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Part.1宏观层级一、惠城区概况二、住宅市场解析三、惠城区商业/写字楼市场解析四、片区概况2惠城区是惠州市的政府所在地和中心区，惠城区是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心，总人口120万。惠城区2011年GDP705.3亿，在各区中排名第一。705.3300.3659434350302810100200300400500600700800惠城区仲恺高新区惠阳区大亚湾开发区博罗县惠东县龙门县惠州市2011年各区GDPGDP(亿)惠城区概况惠城区近两个月一手住宅房成交走势52558264872058754272169052601234567891001002003004005006007008005.15-5.205.21-5.275.28-6.036.04-6.106.11-6.176.18-6.246.25-7.017.02-7.087.09-7.15成交套数成交面积（万㎡）惠城区一手住宅房市场概况7.09-7.15，一手住宅房成交套数与成交面积均呈现下跌的态势。网签套数526套，环比下降23.76%；网签面积6.27万㎡，环比下跌19.31%。惠城区近两个月一手住宅房成交量价情况550056005700580059006000610062006300640001002003004005006007008005.15-5.205.21-5.275.28-6.036.04-6.106.11-6.176.18-6.246.25-7.017.02-7.087.09-7.15成交套数成交均价惠城区住宅成交在半个月以来呈现量跌价升的情况，其中成交套数环比下跌23.76%，成交均价环比上升6.39%。惠城区一手住宅房市场概况惠城区成交7.09-7.15一手房面积段情况00.511.5205010015020050㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-120㎡120-140㎡140-180㎡180㎡以上成交套数成交面积（万㎡）7.09-7.15成交面积段中，70-90㎡的住宅成交套数最多，达160套，成交面积最多的是110-120㎡的住宅，总面积达1.6万㎡。惠城区一手住宅房市场概况02000400060008000100001200014000160000501001502002505.15-5.205.21-5.275.28-6.036.04-6.106.11-6.176.18-6.246.25-7.017.02-7.087.09-7.15销售套数销售面积（万㎡）惠城区商业/写字楼市场环境概述惠城区近两个月商业/写字楼房成交走势7.09-7.15惠城区商业/写字楼网签172套，环比下跌15.68%，网签面积10898㎡，环比上涨7.41%；网签面积10898㎡，环比上涨3.34%。02000400060008000100001200014000020406080100120140160河南岸江北桥东陈江水口仲恺惠环江南龙丰汝南成交套数成交均价（元）惠城区片区量价成交情况7.09-7.15成交量前十片区量价情况7.09-7.15，河南岸片区网签139套排名第一，网签均价为6212.37元/平米，汝湖片区网签成交均价11836.7元/平米，片区均价最高。Part.2地块认知一、项目地块经济指标二、项目地块简析【项目地块简析】1、项目基本经济指标：项目占地面积130万平米，属于大规模旧改项目,未来规划为住宅、商业、工业用地。三新村项目基础信息三新工业区工业用地：三新工业区，约12.35万平米。商业：经济活动主要集中在位于惠州大道旁的三新工业区周围经济结构：三来一补，工业主要以加工业和制造业为主。经济收入：03年年收入为1000万元，三角湖地区收入高于新村地区。