自哪里？我们的项目买的到是荣耀，买不到是向往！服务位置景观收藏品味资本地产寻找更多附加值才能贏得更多客戶青睐贏者圈中打造精品人生买房子买资源收藏显贵自住房产购买动机，资产创富论从资源地产到资本地产买资本从硬性房产到买资源、买资本传财富传文化传人脉以资源为基础，将房产转为传世资本西山美庐客户写真李小姐通讯业集团公司董事长夫人座驾陆虎揽胜、奔驰SLK280在万城华府、万达广场和上海等地置有多处房产一次性付款购置西山美庐1500万大独栋置业目的——第二居所，周末居住置业观——地段优越，增值潜力大，价格不敏感，只要喜欢，一般会率性购买西山美庐客户写真张先生夫妇贸易投资公司总裁座驾宝马745LI购置西山美庐F地块两套独栋，总价1500万，夫妇两人各持一套置业目的——持有和第二居所置业观——非常认同西山地块价值和西山美庐的尊贵气质，多次向销售顾问强调西山再有好项目一定要告知，还打算购买。西山美庐客户写真王先生河北有名的富商，从事原材料产业，财富积累程度极高，常年往返于京冀两地。座驾奔驰S600、悍马H2早年在京购置“紫竹花园”，三百多平米复式，总价480万。在朋友推荐下，王先生来访西山美庐，对所处环境和风水极其欣赏，当天一次性付款买下观景效果最佳的两套单位，交房当天，满意于现场营造的尊崇感，又一次性付款买下样板间，购买总价2800万。置业观——环境，风水，景观，价格高度不敏感。西山美庐客户写真某部队领导退伍经商先派出秘书看房后，领导亲自来访，对地段环境和官宅气质非常满意，1月内买下3套独栋，总价2500万置业目的——会客和活动场所置业观——西山的贵气和优美环境，价格高度不敏感万城华府客户写真刘先生上市公司总裁40岁左右，博士学位，谈吐穿着优雅，偏好ARMANI休闲装，坐驾奥迪A8L已购万泉新新、香山艺墅、温哥华森林等多处房产购买两套总价1600万大平层公寓，打算赠与父亲、弟弟置业观——景观，城市价值，接受总价上限为2500万万城华府客户写真孙先生贸易私企老总37岁，奥迪A6等3辆私家车拥有碧水庄园一套千万别墅购买500万总价的大平层公寓，一家三口与保姆居住购买原因：儿子在海淀就读，碧水庄园交通不便接送上下学购买决策因素：环境，交通，城市低密度豪宅东山墅客户特征至少一半客户来自外地购买800万以上总价产品都是二次以上购买别墅，购买东山墅用于居住品质的升级东山墅的奢华和宫廷式风格受到高度认可强调交往空间的户型设计很好满足了客户社交和炫耀需要北京的豪宅客户中正在出现住宅产品消费的奢侈主义倾向LVRolexChanelArmani奢华正在流行……顶层富豪消费心理相对匮乏：有钱人很少自认富有，即不按客观标准作自我评价，而是以一个精选的同僚团体为标准与自己比较美妙的孤立：与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那份安全与自在”炫耀式消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品相互攀比，显示财富与地位富豪兴趣的所在39万的四库全书，你拥有的是第几套？30万的手机，极致用材，尊贵服务6万元/平方米的后海四合院，缘何抢购？