搜索
「前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的一种社会过程」。一个持续发展型的房地产企业,应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势,与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分发挥该项目竞争优势的策略方案。－菲利普·科特勒－前言句容市地处苏南，紧邻南京，是南京的东南门户，素有“南京新东邻、金陵御花园”之美誉。近年来，句容市经济快速发展，综合实力显著增强，城市面貌日新月异，亦获得中国优秀旅游城市、国家级生态示范区、江苏省文明和卫生城市等荣誉称号，为配合其海纳百川、有容乃大的经营理念，本项目的开发更将带动句容整体的经济发展。巨龙新天地项目位于句容市西区，地处人民路与西大街交接处，地块呈长约三百米，最宽处约九十米的三角形地带，面临葛仙湖公园和郭西塘，东邻葛仙路，南依西大街，西靠羊角山路，北为人民路，地理位置相当优越，总基地面积33,929平方米，通过对用地的重新规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型商业休闲娱乐中心，主要建造内容包括大卖场、大型主题餐饮、精品专卖、休闲娱乐、夜总会、娱乐城等，此地块亦将成为句容市又一重要商业中心。报告目录1.市场调研2.财务分析3.总体定位4.建筑规划5.营运策略句容宏观及零售市场分析句容商业物业市场研究本案周边条件特征调查及商圈确定本案竞争对手分析终端消费者市场研究零售商市场研究商户访谈主力店招商顾问财务分析总体定位建筑规划营运策略市场调研市场调研一、句容宏观及零售市场分析财务分析总体定位建筑规划营运策略市场调研概论句容2002-2005年各项经济指针及未来发展趋势概述句容市人口发展、就业、居住等基本状况概论产业发展及结构分析公共工程建设影响了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完工日期探讨其对基地影响分析句容市居民消费性支出情况评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金句容市地处苏南，紧邻南京,是南京的东南门户，素有“南京新东郊、金陵御花园”之美誉。句容简介－地理位置句容距离南京47公里，至上海只有2.5小时，沪宁高速、宁杭公路近在咫尺句容全市总面积1385平方公里，人均耕地1.42亩。句容市属北亚热带季风气候，年平均降水量1018.6毫米，年平均气温15.1℃，年平均日照时数2116小时。句容简介－地理位置句容简介－历史、旅游句容于西汉朔元年（公元前128）置县，距今已有2000余年的历史。旅游景点有：道教圣地茅山，有着我国佛教“律宗第一名山”之称的宝华山等等。句容简介－经济开发区句容经济开发区是1992年成立的江苏省省级开发区，位于市区西北部，规划面积16平方公里，起步区面积4.8公里。区内基础设施完备，“五通一平”工程齐备。已开辟了轻工区、化工区、高科技工业区、台商工业区、三产功能区5大区块，近百家三资企业、私营企业、内联企业区发展。开发区实行优惠的“无费区”政策，以创新的管理体制、高质高效的服务体系，真正做到“一个窗口”对外的的“一站式”服务，已成为一个“以城区为依托，以外向型经济为龙头，以高新技术为重点”的现代化新区。地区生产总值刚刚过去的2005年，是句容大事不断、喜事连连的一年，我们迎来了胡锦涛总书记亲临视察，又成功举办了撤县设市十周年庆典，句容还入选中国特色魅力城市。一年来，在市委的坚强领导下，全市上下围绕“全面争先”目标，抓住机遇发展，迎着挑战奋进，较好完成了市十三届人大三次会议确定的各项目标任务，为“十五”划上了圆满的句号。国民经济健康发展，综合实力稳步提升。地区生产总值突破百亿元大关，达到111.8亿元（预计数，下同），增长14.9％产业结构句容2005年，三次产业结构为10.6：58.13：31.27，实现财政收入10.0亿元，比上年增长25.0%，财政收入占地区生产总值比重为9.43%，比上年提高1个百分点,地方一般预算收入占地区生产总值比重为4.0%。比上年提高0.5个百分点。但是在经济社会发展中仍存在着一些问题和困难。财政收入财政总收入超10亿元，增长25％，地方财政一般预算收入4.2亿元，增长28.6％固定资产投资全社会固定资产投资平稳增长。2005年完成全社会固定资产投资51.3亿元，比上年增长34%。实际利用外资招商引资强力推进，双轮驱动取得成效。成功举办金秋经贸洽谈会、自行车产业发展论坛、南方招商周以及浙江、上海、南京民营招商等系列推介活动，生物质能发电、美亚工业园、华正电器等一批大项目相继落户。全年新批外资项目124个，合同利用外资7.20亿美元，增长29.21％，实际利用外资1.18亿美元。开发区实际利用外资占全市的40％，项目承载能力和产业集聚效应进一步显现。完成外贸出口总额1.45亿美元，增长71.55％，增幅列镇江第一。新增民营企业800家、个体工商户4120户，合计新增注册资本12.5亿元，增长47％。民营经济增加值占GDP比重达57％，比上年提高7个百分点。全社会消费品零售额时间单位（万元）05年6月2050105年5月1999505年4月1912605年3月2088605年2月2464405年1月247812004年12月212992004年11月211302004年10月233202004年8月189852004年6月17947全社会消费品零售额保持高位平走的增长趋势，2005年6月实现社会消费品零售额20501万元，比上年同月份增长14.2%。句容人口•2005年末总人口近60万人，•人口出生率5.94‰，•死亡率9.0‰，•人口自然增长率－3.06‰。城镇居民人均可支配收入2005年农民人均纯收入5405元，比上年增长11.58%，农民生活消费支出3845元，比上年增长15.29%；城镇居民人均可支配收入为12152元，比上年增长15.17%，居民生活消费支出8603元，比上年增长11.95%；城镇在岗职工平均工资15157元，比上年增长18.6%。