房地产成本管理策略与方法

-1-成本管理策略与方法2010年11月-2-前言永恒的主题成本——效益统一的共识全员参与——强化管理中心的思想控源头——严监管——达目标-3-目录一、CS01表编制..............................................................................................4二、概念性方案设计.........................................................................................6三、方案设计.......................................................................................................7四、CC02表编制.............................................................................................9五、扩初设计...................................................................................................10六、施工图设计...............................................................................................12七、专业设计...................................................................................................13八、选材...........................................................................................................15九、工程量清单编制.......................................................................................17十、CC03表...................................................................................................19十一、供应商选择...........................................................................................21十二、招标（注：主要针对工程类）...........................................................23十三、评标（注：主要针对工程类）...........................................................25十四、定标.......................................................................................................26十五、签订合同与执行.....................................................................................28十六、设计变更和现场签证.............................................................................29十七、合同变更.................................................................................................32十八、计量支付.................................................................................................33十九、结算.........................................................................................................35二十、尾款和维保核对与支付.........................................................................36-4-一、CS01表编制1、目前存在问题点：1）成本测算与产品定位未能有效结合2）成本测算与指导设计脱节3）成本测算缺乏较准确的市场调研依据（有拍脑袋现象），且总体成本标杆偏松，未能实现“前紧、后合理”的控制期望2、解决问题关注点、实现目标：1）关注点：如何在满足竞争策略、产品定位、质量标准下确定最佳成本结构、实现投入产出的产品价值最大化？2）目标：CS01的成本结构合理（与产品定位一致）、成本测算数据有市场竞争性（数据来源可靠），能够有效指导方案设计。3、落实途径、原则、措施：1）建立并不断完善成本数据库、产品标准化部品库，为CS01表编制提供可靠的信息来源。