102、项目地块区位：项目位于惠州江北片区的中部，紧邻三环路，属于CBD一级辐射区及核心居住配套区域。区位：项目紧邻惠州北三环南侧，是传统市场认知意义上的“市区用地”项目到惠州市政府距离：不足4公里与惠州CBD距离：通过三环与惠州大道连接，约3公里【项目地块简析】惠州CBD中央商圈三环路惠州大道本项目3、项目地块四至：北临三环北路与小金口镇接壤，南接惠州市慈云图书馆和鹅潭公园，紧靠惠州市政府，西邻东江，有田家炳中学和惠州商业学校，东为刚开发的居住区和CLD唯一大型公园望江公园，区域未来居住氛围浓厚。优势：项目内部为旧改建筑，地势相对平坦；项目周边的景观资源较为丰富，公园景观丰富。劣势：基础设施和环境建设水平相对滞后；项目周边特别是东边为旧改区域，不可知因素多，对项目也存在一定的影响。【项目地块简析】居住区三环北路慈云图书馆鹅潭公园田家炳中学惠州商业学校望江公园【地块认知小结】◆三新村坐落在江北片区的中部，区域未来发展潜力巨大，市政府规划面积为4.31平方公里，其中村域面积为3.76平方公里，项目占地约130万平方米。◆三新村北临三环北路与小金口镇接壤，南接惠州市慈云图书馆和鹅潭公园，紧靠惠州市政府，西邻东江，有田家炳中学和惠州商业学校，东为刚开发的居住区和CLD唯一大型公园望江公园，属于CBD一级辐射区，区域未来居住氛围浓厚。◆由于受交通和区位等客观因素影响，现状三新村的经济活动主要集中在位于惠州大道旁的三新工业区周围。规划定位：一个充满活力、充满情调的中心配套区，具有国际水准的生活、工作和渡假的理想居住场所。以发展第三产业和房地产业为主导，依托良好的区位条件和设施，发展成为惠州市商业气氛浓厚，社会服务齐全，多功能的现代化都市片区。Part.3微观层级一、分产品类型市场分析二、区域市场分析产品类型特征豪宅型产品（10000元/㎡以上）180平米以上，拥有得天独厚、独一无二的自然景观资源或其他资源，总价在300万以上，购买群体多实力雄厚，此类产品的价值受到认可，受政策影响不大，价格坚挺，成交量几乎没有影响。高档型产品（7000-10000元/㎡）面积40-230平米，总价在40-50万公寓，70-180万住宅产品，可以博取一部分人的价值认可达到高价；但在楼市转好而又在政策打压下，由于面向的客户群体主要为二三次置业，必须以按揭形式运用银行杠杆购买，在当前新政下，此类产品降价后，受政策的冲击程度会降低；而40-55㎡的投资性公寓受到的影响较大。中档型产品（4000-7000元/㎡）90－100平米的舒适2-3房，110-140平米舒适3-4房，总价在40－90万，现在市场上的供应主流，最为畅销的产品类型。由于银行的政策，收紧多套房的房贷政策，刚需客户群体会慎重考虑第一套住房的购买，选择一步到位，购买一套可以满足长期住房需求的住房，此类产品可满足生小孩或父母同住的需求，由于价格适中，未来受到市场追捧的可能性依然高，受政策的冲击力度较大，打击投资行为；市场主要产品类型——Part.3.1分产品类型市场分析一、单价1万以上豪宅产品市场分析1、产品特征分析2、量价特征分析3、客户特征分析4、供求特征分析帝景湾佳兆业中心2期CBD东江豪宅市场分析——分布区域——主要分布在江北核心区价格特征：均价10000元/平米以上，高于普通住宅1倍以上的价格；典型项目1：合生帝景湾——惠州豪宅市场的绝对标杆项目基础数据：占地面积：20万平米建筑面积：40万平米容积率：2.0在售主力户型：286-500㎡在售价格：10000-15000元/㎡开盘时间：2005.10发展商：合生创展资源：一线南向江景资源合生的强大的品牌效应，加上项目本身具备的无可比拟的一线江景和CBD核心区位价值是支撑项目豪宅价值的核心要素1、产品特征——180平米以上的大面积产品为主，豪宅的价值体系：品牌+资源+地段【豪宅市场分析】2、量价分析：月均10套/月，主力价格区间1.0-1.5万/平米从帝景湾的成交量看，新政后成交量较大幅度震荡，但相对稳定，月均走速15套左右，12年上半年看新政对豪宅产品影响不会太大；11867106641091112827