句容发展规划思路与重点规划重点：一个关系两个空间一个关系：句容和南京以及南京都市圈的关系。两个空间：一个是市域空间，借助区位优势，充分发挥市域所拥有的各个积极要素，推动市域科学协调发展；另一个是城市空间，为城市未来可能存在的跨越式发展留足必要的空间。规划思路：1、纵向比较与横向分析相结合2、规划引导与实施建设相比较3、定性分析与定量分析相结合句容发展规划期限与用地范围规划期限：近期：2004~2010年远期：2011~2020年远景：21世纪中叶城市规划用地范围：其范围北至沪宁高速公路，东、南、西以华阳镇为界，总面积约215平方公里。城市布局结构与功能分区•规划总体布局结构以“C”字性中心为骨架，布局城市居住用地，形成横“T”字形的生活用地格局，工业用地结合对外交通形成南北两翼，推动城市的快速、协调发展。城市交通体系与绿化景观规划交通体系规划：1、对外交通a：宁杭路的改进b：122省道的对外交通功能逐步外移c：茅山至宝华山旅游交通的疏解2、城市道路a：“井”、“十”、“口”字形主路b：“五横五纵”的道路主骨架绿化景观规划：1、绿地系统a：已沟通的水系为依托b：双环状的绿地系统2、城市景观“四角两湖一带”二、句容市商用物业市场研究句容市房地产市场概述句容市商业建设概述句容市城区近年商业物业的供应量分析举例现存商业物业的总面积、层数、落成年份、租金、价格、实用率、档次、空置率及主要租客等图示市中心城区优质商业物业的位置与经营范围严判本娜各自的市场定位，包括界定它们的经营档次、估计主要顾客的年龄层次等财务分析总体定位建筑规划营运策略市场调研句容房地产市场概述2005年，句容市房地产开发企业49家，有开发量的房地产企业17家。全年计划投资178876万元,完成投资额61262万元,同比增长8.7%。房屋施工面积达42.04万平方米，新开工面积22.12万平方米；竣工面积21.09万平方米。全市商品房销售额为2076元/平方米，其中：住宅销售单价为1945元/平方米，商业营业用房销售单价为3670元/平方米。近几年，句容市加大了房地产开发和商贸设施建设步伐，建成各类商贸市场。但总体来说，句容市的商业配套服务设施仍与镇江主城区有较大差距，不仅大型商场、中等规模和中等档次的商店数量较少，且主要分布在西大街等处。西关现有农贸市场条件极为简陋，连锁超市尚未起步，还未实现“约3万人口或1～2个街道拥有一个农贸市场”、“居民小区商业服务半径约500米”等句容市主城区的商业布局要求。目前，句容市已有大量国外和地区的个项目进市落户，投资总额急速增长，在此工作、学习、生活的人数已达数十万人，居住小区如雨后春笋日日新月异，其对区内商业设施建设的需求十分旺盛。句容市商业建设概述项目数量比例服饰2652%美容美发24%休闲餐饮510%零售1326%其他48%50帕缇亚购物广场业态分布图帕堤亚业态分布图经营品牌主打产品客单价(元)使用面积M2租金（元/年）单价（元/平米.天）物业管理费（元/平米.月）凯尼饰品专卖饰品3028300002.941.5文艺雕刻社雕刻28300002.941.5美石记美石2028300002.941.5新姿服饰女装10028300002.941.5playfox女装10028300002.941.5好美家饰品连锁饰品屋5028300002.941.5意尔康皮鞋专卖皮鞋20055500002.491.5开心药房药品28330003.221.5南京视明眼镜眼镜30028350003.421.5上海卡摩电动车电动车200028360003.521.5葡京西餐汉堡828350003.421.5威斯曼女装20028350003.421.5361度专卖运动鞋200~40028360003.521.5德尔惠运动鞋30028360003.521.5巧韵外贸服饰服饰80~18028350003.421.5科比篮球装备运动鞋30028350003.421.5缘石物语饰品5028350003.421.5旗格格专卖女装20028350003.421.5漂亮女人女装10028390003.811.5梦特娇专卖服饰100028400003.911.5丽人坊品牌服饰服饰15028400003.911.5领秀新城房屋851150003.711.5百事流行专卖运动鞋200~30028500004.891.5句容步行街北段商家（帕缇亚）句容东大街东段商家（帕缇亚）经营品牌主打产品客单价(元)使用面积M2租金（元/年）单价物业管理费（元/平米.月）可可基汉堡1060780003.561.5浪漫一身休闲服12030510004.661.5如意鞋店鞋类100~20030500004.571.5顶好饰品饰品3060900004.111.5帕缇亚招商处商铺301.5深圳皮尔卡丹服饰男装1000~200030490004.471.5特步运动专卖运动鞋300651000004.211.5南京视明眼镜眼镜68~36865970004.091.5昌隆火锅城火锅501.5心上人内衣内衣20~10030410003.741.5裳苑服饰女装10030400003.651.5牛仔休闲系列休闲服39~4965680002.861.5句容钟表店钟表10065660002.781.5摩登一族休闲服5065640002.701.5发龙鞋城鞋类10065650002.741.5富贵鸟鞋类13065680002.871.5中国移动电信通讯1301000002.111.5真维斯休闲服100~30065580002.441.5中国联通通讯1301000002.111.5句容寺街商家（帕缇亚）经营品牌主打产品客单价(元)使用面积M2租金（元/年）单价物业管理（元/平米.月）名艺发型设计理发10~4060240001.101.5中心角发型设计理发10~4060240001.101.5李宁专卖运动系列20080320001.101.5小泽春休闲服饰100~20080310001.0