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策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛城投滨海项目发展策划案策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛我们的战略：规划概念我们的战术：规划概念落地我们的开发目标宏观经济形势市场现状及趋势项目定位项目本体研究规划产品商业景观物业配件实施方案设计原则关键词策划纲要项目自身情况项目理解目标客群定位各种物业的市场定位策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目开发目标规划概念项目本体研究规划建议体系项目本地研究策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目本体研究项目理解及难点分析项目自身情况项目自身状况策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛本宗地位于天津市开发区临港路与新港四号路交口，位于开发区核心居住区东侧（一）地理位置本项目与天津市区的位置关系本项目与滨海新区的位置关系策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛本案本项目与开发区的位置关系策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛（二）地块四至：天保金海岸海员生活配套区紫云居住区津滨国际项目策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛•天津经济技术开发区于1984年12月6日经国务院批准设立，首批国家级经济技术开发区之一。享受国家赋予的有关优惠政策，致力于吸引国内外投资发展以高新技术产业为主的现代化工业。规划面积40平方公里，距离天津市40公里，距离北京国际机场180公里，距离天津滨海国际机场38公里，距离天津港5公里。•经济技术开发区历年经济高速增长，在全国开发区和天津市都处领先地位，经济溢出效应非常明显。众多世界五百强公司落户开发区，成为开发区企业的中坚力量。•开发区第二产业发展势头强劲，以电子通讯，生物医药，机械制造，食品饮料为主导产业。各大企业研发中心也开始在开发区建立，开发区从单纯的生产制造开始向科技研发和科技成果转化基地转变。同时鼓励吸引银行和保险、证券、基金、信托、担保、投资、汽车信贷等非银行金融机构在天津开发区的聚集和快速成长。（三）区位条件：策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛•开发区常住人口自06年起高速增长，2007年达到14.3万人，预计2010年达到22.9万人。开发区2007年从业人员32.9万人，年增速保持在4%以上，其中74%以上集中于工业投资产业中，预计产业人口2010年达到45万人，其中高技能人才和企业高管占到87%；•伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的确立，金融证券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。•不断涌入且膨胀的人口使得开发区居住区东扩成为必然。本项目位于开发区核心居住区东侧，周边有9个在售中高端、高端项目（除天保金海岸建筑面积为165万㎡，其他项目体量均在10－30万㎡并在2－3年内消化完毕）。本项目用地价值较高，宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目周边目前基本无景观环境支持,伴随2-3年内周边中高端综合性居住项目的建成，景观视线将有所改善。（四）周边环境•与交通主干道、临港立交桥相连的噪音干扰•社区东北部大型变电站的心理影响•东侧港区的环境与噪声存在一定程度干扰策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛商商商超医学•超市：乐购•商圈：乐购、市民广场泰达、泰达时尚广场•商业：友谊名都、友谊新都、太平洋百货•医院：心血管医院、泰达医院•政府机关：开发区管委会、滨海新区管委会•教育：滨海中学、泰达一小、泰达幼儿园、滨海小学、南大泰达学院•运动休闲：泰达足球场、泰丰公园、华纳高尔夫•会展：国际会展中心政政展学学公园公园体育馆商•地块获利于开发区商业、商务区的辐射，3公里范围内包含市民广场泰达、泰达时尚广场商圈，与文教、卫生、商务机构距离均在2-4公里范围。•但从基本生活配套的角度考虑，与超市距离较远。（未来项目北侧的天保金海岸项目，将有50万平米公建商业，其中商务公建约25万㎡，经营性商业约25万㎡，内含大型超市业态）(五）配套设施：策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛泰达幼儿园泰达一小泰达中学5分钟泰达心血管医院泰达医院滨海中学4分钟滨海小学中国移动营业大厅金融街管委会泰达图书档案馆南大泰达学院5分钟邮局驱车驾驶轻轨站泰达时尚广场2分钟本案策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛占地面积约28000平方米，由三幢分别为350米、200米和100米的塔楼组成其建筑功能集五星级酒店、甲级写字楼、高档服务公寓、大型零售百货等设施于一体，最大限度地彰显CBD商务商业区的特质，预计2011年竣工投入使用。•未来摩天楼综合型高端物业，将落户第二大街，区域综合价值再度攀升。策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛新港四号路海滨大道第二大街新港大道？规划路(五）交通条件：策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛地块周边路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西北角有临港立交桥；未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响北海路港滨路中央大道海滨大道太湖路新城西路新城东路互通立交简单立交简单立交北海路港滨路中央大道海滨大道太湖路新城西路新城东路互通立交简单立交简单立交策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛对居住影响：–路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西北角有临港立交桥–未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响，加大规划设计难度–预留轻轨站口，使用公