房地产成本管理策略

1房地产成本管理策略房地产成本管理策略2“为什么我们赚860亿美元却需要花费800亿美元？我们需要全面降低成本。这里没有任何理由。”赫德在给中国惠普的员工公开演讲中谈及了他的未来规划中的一部分。“任何优秀的公司都在降低成本，我们将在提升营业额的同时降低成本。”3目录一、如何认识成本讨论：我的工作与成本二、集团成本管理模式探讨讨论：成本高的原因三、成本管理策略探讨讨论：我的行动计划四、成本管理的几个观点4„成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。„企业必须探求提高(或不损坏)其竞争地位的成本降低途径。例：Dell，沃尔玛，格兰仕Sony，Toyota二如何认识成本企业竞争策略：——成本领导策略——产品差异化策略——重点集中策略为什么谈成本？结论：成本管理涉及企业的竞争力，成本失控，企业将失去竞争优势为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题5„成本管理可以增加盈利，满足企业经营需要。„成本管理可以促进现金流管理。„成本管理是企业生存的主要保障。二如何认识成本Whatelse？为什么谈成本？为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题1314幻灯片513请学员回答1,2005-8-2514成本支出总额决定现金流出总额1,2005-8-256„成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和。„成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。二如何认识成本成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。什么是成本？为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题7二如何认识成本质量成本为保持和控制产品质量在规定水平上而支出的一切有效费用，以及因未达到目的而造成的一切损失。两方面－质量不足(良)成本，质量过剩成本寿命周期成本(LCC(LCC－－LifeCycleCost))产品从开始酝酿，经过论证、研究、设计、发展、生产、使用一直到最后报废的整个生命周期内所耗费的研究与设计、生产、销售、使用和维修及最后回收报废费用的总和。寿命周期成本最低为佳。为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题1516幻灯片715质量过剩成本：使用期限为10年的电视机，可能5年就会因技术更新换代被淘汰，多余5年是浪费的。1,2005-8-2516如景观中的木平台，建造完成后，每3年就要重新进行防腐、油漆处理，因此设计中慎重考虑。1,2005-8-258二如何认识成本资金成本亦称资本成本，是指企业经营过程中取得和应用资金所付出的代价或使用费。包括借入资金的利息、权益资金的股息。无效成本产品形成过程中产生的对形成产品、提升价值、促进销售没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。目标成本企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题9二如何认识成本„土地成本„开发前期准备费„主体建筑工程费„主体安装工程费„园区管网工程费„园林环境建设费„配套设施费„开发间接费„期间费用建造成本建造成本开发成本开发成本完全成本完全成本房地产成本构成为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题10二如何认识成本为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题房地产成本特性„成本构成复杂。(由项目特性决定)„成本多次计算。(估算、预算、结算)„项目成本差异性明显。„成本投入巨大。„成本核算难度较大。„成本发生周期长，资金成本是影响成本高低的重要因素。„房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。11二如何认识成本为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题与个人工作相关的房地产成本问题¾执行者是成本控制的主体¾在大多数成本问题上，成本人员不是执行者，而是参与者¾谁是执行者——公司业务部门12二如何认识成本为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题我们每个人的工作都会与成本支出密切相关问题讨论：请思考自身工作带来的成本支出有哪些？并说出哪些是自己可以决策的？13二如何认识成本为什么谈成本什么是成本几个成本概念房地产成本构成房地产成本特性房地产成本问题10987654321我的影响力成本事项序号与我相关的成本事项14三成本管理模式成本管理目标是什么？成本管理的方法和手段有哪些？15三成本管理模式宗旨以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标创立成本优势规模经济优势－从企业的规模效益(如材料集中采购)取得成本竞争优势。新技术优势－应用新技术、新材料、新工艺，提高劳动生产率，降低成本。成本管理优势－建立和发挥现代化成本管理优势，向管理要效益。宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部16三成本管理模式健康合理有序成本管理应按符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。产品成本能提升顾客价值、带来经济收益，无重大成本浪费，控制、减少无效成本的发生。可研成本、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本发生具有较强的事前控制能力。宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部17三成本管理模式责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件运营管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构成本、工程文件管理工具管理制度成本管理模式架构宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部18三成本管理模式责任成本管理通过划分成本责任范围，确定责任主体和评价标准，保证整体成本的合理性、先进性和可执行性。