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房地产企业纳税战略管理主讲人：李舟房地产企业运营循环图现金建设施工取得土地销售债权人股东政府或其他企业税务局客户人力资源流动固定权益负债销售收入销售成本运营费用利润建筑商及供应商现金流入现金流出现金留存房地产行业特点一、国民经济支柱行业二、不规范行业三、监管力度日益加强的行业四、独特运营模式的行业房地产项目开发流程可行性研究取得土地国有土地使用证立项审批建设用地规划许可证房地产开发项目手册建设工程规划许可证建设工程施工许可证招标评标定标施工管理项目竣工验收项目预售与销售物业导入办理业主产权证施工监理总包或分包房地产企业财务管理特点一、以项目为核心二、独特的成本科目——土地征用费及拆迁补偿费出让（转让）金；配套费、契税等税费；拆迁补偿与安置费用。——前期工程费项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用——建安工程费建筑（基础、土建）；安装（水电气、消防、空调、暖通、电梯）——基础设施建设费各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。——公共配套设施费会所、车库、幼儿园、物业用房等——开发间接费项目部管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等房地产企业财务管理特点开发间接费土地及拆迁补偿费用前期工程费基础设施费公共配套设施费建安工程费期间费用房地产企业财务管理特点三、独特的收入确认标准期房与现房；预收与收入四、独特的税收体系营业税土地增值税所得税契税土地使用税房产税印花税房地产企业财务管理特点五、独特的资金体系与财务杠杆1、现金流的不平衡2、高财务杠杆取得土地审批规划拆迁补偿建安施工销售现金流入现金流出房地产企业财务管理特点六、纳税管理的难度与潜力共存1、经营收入透明2、严酷的监管形势和税收形势3、无处不在的涉税风险4、超重的税负负担房地产财税管理潜力何在？房地产企业纳税战略思维框架资金战略与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险投资战略与涉税风险运营战略与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。购买土地收购土地持有方合作开发模式（合作建房）城中村改造买卖楼花代建房地产企业土地获取与涉税风险一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）会计处理：（4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。案例：某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税（3）会计处理（4）凭证附件营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。风险之一：什么样的土地允许差额征收案例甲房地产公司从政府手中以出让形式取得一块土地，缴纳出让金后自行开发至七通一平后，又将土地转让给房地产公司乙进行开发。请问营业税是否可以差额征收？国家税务总局态度；重庆、广东、海南、大连政策土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险2、在建工程转让能否享受差额征收？案例某房地产公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他公司一项已经进入施工阶段的在建工程项目，该公司继续建设完工后对外销售,营业税计税营业额是否应等于销售收入减我公司购买的在建工程原价?国家税务总局态度；青岛、吉林政策土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险3、上一环节未征税是否能够差额征收？案例我公司两年前通过法院执行取得债务公司用于抵债的一栋房产，但由于债务公司未开具营业税发票，我公司当时以法院相关判决与法律文书入账，现拟将该房产转让，请问能否享受营业税差额征税？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险4、投资取得的房产再转让是否可以差额征税？案例我公司2008年接受股东以不动产进行增资，不动产评估价值1000万，以评估报告入账，现准备将其以1500万元转让，请问是否可以营业税差额征收？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（1）营业税差额征税风险5、营业税差额征收的扣除项目问题案例我公司于2009年购买写字间2000平方米，总价为3000万元，契税3%为90万元，各项交易费用共40万元，请问再次转让时营业税差额征收的扣除项目应该包括哪些？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（2）转让方土地增值税加计扣除风险案例我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？案例我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（4）契税征收风险案例甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？案例后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？案例甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问是否合理？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（5）土地使用税征收风险案例我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。企业征用耕地如何缴纳土地使用税？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险案例房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险案例国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨性质）寻求合作。房地产企业乙同甲签署土地转让协议，愿意向甲企业支付2000万元，用于甲企业改制和职工安置，以换取这块土地。由于是划拨用地，实际操作中先由政府收回划拨用地，再通过招拍挂流程出让给房地产企业乙，由乙缴纳出让金。那么，房地产企业支付给国有企业甲的2000万元究竟是土地转让款还是补偿安置费？甲企业是否需要开具发票？土地获取阶段财税处理一、购买土地模式3、购买土地模式涉税风险（6）拆迁补偿涉税风险——拆一还一涉税处理问题案例房地产企业甲用开发的商品房对土地上的原住户进行安置，共20户，每户按照90平方进行安置；同时对原土地的商户也进行安置，由于本项目无合适商铺，甲企业同原10户商户商议决定用另一项目的商铺进行安置，每户安置标准为40平方。请问，这两部分安置如何进行税务处理？该安置部分是否需要视同销售？？土地获取阶段财税处理——拆一还一涉税处理问题拆一还一的补差价问题案例房地产企业甲在对20户原住户进行回迁安置过程中，按照规定应补偿每户90平米房屋，但实际房屋设计面积为98平方米，因此，每户住户按照市场价格以每平方8000元缴纳了补差价款，请问这部分款项是否要确认收入缴纳各项税收？案例房地产企业乙在回迁安置中，由于房屋位置、楼层、朝向、装修、结构的不同涉及到同10户回迁户的互补差价，其中3户，房地产企业乙需要补给其差价款共计56万，另外7户需要向乙企业缴纳差价款42万。请问房地产企业乙如何就差价款收支进行税务处理？土地获取阶段财税处理二、合作开发模式（合作建房）性质界定：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益处理方法：情况复杂，性质各异你需要考虑的因素：——是否设立项目公司？——土地是否过户？——真投资还是假投资？——分享利润还是取得固定收益？——取得现金还是取得房子？不同因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类——设立项目公司模式项目公司模式真假投资之分利益分享合作开发本质模式一双方真投资税后利润投资模式二出地方假投资取得固定收益卖地取得固定比例收益卖地分得商品房卖地模式三出钱方假投资取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类——合作方相互投资模式相互投资模式投资方向与开发主体利益分享合作开发本质模式一出地方投资到资金方，资金方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二资金方投资到出地方，出地方为开发主体真投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶段财税处理合作开发模式全系分类——设立项目部模式设立项目部模式土地变更与开发主体利益分享合作开发本质模式一土地不过户，出地方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益卖地分得商品房卖地模式二土地过户，出资方为开发主体真项目投资投资取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房购买商品房土地获取阶段财税处理三、收购土地持有方模式很多房地产开发企业通过重组直接将土地持有方收购，如被收购单位为非房地产公司，还需在土地持有方公司基础上进行改制，变更为房地产开发企业。案例：房地产企业甲以1亿元收购房地产企业乙100%股权，继续开发乙所持有的200亩开发用地，请问土地成本可否按照1亿元人民币重新入账？假设房地产企业乙实际净资产为5000万元，股东为张三、李四两名自然人，乙公司原始注册资本为5000万元，请问乙公司原股东是否需要缴纳个人