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房地产的节税技巧与策略一、引言（一）税收政策差异：中国和美国中国的税收政策说变就变，变得税务官说不清楚、老百姓稀里糊涂。案例：变幻莫测的二手房税收政策国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知国税发[2005]89号（1）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税（2）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续（3）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税（4）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间概括小于2年，普通房和非普通房全额征大于2年，普通房免征，非普通房按差额征国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知（财税〔2006〕75号）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税概括小于5年，普通房和非普通房全额征大于5年，普通房免征，非普通房按差额征国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知财税〔2008〕174号自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。概括小于2年，非普通房全额征，普通房按差额征大于2年，普通房免征，非普通房按差额征美国的税收政策基本不变，要变就变得大家明明白白、心里有底。案例:1995年的美国预算大战（二）税收观念差异：中国人和美国人中国人对税收和死亡的认识模模糊糊，活着埋头挣钱过日子，死了留下遗产传世代。美国认为税收和死亡同样不可避免，活着挣钱纳税过日子，死了甩掉遗产进天堂。中国人在美国逃税“四大家族”(主要是孔祥熙和宋子文为代表)20世纪40年代利用美援物质和他们的特殊途径在美搞投机倒把，被美国财政部查出偷税几千万美元，告到总统杜鲁门处。美国中央情报局和美国财政部联合清查，在美来历不明的非法财产居然达到20亿美元以上，美参众两院一致决定:永久冻结四大家族在美非法财产和在美银行保险库里来历不明的古玩、字画、珠宝、黄金，补清偷税金额和罚款。（三）对房产升值的不同感受——中国人和美国人1、美国人的居住烦恼2、美国人的住房心愿3、美国人的迁居现象（四）中国的房地产税费体系1、中国的18种税2、中国的10+1种房地产税费现行税费18+1个涉及房地产的税费11个，即营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、印花税以及契税、耕地占用税我国的房地产税费集中在取得和转让环节美国的房地产税费集中在保有环节我国目前的房价构成中建筑成本占30%税费及房产商利润占到70%在一级市场的房产价格中税费大约是30%-40%（五）相关议题1、物业税和遗产税的开征问题2、房地产的节税方法3、土地出让金与遗产税二、物业税和遗产税的开征问题（一）物业税的开征问题1、征收物业税的主要观点（1）房价快速上涨（2）居民财富过多的向不动产聚集（3）居民财富差距进一步扩大（4）房地产业的抢地圈地、利益勾结现象（5）地方政府对土地出让金的依存（6）地方财政缺少以房地产为税基的持续性的财政收入2、物业税的反对观点2006年，上海财经大学公共管理学院胡怡建教授从中国和美国之间存在的文化、宗教信仰、收入控制等方面的差异阐明我国的财产税不该和美国趋同，即我国不应该急着开征物业税。财政部长谢旭人在2009年全国财政工作会议上提出了新的税收研究方向——环境税。小结就短期来说我国开征物业税的可能性不大，中国人可能继续过“买不起房子住得起房子”的日子。（二）遗产税的开征问题1、我国遗产税的设计（1）1950年的税政改革新中国成立后，政务院在《全国税政实施要则》中规定要开征的14个税种包括遗产税（2）1994年的税制改革在1994年的税制改革中，遗产税被列为拟开征的税种之一。（3）1995年的远期规划1995年遗产税被写入《国家“九五”计划和二○一○年远景目标》纲要。（4）1997年写入党的报告1997年12月党的“十五大”报告中指出：调节过高收入，完善个人所得税，开征遗产税等新税种。（5）2004年拟订了遗产税草案草案规定规定应征收遗产税的遗产包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产。遗产税的免征额为二十万元。遗产税按五级超额累进税率表计算征收，最低税率40%。2、主张遗产税的主要观点（1）减少同代人的起点差距国家信息中心曾指出我国居民收入由世界上最平均的一个国家变成世界上差距最大的国家只用了二十几年的时间，为国际所罕见。上一代人的差距不应该成为下一代人的起点差距。（2）消除世袭贵族鼓励勤奋劳动。（3）促进信息制度的建立开征遗产税可以推动个人信息制度的建立。（4）形成一个政策调整期从政策学角度出发，中国的富豪还很年轻，现在出台遗产税可以产生一个缓冲期，可以减少社会动荡。（5）增加财政收入2004年有人推断遗产税可能带来的财政收入：在中国高收入群体中，资产总量在100万元以上的富人超过1000万，若按80万到100万元的起征点，税率40％上下，考虑中国目前的人口死亡率数据，中国每年遗产税的财政收入将达到260亿元人民币以上。