责任成本要素责任主体配合部门评价部门项目发展部财务部1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部成本部2、结构指标合理化及施工图质量工程部设计部成本部3、获取竞争性的合理低价工程部\成本部项目经理部招标领导小组4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售部财务部各职能部门财务部管理费用责任目标责任范围土地、报批报建费建造成本销售费用宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部19三成本管理模式当前目标成本实施过程目标成本形成目标成本执行新项目发展新项目发展方案设计方案设计实施方案设计实施方案设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与材料采购材料采购竣工结算竣工结算成本估算成本估算目标成本目标成本测算测算一一目标成本目标成本动态成本动态成本结算成本结算成本分析分析动态成本动态成本宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部未来，我们需将目标成本提到与营运计划同步20三成本管理模式作业过程管理通过一系列制度对房地产各个作业过程进行控制，保证每个作业程序的合理性和有效性，实现降低成本的目的。项目发展施工规划设计招标竣工结算合同销售及物业管理总目标宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部21三成本管理模式项目发展成本管理项目发展成本管理控制要点稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。执行文件《新项目发展制度》《新项目发展经济测算表》宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部22三成本管理模式设计成本管理设计成本管理控制要点合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则经济合理性最大。执行文件《规划设计流程》《设计阶段成本管理工作指引》宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部23三万科成本管理模式设计成本管理设计成本管理选择客户认可价值与支付代价差值最大的方案与部品；结合成本收益，综合考虑新产品、新技术的应用，从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率。„客户价值为核心各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化；同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本；兼顾长期利益和短期利益的平衡。„方案优化宗旨和目标成本管理目的万科模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部24三成本管理模式设计成本管理设计成本管理设计各阶段及时准确测算成本，根据项目成本水平调整设计以满足公司的经营要求。„动态测算、及时反馈作好与设计单位沟通工作，取得设计单位在成本控制方面的配合，在设计合同中明确提出成本控制的工作配合和技术经济指标要求，考虑设置奖惩措施。„设计单位配合宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部25三成本管理模式案例一：结构优化降低成本50元/m2某项目对结构部分进行了非常详细的分析，对柱梁板等构配件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有一定幅度下降，成本降低较多。统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成本降低50.76元/m2。宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部26三成本管理模式案例二：基础超深签证增加成本357万元某项目施工图设计时，因场地未完全交出，详勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导致整个场地超挖5～6m。施工时，未对施工方案进行优化选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于将整个底板浇成了5～6m的砼大板，仅此一项签证增加成本357.7万元，单方成本增加49.14元/m2。宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部27三成本管理模式宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部案例三：国家体育场方案优化降低造价4亿元“鸟巢”（国家体育场）经过方案优化，比最初35亿元的预算造价减少了约4亿元。28设计优化是可以省钱的设计优化是可以省钱的CHENXUHAIWORKINGROOM2002COPYRIGHT29三成本管理模式招标成本管理招标成本管理控制要点获取竞争性低价工程量清单招标集团材料集中采购控制原则全面招标合理低价中标透明公正执行文件《工程招标管理办法》宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部30三成本管理模式招标成本管理招标成本管理工程量清单招标是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康、有序的一种有效措施。行业趋势。2003年2月建设部颁布《建设工程工程量清单计价规范》，7月1日实施。上海2005年争取政府投资项目100%清单招标。市场化的需求。传统定额计价方式是计划经济的产物，工程量清单招标则体现了自主竞争的市场化概念。国际资本的要求和国际化的要求。工程量清单招标作为国际通用的工程招标方式已有上百年历史，WTO成员国、世行、亚行、非行等国际组织普遍采用。加强成本管理的需要。强调成本管理重心前移，事前控制。宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理成本信息系统成本管理部31三成本管理模式合同成本管理合同成本管理控制要点合同谈判合同审批控制原则全面招标合理低价中标透明公正执行文件《工程合同管理办法》宗旨和目标成本管理目的模式责任成本管理目标成本管理作业过程管理重心前移无效成本管理