房地产信托资金(REITS)的策略性探讨

有关房地产投资信托基金（REIT）的策略性讨论有关房地产投资信托基金（REIT）的策略性讨论2005年12月2目录目录1.花旗集团资历2.亚洲REIT机会3.採用REIT的考虑4.香港REIT规则的最新发展花旗集团资历花旗集团资历4$3,325$1,660$1,477$1,025$509$0$500$1,000$1,500$2,000$2,500$3,000$3,500花旗集团星展野村瑞银德银交易价值(百万美元)首次公开发行联席合全球协调人/账簿管理人及承销商2.76亿新元2002后续发行联席账簿管理人1.86亿新元2004后续发行独家账簿管理人1.15亿新元2004花旗集团是花旗集团是REITREIT上市的领导者上市的领导者#1亚洲REIT整体承销商#1全球房地产股票和债券的承销商#1美国REIT承销商#1美国REIT首发承销商新加坡最大规模REIT首发账簿管理人和财务顾问日本首个REIT首发账簿管理人新加坡第二个REIT首发账簿管理人99999首次公开发行独家牵头经办人240亿日圆2002首次公开发行独家牵头经办人280亿日圆2002首次公开发行独家牵头经办人400亿日圆2003首次公开发行副经办人1.48亿新元2003后续发行独家牵头经办人100亿日圆2003后续发行独家牵头经办人540亿日圆2003后续发行联席牵头经办人520亿日圆2003后续发行联席牵头经办人460亿日圆2004首次公开发行联席牵头经办人410亿日圆2004首次公开发行独家牵头经办人610亿日圆2004后续发行独家牵头经办人530亿日圆200499首次公开发行财务顾问和联席账簿管理人8.30亿新元2004后续发行联席账簿管理人2.05亿新元20052001-2004亚洲REIT首次公开发行资料来源：ThomsonFinancial；包括日本和新加坡的REIT5$4,922$2,424$1,660$1,144$949$0$1,000$2,000$3,000$4,000$5,000$6,000花旗集团野村星展大和瑞银交易价值(美元:百万)花旗集团在全球和亚洲花旗集团在全球和亚洲REITREIT市场的地位市场的地位资料来源：ThomsonFinancial；包括日本和新加坡的REIT2001-2004亚洲REIT股票2004亚洲REIT股票$2,339$1,084$948$780$499$0$500$1,000$1,500$2,000$2,500花旗集团星展野村大和瑞银交易价值(美元:百万)2004美国REIT股票4.55166Wachovia94.34942RaymondJames10–$11,42876行业总数4.65224美国银行85.36054德银75.66365FriedmanBillingsRamsey66.87726摩根士丹利58.19294高盛48.69806雷曼兄弟312.21,39911美林225.6%$2,92824花旗集团1市场份额收益(百万)发行数量排名2001-2004美国REIT股票4.31,33411美国银行92.78319一波10–$30,890228行业总数4.71,45122Wachovia85.61,72511摩根士丹利76.41,97213德银66.41,99217FriedmanBillingsRamsey58.32,56714雷曼兄弟410.33,17315高盛316.45,07740美林223.8%$7,34361花旗集团1市场份额收益(百万)发行数量排名6‹#1全球股票和债券的承销商‹#1美国REIT承销商‹#1美国REIT首次公开发行的承销商‹#1亚洲REIT承销商‹#1亚洲REIT首次公开发行承购人‹新加坡第二个REIT首次公开发行的簿记人(A-REIT)‹迄今为止新加坡规模最大的REIT首次公开发行的簿记人(Suntec)‹日本首个REIT公司发行簿记人‹33%的日本REIT市场份额‹引领欧洲房地产私有化花旗集团是全球的房地产业的领导者花旗集团是全球的房地产业的领导者花旗集团在全球拥有150多名房地产专业人员，具有绝对领先的市场专业经验、全球合作关系以及综合解决方案。它是全球各地房地产银行业的最佳投资银行。7花旗集团可能提供一站式的花旗集团可能提供一站式的REITREIT服务服务发起人发起人REITREIT首次首次公开发行公开发行并购交易并购交易顾问顾问商业按揭商业按揭支持证劵支持证劵((CMBS)CMBS)战略伙伴关战略伙伴关系系企业银行服企业银行服务务后续发行后续发行受托人受托人直接投资直接投资物业贷款物业贷款亚洲亚洲REITREIT机会机会9亚洲亚洲REITREIT的市场潜力的市场潜力‹在澳大利亚和新加坡这两个成熟的REIT市场，REIT分别占市场总值的10.1%和3.6%‹鉴于亚洲的活跃房地产活动，亚洲REIT的市场潜力巨大‹由于亚洲拥有许多不同的市场，而各个市场的法律和制度框架不同，亚洲的REIT产业发展比较缓慢。因此，亚洲各国已开始谨慎地制定适合的REIT法规‹香港于2003年7月制定了REIT基金规则，2005年6月对该法进行了修订，允许REIT基金涵盖包括海外房地产。我们希望在2005年下半年启动首批REIT‹继领汇后，如长江成功在年底前在香港上市，REIT也只占香港市场总市值的0.7%，仍有很大的发展空间资料来源：彭博注解：1)截至2005年12月1日，美国数据截至2005年10月31日2)国家市场价值：日本东证指数，美国S&P指数，澳大利亚股票交易200指数，新加坡STI指数REIT市场价值占市场总值的百分比0.5%216亿美元2.0%3,216亿美元3.6%64亿美元10.1%699亿美元0.7%40亿美元0%2%4%6%8%10%12%澳大利亚新加坡美国日本香港(预期)REIT市场价值占市场总值的百分比平均=4.1%10REITREIT种类种类‹任何可产生收益的房地产均适用于REIT‹在亚洲，用作零售和办公室的地产（或两者的混合）是REIT最常见的种类‹显然，资产质量、投资组合规模、出租方式多样化、租赁期限以及楼盘