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华润华润··万象城万象城主力店业态规划租赁服务主力店业态规划租赁服务永不落幕的时尚舞台永不落幕的时尚舞台华润华润··万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个引领全新的生活方式与消费潮流。在这个18.818.8万万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。前沿魅力、和谐体验，尽在华润前沿魅力、和谐体验，尽在华润··万象城。万象城。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的体验，是真正意义的““一站式一站式””消费中心，是市民消费中心，是市民和游客均向往的好去处。和游客均向往的好去处。第一部分第一部分市场规划、市场分析市场规划、市场分析一、规划运营模式一、规划运营模式11、万象城、万象城总建筑面积达总建筑面积达5555万平方米，总投资逾万平方米，总投资逾4040亿港币的华润中亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示商业建筑群。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积约范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积约1818万平方米，万平方米，拥有拥有66层商用楼面，近层商用楼面，近300300个大小不一、功能不同的独立个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。是市民和游客均向往的好去处。力推力推““一站式一站式””消费中心，是一种全新的商业模式消费中心，是一种全新的商业模式它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城市中创造一种新的购物方式、生活方式市中创造一种新的购物方式、生活方式..22、华润万象城创建绿色商场、华润万象城创建绿色商场11、取消一次性筷子仅仅是华润万象城倡导绿色消费、创、取消一次性筷子仅仅是华润万象城倡导绿色消费、创建绿色商场的举措之一；建绿色商场的举措之一；22、华润万象城著名的国际西式快餐连锁店星巴克，从开、华润万象城著名的国际西式快餐连锁店星巴克，从开业起就推出了自带咖啡杯享受一元优惠的活动，如今更是业起就推出了自带咖啡杯享受一元优惠的活动，如今更是加大了优惠力度：对自带杯的顾客，每杯给予优惠两元，加大了优惠力度：对自带杯的顾客，每杯给予优惠两元，令自带杯顾客大幅增加；令自带杯顾客大幅增加；33、华润万象城每天要接待顾客、华润万象城每天要接待顾客66万人次以上，每天收集垃万人次以上，每天收集垃圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯间外，其余的垃圾袋都需要回收；间外，其余的垃圾袋都需要回收；44、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，每年可节约每年可节约3232万元，商城温度从万元，商城温度从2323℃℃调高到调高到2626℃℃，每年，每年可节约上百万元。可节约上百万元。33、万象城年销售额超过、万象城年销售额超过1010亿元亿元11、开业一年的万象城全年销售额超过、开业一年的万象城全年销售额超过1010亿元；亿元；22、二期总投资超过、二期总投资超过2222亿港元，总建筑面积达亿港元，总建筑面积达2626万平方米万平方米由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成；成；33、万象城已成深圳商业名片；、万象城已成深圳商业名片；44、万象城接待顾客、万象城接待顾客20002000万；万；55、商场出租率达、商场出租率达9797％；％；66、商场在顾客中的美誉度不断提升、商场在顾客中的美誉度不断提升成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一；一；77、华润大厦：出租率接近、华润大厦：出租率接近100100％％44、深圳休闲娱乐生活领跑者、深圳休闲娱乐生活领跑者11、深圳最大、最好的电影城；、深圳最大、最好的电影城；22、星巴克在南中国的旗舰店；、星巴克在南中国的旗舰店；33、奥运标准真冰滑冰场；、奥运标准真冰滑冰场；44、设计理念前卫的美发沙龙；、设计理念前卫的美发沙龙；55、闻名世界的玛花纤体；、闻名世界的玛花纤体；66、、NOVONOVO的时尚沙龙；的时尚沙龙；77、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；88、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。55、万象城采取、万象城采取主力店＋次主力店＋专主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式门店的门店组合形式66、四家主力店、四家主力店11、、RRééELEL时尚生活百货；时尚生活百货；22、华润万家新业态、华润万家新业态OlOléé超级市场；超级市场；33、深圳最大的电影城、深圳最大的电影城————77厅嘉禾影城；厅嘉禾影城；44、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场。。77、华润、华润··万象城主力店铺万象城主力店铺■■RRééELEL时尚生活百货：专为时尚生活百货：专为18~3518~35岁年轻女性岁年轻女性打造的时尚生活馆。打造的时尚生活馆。■■OlOléé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以超市，以““时尚、健康、快乐时尚、健康、快乐””为经营理念。为经营理念。■■嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。影爱好者提供最好的视听享受。■■冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设克标准真冰滑冰场，下设““冰纷会冰纷会””滑冰俱乐部，滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。教练团队实力雄厚。88、项目选址、项目选址11、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性；、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性；22、通过市场调研，万象城所在区域十五分钟步行范围内、通过市场调研，万象城所在区域十五分钟步行范围内（即所谓的（即所谓的““第一商圈第一商圈””），聚集了地王大厦、深圳发展银），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域；人群集中的区域；33、罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的、罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城确立确立““目的地目的地””的地位将起到积极的作用。的地位将起到积极的作用。99、交通方面、交通方面11、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；干道之间，主入口与深南大道直接相接；22、周边有、周边有3131条公交车经过，而即将投入使用的条公交车经过，而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；33、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。1010、市场分析成功前提、市场分析成功前提11、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场；、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场；22、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性；、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性；33、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题；、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题；44、而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分、而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分析；析；55、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性；、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性；66、购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经、购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统工程；的系统工程；77、、20012001年初，华润（深圳）有限公司聘请全球顶尖的零年初，华润（深圳）有限公司聘请全球顶尖的零售业专业顾问公司进行万象城项目开发前期市场调查，内售业专业顾问公司进行万象城项目开发前期市场调查，内容包括了深圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状容包括了深圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状况、项目商圈分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概况、项目商圈分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概念测试分析、零售商对万象城项目的反应、潜在竞争对手念测试分析、零售商对万象城项目的反应、潜在竞争对手分析等，制定了一份多达分析等，制定了一份多达300300页的研究报告；页的研究报告；88、除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队、除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队考察了众多的可比项目：美国的考察了众多的可比项目：美国的MallofAmericaMallofAmerica、、SouthCoastPlazaSouthCoastPlaza、、FashionIslandFashionIsland，日本的，日本的CanalCityCanalCity、六本木，香港的太古广场、又一城、海港、六本木，香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三越信义新天城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中心。地等近百个著名的购物中心。1111、商业规划：成功的基础、商业规划：成功的基础11、、在集中时间内感受多元化、综合性的消费；在集中时间内感受多元化、综合性的消费；22、购物中心区别一般百货商场的重要特点；、购物中心区别一般百货商场的重要特点；1212、准确、差异化的定位、准确、差异化的定位11、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因；、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因；22、据调查，超过、据调查，超过5353％的被访者认为万象城的市％的被访者认为万象城的市场定位应以中高档为主。因此，万象城的市场定场定位应以中高档为主。因此，万象城的市场定位确定为位确定为““中档偏高中档偏高””，既不同于以高档为特色的，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。具有明显的差异性。1313、营销计划提前制定、营销计划提前制定