包含：各地区政府行政收费标准；各地区基础设施收费和建造标准；各类产品（本集团、其他企业）建安造价指标；各地区主要建筑材料价格信息；产品标准化部品库（按健康住宅技术标准配置、顾客界面材料部品-5-标准配置、系统工程标准配置、机电设备标准配置，以设置企业内部产品标准）2）按照《项目策划报告》中描述的产品特性及产品市场造价信息（含政府规范部门批准基本数据指标），以“投入产出最大化”为原则编制CS01表；3）CS01表按二级科目设置编制，以大框架结构成本指导/倒逼方案设计。其中：CS01表中基本造价信息和标准化部品清单应作为指导设计的标准，写入方案设计任务书，在方案招标文件和合同文件中体现。4、管理工具清单和使用原则：1）管理工具清单：管理工具责任单位项目策划报告集团产品研发部（项目策划端口）成本数据库集团成本合约部（牵头），地区成本合约部共建产品标准化部品库集团产品研发部（研发端口）CS01表集团产品研发部（项目策划端口）为主，集团成本合约部参与编制/会稿2）使用原则：根据项目策划报告，调用成本数据库和产品标准化部品库，编制工程成本数据；计算“三税、三费”和售价，测算毛利率和净利率，进行投入产出分析；-6-二、概念性方案设计1、目前存在问题点：CS01的指导性未能体现，概念性方案的设计和评审缺乏定量的价值工程分析（投入产出比分析），收益与成本的匹配检视环节未得到重视。2、解决问题关注点、实现目标：1）关注点：概念性设计是否符合项目策划报告中的产品定位要求和投入产出比要求，设计的基本信息数据是否匹配CS01表？2）目标：CS01指导/倒逼设计，在设计中（尤其是总平布局）综合考虑成本要素，以规划条件为基础，通过价值工程分析评价获得最佳投入产出比。3、落实途径、方法、措施：1）在设计过程中，及时检视概念性方案的基本数据指标是否符合项目策划报告中产品定位的要求（包含：产品卖点、户型、质量、成本之间是否匹配）2）在设计评审中，进行概念性方案设计的价值分析，以及对照CS01表进行成本匹配性的分析。其中：概念性方案设计的价值分析，含对设计边界条件，宗地现状、市政管线、公共设施以及不同地域不同产品的布置的价值分析，有效控制不可销售的公建及配套建设面积，避免重复建设。-7-4、管理工具清单和使用原则：1）管理工具清单：管理工具责任部门价值工程分析套表（概念性方案阶段）（注：开发时间待定）集团产品研发部（牵头）集团成本合约部CS01表集团产品研发部（项目策划端口）为主，集团成本合约部参与编制/会稿2）使用原则：概念性方案评审之前，必须要对照CS01进行成本检视，及相关价值工程分析；经方案评审会审议后，将修订意见反馈给设计单位进行设计优化。三、方案设计1、目前存在问题点：1）（同上）CS01的指导性未能体现，方案的设计和评审缺乏定量的价值工程分析（投入产出比分析），收益与成本的匹配检视环节未得到重视。2）缺乏方案设计基本概算，以体现产品的基本性价比。3）未能充分考虑和体现三个成本层次方面：大方案体系成本、隐性方案设计成本、可售面积成本。-8-2、解决问题关注点、实现目标：1）关注点：方案设计中是否充分结合了最佳成本结构的考量（基本户型的配比、各产品的合理布局、结构形态、顾客界面等）？2）目标：在满足产品定位和安全的前提下，优化结构工程，利用技术方案实现成本最优。3、落实途径、方法、措施：1）对设计实施全面的过程管理，以下三个动作必须成为方案设计的法定动作：设计任务书中必须有限额指标；设计过程需要专业造价公司进行过程监督与成本测算；设计完成之后，由专业造价公司编制方案设计基本概算，并经我方审查；2）落实方案设计负责人的工作责任制，确保产品成本的优化组合3）通过方案评审和价值工程分析控制投入产出比、产品的性价比，以及顾客界面的良好体现。4、管理工具清单和使用原则：1）管理工具清单：管理工具责任部门价值工程分析套表（方案阶段）（注：开发时间待定）集团产品研发部（牵头）集团成本合约部-9-CC02表集团产品研发部（项目策划端口）为主，集团成本合约部参与编制/会稿2）使用原则：方案设计概算（CC02底稿）由产研部委托造价咨询公司编制。方案评审之前，必须要对照CS01进行成本检视，及相关价值工程分析；经方案评审会审议后，将修订意见反馈给设计单位进行设计优化。四、CC02表编制1、目前存在问题点：1）CS01与CC02关联不密切，回溯性成本检视工作缺位；2）CC02表未遵从“成本从紧”的原则3）CC02表会稿、评审制度未得到完全落实2、解决问题关注点、实现目标：1）关注点：如何建立CC02与CS01的检视机制，如何发挥CC02对扩初和施工图设计的指导作用？2）目标：CC02表指导/倒逼扩初和施工图，扩初和施工图限额设计务必到位。3、落实途径、方法、措施：1）在方案设计基本概算的基础上，编制与完善CC02表；2）CC02表编制至二级科目，其数据有限开放-10-3）CC02表必须经设计、成本会稿，将方案设计成果与成本的匹配性作为主要评审依据之一，提交项目实施会审议、定稿4）严格落实贯彻CC02倒逼扩初和施工图设计的要求4、管理工具清单和使用原则：1）管理工具清单：管理工具责任部门CC02表及相应的建造部件标准清单集团产品研发部（项目策划端口）为主，集团成本合约部参与编制/会稿2）使用原则：工程量的编制依据方案设计的计算与预估，综合单价按项目当地建筑市场基本报价为参考，按照GB50500-2008标准规范编制CC02表及相应的建造部件标准清单由产研部会同集团成本合约部编制五、扩初设计1、目前存在问题点：1）围绕成本出发点管理扩初设计不够，产品与成本匹配度不高2）扩初设计未经过评审，成本优先原则未能体现3）扩初设计缺乏有效价值工程分析-11-2、解决问题关注点、实现目标：1）关注点：扩初设计成果是否符合CC02，是否实现倒逼成本要求？2）目标：对扩初设计成果进行有效的价值工程分析，分析投入产出的最佳结合点3、落实途径、方法、措施：1）实施扩初设计概算：用以检验限额设计的实现，并检视建造成本与CC02表符合性2）扩初设计图纸的各专业技术评审：通过评审找到可优化的目标，以及在施工图阶段应克服的问题和须深化的节点3）扩初设计图纸的价值工程分析：对节点材料使用和系统设备工程的功能与成本匹