年限将决定REIT的吸引力（收益率要求）REIT数量市场总值资料来源：彭博,截至2005年12月0000011香港001682其它381325混合型1157工业04027住宅19723办公211233零售72353197REIT总数新加坡日本澳大利亚美国0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100.0%3.5香港36.9%18.5%22.7%11.2%混合型0.0%0.0%2.3%26.5%其它28.7%1.7%9.8%6.0%工业0.0%7.5%0.0%15.1%住宅12.2%62.0%10.6%16.8%办公22.2%10.3%54.6%24.4%零售6.421.679.9321.6REIT市场总值(美元：十亿)新加坡日本澳大利亚美国11国际机构37%公司及政府关联公司13%私人银行和零售35%国内机构15%A-REIT公司首次公开发行国际机构58%私人银行28%ATM5%国内机构9%国际机构投资者79%本地机构投资者21%本地机构投资者15%其他机构投资者15%基金（不包括REIT）18%对冲基金1%退休基金9%国际机构投资者37%谁对谁对REITREIT感兴趣感兴趣??SuntecREIT首次公开发行投资者之所以投资REIT，是因它具有：‹稳定的收入‹潜在资本收益‹投资组合多样化美国REIT投资组合明细表个别案例资料来源:美邦12亚洲亚洲REITREIT的表现的表现‹自上市以来，亚洲REIT表现良好‹新加坡的首个REIT基金于2002年创立，到目前为止，新加坡的REIT基金已增至7个。自上市以来，它们的股价已平均上涨了48.3%‹日本的首个REIT基金于2000年创立，目前已增至23个，自上市以来，它们的股价已平均上涨了30.3%新加坡日本资料来源：彭博，截至2005年12月1日134.4%121.1%50.0%20.0%8.0%6.5%-2.0%CapitamallTrustA-REITMapletreeLogisticsFortuneSuntecCapitaCommercialTrustMarquarieMEAPPrince股价上涨（自上市后）平均=48.3%88.3%88.2%79.2%64.4%63.5%52.3%48.3%43.1%41.4%40.9%40.4%36.7%35.2%17.8%5.2%4.6%1.6%-4.3%-5.1%-5.5%-9.2%-11.0%-18.7%JapanRetailFundGlobalOneJapanRealEstateInv.NomuraOfficeFundJapanPrimeNipponBuildingFundTokyuREITPremierInvestmentOrixJREITFrontierREITUnitedUrb.Inv.JapanLogisticsMoriTrustSogoREITNipponResidentialCrescendoTGRInvestmentKenedixRealtyFukuokaREITNewCityResidenceUointREITeAssetProspectResidentialJapanSingle-Residence股价上涨（自上市后）平均=30.3%13亚洲亚洲REITREIT的收益等级的收益等级*2005预计收益率资料来源：美邦预测,彭博,截至2005年12月1日收益对比*6.3%7.9%7.2%6.9%6.8%1.5%3.9%3.4%3.4%3.3%3.0%3.2%5.9%5.9%5.7%5.2%4.7%4.5%3.9%4.3%4.6%0%2%4%6%8%10%10年期政府债券商业混合型工业零售10年期政府债券混合型住宅商业零售工业10年期政府债券FortuneREITA-REITSuntecREITMacquarieMEAGPrinceCapitaMallTrustCapitaCommercialTrustMapletreeLogistics10年期政府债券领汇澳大利亚日本新加坡香港14REITREIT价格接近或超过资产净值价格接近或超过资产净值……‹鉴于良好的经济环境引起地产价格上涨，亚洲REIT的交易价格已超过资产净值‹新加坡的REIT首发估值已从首发资产净值折现上涨到溢价估值新加坡REIT首次公开发行资产净值溢价/折现现时资产净值溢价/折现-1.3%-0.8%5.5%5.8%21.0%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%CMT(2002年6月)A-REIT(2002年11月)CCT(2004年5月)Fortune(2003年7月)Suntec(2004年12月)Mapletree(2005年7月)在引入时通过现金和上市分配（）为首发上市年份64.9%57.7%-9.3%-12.6%12.8%20.5%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%CMTA-REITCCTFortuneSuntecMapletree资料来源:彭博,截至2005年12月1日採用採用REITREIT的考虑的考虑16REITREIT与地产公司不同之处与地产公司不同之处结构地产公司香港REIT物业类别无规定一般三年预测投资者股息率预测净资产值香港证鉴会房地产投资信托基金守则香港联交所上市规则最多为总资产值的45%无限制至少为调整后净收入的90%无限制带来收入的物业，不含物业发展项目无限制授权信托注册公司派息率杠杆主要法规营业纪录估值基础较高不确定性及风险十分高透明度及较低风险净资产值折现接近净资产值或净资产值溢价17REITREIT收益及收益及资产净值资产净值对比对比收益对比产净值溢价/折现对比4.4%3.5%2.7%2.5%2.3%2.0%1.4%5.2%4.7%3.9%5.9%5.7%5.9%4.6%5.2%2.1%2.6%3.2%上海复地上海房地产中国海外发展首创置业北京北辰合生创展广洲富力新鸿基九仓香港置地领汇Fortu