共交通系统的居民出入较方便•道路状况：-地块南侧的新港四号路与津滨高速相连，路宽60米-东侧临港路：路宽100米；-西侧规划太湖路：路宽40米-北侧规划路：路宽20米-地块内泰达第一大街：路宽40米；-地块东南角有临港立交桥•公交体系：–轻轨，未来有预留站点•道路通达性较好：–靠近城市主干道–四周规划道路与主干道联系紧密–未来规划路穿越社区交通状况对项目的启示东海路泰达大街公轻轨换乘站公交车站公轻轨城市主干道立交桥策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛（六）地块条件轻轨沿线滨海国际地块紫云居住板块天保金海岸与项目地块接壤道路新港四号路天保金海岸新港四号路港区宗地外部策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛•项目东侧临港路一路之隔，为港区未来规划的海员生活配套区；•项目西部为滨海国际项目（该项目建筑面积20万平米，含住宅、写字楼、soho公寓），该项目被轻轨转弯处分割，以东靠近本项目部分为写字楼和soho公寓；•项目北部为天保金海岸项目（该项目建筑面积188万平米，含住宅、写字楼、酒店、酒店式公寓、商业）；•项目南部临新港四号路，该路南部为中低端的塘沽紫云居住区板块。•项目外围地块开发时间不长，目前景观、配套设施不太完善，但就未来区域范围而言，突出的区位价值将不可比拟。策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛2009年本项目周边情况09年项目北侧的天保金海岸三大街以北项目基本封顶09年项目南侧地块开始陆续整理出让09年项目东侧的集装箱地块开始逐步整理09年项目西侧的滨海国际项目住宅部分将达到封顶条件项目与周边的关系2009年策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛2010年项目北侧的天保金海岸二大街两侧项目将动工建设并销售2010年项目南侧部分地块开始动工建设2010年项目东侧的26万平米的经发局动工建设2010年项目西侧的滨海国际公建部分建设中项目与周边的关系2010年策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛2011年项目北侧的天保金海岸二大街两侧项目将陆续封顶2011年项目南侧住宅建设将全面启动2011年项目东侧的经发局初见规模，周边配套启动建设2011年项目西侧的滨海国际项目基本完工一期：35万二期：50万项目与周边的关系2011年策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛•地块已经属于“熟地”，很快能进入建造期，地块内部平整、较为方正，无地上拆迁物，易于建设。•地块面积较大，地块内被泰达第一大街和两条规划路分成大小不等的五个地块(其中4号地又被分为4-1地块和4-2地块)。地块东北角有大型变电站一座，东部边缘有高压走廊一条。宗地内部策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目基本条件小结配套交通用地现状获利于开发区商业、商务区的辐射，但从基本生活配套的角度考虑，与超市距离较远，建议在地块商业、公建开发中考虑此类业态；依托项目体量和区域商业状况，可布局专业卖场、影院等业态，提高项目的配套附加值。紧邻城市主干道、临港立交桥，地块中规划路与主干道相连，通达性较好的同时，也易受到噪声干扰；公共交通有望结合区域整体规划而改善。地块面积较大，被多条规划次干道分隔成5个地块，东北角有大型变电站，东部紧邻港区，给项目规划设计带来一定影响；项目周边、内部无景观支持。策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目本体研究项目理解及难点分析项目自身情况项目理解及难点分析策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目操作目标快速开发快速销售策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目操作目标理解快速消化，保障股东资金安全，加快资金周转速度实现项目利润最大化，提升物业价值树立开发商品牌形象，打造代表性项目形象策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛本次研究需要解决的问题面对目前区域的现状，如何把握恰当的开发时机，既不冒进，又不落后？目标客户是谁？他们在哪？目标客户需要什么样的产品？如何打造适合目标客户需要的产品？策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目开发目标规划概念项目本体研究规划建议体系项目开发目标策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛项目开发目标市场现状及趋势宏观经济形势宏观经济形势目标客群定位项目定位各种物业市场定位策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛2004年11月“两会”邓小平同志--开发区大有希望温家宝总理——“规划和建设好天津滨海新区，不仅关系天津的长远发展，而且对于振兴环渤海区域经济有着重要作用”1986年8月19日至21日2007年10月15日”十七大”胡锦涛总书记——“更好发挥经济特区、上海浦东新区、天津滨海新区在改革开放和自主创新中的重要作用”国家政策国家领导人高度重视！策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛优越的区位优势开发区西区海洋高新开发区开发区产业园区天津港散货物流策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛截止2007年12月底，天津开发区吸引了来自74个国家和地区的外商投资企业4485家，其中超过1000万美元的项目有657家，上亿美元的有31家，10亿美元以上的有2家。实力企业不断进驻截止2007年12月，天津开发区吸引了一大批代表世界最先进生产力的跨国公司投资企业,《财富》500强公司中共有来自境外10个国家和地区的62家跨国公司在开发区投资了137个企业。2007年末，全区共有内资企业9527家，其中私营企业7547家，注册资本在1000万元以上的内资企业达1219家。开发区企业分析策风行www.cefengxing.com房地产资源整合论坛综述在国家政策的支持下，滨海新区各区域按照规划蓝图获得了飞速的发展，吸引了世界各地的眼光，吸引大量企业进驻，就业机会不断增加，外来人才大量引进，区内常住人口将逐年增加，新的生活居住区域也迅速形成，为开发区及周边房地产市场消费提供强有力的支持。开发区房地产业迎来了蓬勃发展的春天！策风行www.cef