3、反对遗产税的主要观点（1）征收基础差表现在收入信息不完善，财富持有信息不透明，财产登记制度和收入监控体系空缺。（2）财政效应不明显资本积累处于初级阶段，致富者大多处于青壮年，多数遗产继承人还是“潜在的”，遗产税的近期收入不会太多。（3）不利于经济的持续发展征收遗产税会对民营经济造成冲击，引发资金外流。（4）与国际发展趋势不符尽管目前世界上有100多个国家和地区征收遗产税，但“取消”正在成为一种趋势。意大利、瑞典、印度、马来西亚、新西兰及澳大利亚、香港已先后取消遗产税。美国布什上任后提出在2011年前临时性地逐步取消遗产税并谋求永久性取消。4、缴纳遗产税的主要人群真正需要缴纳高税额的富人，往往具备更加强烈的避税欲望和更加丰富的避税手段，这些富人可以利用手中的资源，采取各种技巧来逃避遗产税。往往社会中间阶层成了遗产税的纳税主体。从已经开征遗产税的国家来看，受遗产税影响最大的群体是中产阶级。香港的个案统计表明，缴纳遗产税的市民，以中产阶层为主。、国际上遗产税起征点基本上都在人均GNP(国民生产总值)的15至20倍左右。5、遗产税的“流产征兆”（1）2004年前后，一些富人开始悄悄把资产转移到孩子名下，以提前做好避税准备（2）2006年“十一五”规划只字未提“遗产税”（3）2006年财政部科研所刘宇辉说“遗产税在两三年内推广难度很大，如果冒然推出，效果可能会适得其反。”同年，国家税务总局新闻办公室主任牛新文表示尚无有关遗产税的政策通知，无法给出时间表。（4）民意调查结果2006年8月中国青年报社会调查中心与腾讯网新闻中心合作开展的一项调查显示：52.8％的人认为压根儿就没有必要征收遗产税47.2％认为“有必要”的人中又有17.7％的人觉得“目前时机仍不成熟”。小结虽然从起点公平的意义说我国有必要征收遗产税，但从制度背景分析，我国在短期内开征遗产税的可能性并不大。三、房地产的节税技巧与策略（一）营业税的节税技巧1、营业税的基本规定（1）转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。（税率5%）土地租赁，不按本税目征税。（2）销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。（税率5%）纳税人有下列情形之一的视同发生应税行为（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知（财税〔2008〕174号）自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由于新营业税对个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的行为，作为“特案规定”纳入了视同销售范围，因此，财税〔2008〕174号文件也适用个人无偿赠送房产行为。财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税[2002]191号（1）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税（2）对股权转让不征收营业税（3）提供房地产租赁服务（税率5%或3%）（4）提供包括建筑、安装、修缮、装饰等各种工程作业的建筑劳务（税率3%）2、营业税的筹划案例（1）租房策略吉祥公司准备办一家分公司，主业是经营商品零售。为此，吉祥公司承租了如意公司（商业企业）的一幢商场，合同上签的租金为每年1200万元，租期10年。该商场的产权为正大房地产公司所有。正大公司租给如意公司租金为每年1000万元。另外，吉祥公司委托光明装饰工程公司进行包工包料装修，总金额4120万元。装修材料费为3000万元，人工费1000万元，税款120万元。改造前的业务关系：（1）如意公司向正大公司支付租金1000万元；（2）吉祥公司向如意公司支付租金1200万元；（3）吉祥公司向光明公司支付装修材料费为3000万元，人工费1000万元。筹划前的税负分析：如意公司应纳营业税及附加：1000×5%×（1＋7%＋3%）＝55万元吉祥公司应纳营业税及附加：1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66万元；筹划方法：采用业务流程再造法改造业务关系。改造后的业务关系：吉祥公司向正大公司支付租金1000万元；吉祥公司向如意公司支付中介服务费200万元；（3）吉祥公司向光明公司支付人工费1000万元；代购装修材料3000万元。筹划后的税负分析：如意公司应纳营业税及附加：200×5%×（1＋7%＋3%）＝11万元；正大公司应纳的营业税及附加：1000×5%×（1＋7%＋3%）＝55万元；（2）装修策略以上为例：筹划前，光明公司应纳营业税及附加：4000×3%×（1＋7%＋3%）＝132万元；筹划后，由光明公司代购材料，只收人工费，则光明公司应纳的营业税及附加：1000×3%×（1＋7%＋3%）＝33万元（3）卖房策略主要选择什么时间卖，是卖还是投资？（二）土地增值税的筹划技巧1、土地增值税的基本规定是否属于征税范围：a.出售征。包括三种情况：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；存量房地产买卖。b.继承、赠予继承，不征（无收入）；公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。c.出租不征（无权属转移）。d.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。e.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自住房，