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房地产开发策略第一章绪论第二节房地产开发的基本特征一、房地产开发的程序虽然房地产开发是一个十分复杂的过程，但从操作上看，每个开发项目都可分解为4个阶段。只有了解房地产开发流程和每一个开发阶段的特点，才能更好地制定房地产开发策略。1决策立项一般又称为可行性研究，它是指定房地产开发策略最重要的环节。这个阶段需要考虑和解决的问题是：开发何种类型的房地产项目，（工业？住宅？商厦？……）在什么地方开发？开发规模多大？开发的预期效果如何？为了获得正确的结论，这一阶段必须对全国、区域的房地产市场进行系统的分析研究，开发者应对有开发可能的多个项目和地点进行初步的判断和筛选。在此基础上，对若干经过初步筛选的项目和方案进行财务分析评估，从中选择最佳的项目。2开发前期的准备工作阶段在确定开发项目和地点之后，围绕着土地这个中心问题，需要做一系列开发前的准备工作，主要内容有：（1）根据国家的土地使用政策和地方提供的用地规划条件，进一步落实土地开发的具体范围；（2）在获取土地使用权之后，开展征用土地和拆迁安置等工作；（3）进行开发项目的工程勘探和规划设计，并制定项目的建设方案；（4）完成施工现场的基础设施配套建设，即所谓“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。为下阶段的地上建设打下基础。这一阶段需要注意的两个问题是：首先，土地是房地产开发的物质基础，土地的供应控制在国家的手中，要及早、合法取得土地，必须掌握国家制定的土地供应政策；第二，虽然本阶段尚未进行实质性的开发工作，此期也要考虑与未来开发的衔接，如：对拟建项目寻找预租、售的客户；根据市场状况，初步确定租金和售价；对承包商进行选择和洽谈等等。3建设施工阶段这一阶段的开发工作主要由建筑承包商按合同和规划设计的方案实施。开发方的主要任务是：通过招投标，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量。要完成上述任务，开发方必须密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。4营销阶段为了尽快回收资金，减少风险，开发商往往在建设施工阶段就开始预售房屋。随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段。开发项目的营销有出售和出租两种方式，选择何种方式？通常要考虑市场、物业类型等方面的因素。一般来说，商品住宅多以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。需要指出，房地产开发的4个阶段并非绝然分开，按部就班，根据实际情况，也可以穿插进行，例如土地的“七通一平”等基础设施的建设和房屋施工，可以交由一个承包商完成；物业的租售也可提前运作。总之，房地产的开发是一项环环相扣、相互交叉的工作，需要灵活掌握，善于把握各环节的衔接和协调关系。