141851243612576117571478572145338102312120510152025303540455002000400060008000100001200014000160002011年7月2011年9月2011年11月2011年12月2012年2月2012年4月2012年5月成交均价（元/㎡）成交套数（套）合生帝景湾月份成交套数（套）成交均价（元/㎡）2011年9月7118672011年10月21106642011年11月45109112011年12月33128272012年1月8141852012年2月10124362012年3月23125762012年4月12117572012年5月12147853、客户特征——惠州本地高端客户为主从帝景湾的成交客户看，基本还是本地客户为主，其中以私企业主高层管理和公务员为多；57%33%10%私企业主公务员自由职业帝景湾成交客户组成成交客户以老板及公务员为主，比例为90%,其中老板级占57%，公务员比例为33%;其次为自由职业者，占10%——惠州私企业主与政府公务员成为本地高端客户的主力构成3、客户特征—圈层效应，极注重身份感认可江北的发展前景与城市大环境，但对居住品质要求高，对园林、配套和景观等非常敏感；“现在买房子肯定在江北买啊，老城区那边现在是很繁华，但是整个感觉都不像大城市，江北就不一样了，整体环境还是要好些。”——帝景湾业主王先生“买你们也主要是江北真正上档次的也没有几个，但是你们这么贵的房子园林也做的实在是太粗糙了，不上档次。”——帝景湾业主刘太“买帝景湾的客户主要都是看重江北的大环境，这边的市政配套、城市环境啊都明显优于老城区，像个大城市。”——帝景湾销售经理购房原因0112014110030400246810121416租房转自有与父母分开婚房为了孩子成长教育就近工作地点好的环境和配套面积小换大投资保值追随亲戚朋友为子女后代购买父母养老提高档次体现身份其他帝景湾华贸中心佳兆业中心2期4、供求特征—依旧稀缺，以江北核心区为主未来惠州豪宅市场供应依旧稀缺，高层豪宅以江北核心区为主，未来CBD核心价值将进一步提升；区域项目品牌规模产品资源入市时间江北片区佳兆业中心2期佳兆业建面69.1万㎡主推81-165㎡2-4房CBD核心2012年04月21日华贸中心华贸建面：71万136-170㎡、165-190㎡、260-270㎡CBD核心2012年4月29日帝景湾合生建面：40万408、370㎡CBD核心2012年3-4期大户型未来供应的豪宅项目在江北核心区内，尤其是华贸中心、佳兆业中心2期的入市，将进一步凸现CBD核心的城市价值优势，将打开江北城市豪宅的新篇章。Part.3.2分产品类型市场分析二、均价7000-10000元/㎡高档产品市场分析1、产品特征分析2、量价特征分析3、客户特征分析4、供求特征分析5、典型案例分析大户型市场分析——主要分布在江北三环路核心区域内，景观资源优势区域江北盛世华府均价7300万科城华府均价7000三宅一生均价7000金裕碧水湾均价8000尚阳光谷均价7800在江北区域，7000-10000万/㎡的高档住宅项目有5个，全部位于三环路内，具备景观优势，区位优势。1、产品特征：该价格段的产品囊括了公寓，紧凑、舒适和超大户型产品，其中以120平米以上的大面积3-5房为主，对景观资源和区位有一定的要求；江北片区市场在售主要高档产品项目：【大户型市场分析】项目规模在售产品与面积区间货量推货计划单价欧尚阳光谷占地0.434万㎡、建面3.1万㎡、容积率5.7在售55、58㎡精装2房一栋26层414户均价7800金裕碧水湾占地17万㎡、建面40万㎡、容积率2.29在售140-230㎡3-5房洋房总户数1600户，共三期共10栋，9-28层在售的是尾盘，暂无推货计划价格8000起盛世华府占地3.96万㎡、建面13.5万㎡、容积率3.3在售160-180㎡3-4房洋房项目共9栋高层住宅组成,包括3栋14层，3栋17层，2栋24层，1栋30层三期楼王仅余20