招华尖岗山土地开发策略目

地产汇收集整理，仅供学习参考-1-地产汇第一部分土地开发策略招华尖岗山土地开发策略地产汇收集整理，仅供学习参考-2-地产汇第一部分土地开发策略................................................错误!未定义书签。1.问题的提出及解决..................................................................................52.综合开发的必要性..................................................................................53.综合开发策略...........................................................................................63.1综合开发模式选择.........................................................63.2综合开发模式实施要点.................................................104.集中开发策略.........................................................................................144.1开发片区位置选择.......................................................144.2集中开发模式..............................................................145.现已取得宗地开发策略.......................................................................156.后续出让土地建议................................................................................16第二部分项目分析...............................................................................221.项目地盘解析......................................................................................221.1地理位置及周边环境....................................................221.2项目用地条件..............................................................221.3项目交通条件..............................................................231.4项目周边配套设施.......................................................24地产汇收集整理，仅供学习参考-3-地产汇附录项目发展背景研究................................................错误!未定义书签。1.深圳市城市发展状况.....................................................错误!未定义书签。1.1深圳市国民经济发展概况........................错误!未定义书签。1.2深圳市总体规划及发展概况.....................错误!未定义书签。1.3宝安区国民经济发展概况........................错误!未定义书签。1.4宝安区规划及发展概况...........................错误!未定义书签。地产汇收集整理，仅供学习参考-4-地产汇深圳市房地产宏观市场概况........................................错误!未定义书签。2.1深圳市宏观房地产市场发展现状...............错误!未定义书签。2.2宝安区住宅市场发展分析........................错误!未定义书签。3.深圳市别墅市场供应状况............................................错误!未定义书签。3.1深圳市别墅市场的发展历程回顾...............错误!未定义书签。3.2深圳市别墅市场的供应特征.....................错误!未定义书签。3.2.1区域分布及区域特征.......................................错误!未定义书签。3.2.2供应量..........................................................错误!未定义书签。3.2.3容积率分布...................................................错误!未定义书签。3.2.4容积率低于0.6的低密度别墅项目调查..............错误!未定义书签。3.2.5容积率为0.6-1.0的别墅项目调查....................错误!未定义书签。4.别墅市场需求调查..........................................................错误!未定义书签。4.1潜在目标市场分析.................................错误!未定义书签。4.2潜在客户需求调查.................................错误!未定义书签。5.供需市场调查结论..........................................................错误!未定义书签。6.典型别墅项目分析..........................................................错误!未定义书签。6.1城市山谷..............................................错误!未定义书签。6.2香港愉景湾...........................................错误!未定义书签。地产汇收集整理，仅供学习参考-5-地产汇问题的提出及解决华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第一块出让土地，约为整个尖岗山片区的十分之一，但地块存在以下开发难点：该地块为尖岗山片区第一块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在一定开发风险；地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观；地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅的形象塑造；由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达5440元/平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超过10000元/平方米。根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益，因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。2.综合开发的必要性对政府而言，有利于尖岗山片区规划建设的整体性，华侨城和蛇口的成功、银湖失败，地产汇收集整理，仅供学习参考-6-地产汇第一部分土地开发策略说明了综合开发的优势。-蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发、统一规划和管理，使两片区功能布局合理，配套设施完善，社区居住氛围浓郁，住宅的保值升值空间大；-而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商自己开发，缺乏统一的规划和管理，出现了各种各样的问题。首先，土地分宗出让，拿到土地的开发商知名度不高，开发势力较弱，其开发的高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高；其次，由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调性；而且，各发展商在开发时，并不注意在景观利用上的互补和协调，出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源的现象；另外，由于银湖片区缺乏统一规划，片区公共配套设施缺乏，主要以小区内部配套为主，这不