房地产开发与经营理论和策略

房地产开发与经营（第二版）吕萍等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第2章房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。重点问题•房地产开发与经营决策内容•房地产开发与经营决策类型•房地产开发与经营决策类型、准则和程序房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述市场环境分析；市场需求预测；价格确定理论；收益（利润）最大原理；可行性分析；消费者市场购买行为理论；房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述宏观环境微观环境市场环境房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.1市场环境分析经济因素政治因素人口因素政策法规因素供应者生产者顾客竞争者社会公众2.1房地产开发与经营理论综述2.1.2市场需求预测房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材市场需求预测的有关概念市场需求市场预测市场需求影响因素分析竞争状况人口统计分析趋势分析市场需求预测的主要方法购买者意向调查销售人员综合意见法时间序列分析法2.1房地产开发与经营理论综述价格确定完全竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1.3价格确定理论2.1房地产开发与经营理论综述2.1.4收益（利润）最大原理收益、成本指标确定项目最佳规模确定经济收益分析方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.5可行性分析可行性研究的过程：•投资机会鉴别阶段；•初步可行性研究阶段；•可行性研究阶段；•评价与决策阶段。房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.5可行性分析现金流量分析：•净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现值的累加和；•净收益率——项目净现值与总投资现值之比；•内部收益率——使净现值等于零的贴现率。损益临界分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.1房地产开发与经营理论综述2.1.6消费者市场购买行为理论消费者购买动机购买决策过程消费者购买行为分析房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.2房地产开发与经营策略分析2.2.1房地产开发与经营决策内容房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材财务策略生产策略市场开发策略价格策略：高价策略低价策略均衡价格策略2.2房地产开发与经营策略分析开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市开发健康住宅风生水起开发策略趋势房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.2.2房地产市场开发策略2.2房地产开发与经营策略分析2.2.3房地产价格策略房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产产品的生命周期和市场周期不同时期房地产价格策略房地产品进入期房地产品成长期房地产品成熟期房地产品衰退期2.3房地产开发与经营决策基本条件有明确的目标有两个以上可供选择比较的方案有评价方案优劣的标准有真实地反映客观实际的数据资料房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1房地产开发与经营决策类型构成决策问题的基本条件2.3房地产开发与经营决策风险型决策不确定型决策确定型决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1房地产开发与经营决策类型决策类型开发与经营决策原则：-遵守政策法规的原则-取得最佳效益的原则-风险意识的原则-定性分析与定量分析相结合的原则2.3房地产开发与经营决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2.3.1房地产开发与经营决策类型2.3房地产开发与经营决策2.3.2房地产开发与经营决策准则房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材确定型决策准则风险型决策准则基本决策准则——最大可能准则和期望值准则决策树不确定型决策乐观准则悲观准则后悔准则等可能性准则2.3房地产开发与经营决策2.3.3房地产开发与经营决策程序与方法房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材发现问题确定目标针对性明确性层次性可行性拟制方案整体详尽性相互排斥性分析评价限制因素分析潜在问题分析综合评价选择方案实施追踪反馈控制追踪决策关键术语理论策略决策房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题1.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。2.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。3.简述房地产开发与经营决策的内容。4.房地产经营决策准则是什么？5.房地产经营决策程序是什么？房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材