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©2006本报告是保密的2008-7-4极地·蓝海战略谨呈：海昌集团©2006本报告是保密的在我们面前，是中国海昌集团极地海洋世界主题系列的旅游复合地产，及其在中国最富人文气质之城市成都的定位与营销策略。[一]大战略：极地蓝海战略[二]大地产：蜀地遇上大海[三]大营销：站在城市高度[四]大推广：世界是蓝色的[五]大联盟：基于强力联盟©2006本报告是保密的2008-7-4极地蓝海战略[一]大战略©2006本报告是保密的海昌地产作品赏析u2000年开发的国际性样板生活社区――海昌欣城等一系列高端产品以其超前的规划设计理念，成为了东北地区乃至全国房地产开发小区的示范之作。其中，海昌欣城系国内商品住宅面积最大的临海靠山精品住宅之一。这些在今天仍然是大连的标志性建筑的项目先后获得“大连十大理想家园”、“十大品牌项目”、“十佳房地产品牌”、“国际建筑联盟UICB—精品楼盘”等荣誉称号。海昌欣城被大连现代博物馆列为“永久性展示建筑项目”之一。这些不菲业绩为海昌领军大连地产奠定了良好的基础。æ大连海昌欣城（2000）©2006本报告是保密的海昌地产作品赏析u2001年投资建设的集海洋动物、极地动物观赏和游乐为一体的大型极地海洋动物馆――老虎滩极地馆的成功开发和运营，拉动了大连市旅游经济的迅猛发展，同时也增强了海昌集团投资旅游产业的信心。海昌集团确定了以“极地海洋世界、主题乐园、加勒比海水公园、旅游古镇、CITYWALK、渔人码头”六大项目为核心的旅游产业投资战略。æ大连老虎滩极地馆（2001）©2006本报告是保密的海昌地产作品赏析u2003年开发的海昌枫桥园以0.47的超低容积率和20-55米的楼间距，打造了生态环保连排别墅区。6万平方米的绿化面积和3万平方米的钓鱼湖开创了与大自然亲密接触的健康住宅典范。u2003年与英国威派克公司联合投资开发的海昌名城，为时尚潮流的购物公园模式。该项目由超市和精品百货两大主力店组成，包括了主题餐厅、咖啡厅、健身美容坊、形象设计创作室等多种休闲娱乐设施以及各种流行时尚的服饰店。æ大连海昌枫桥园（2003）©2006本报告是保密的海昌地产作品赏析u2004年―至今，已经初步形成了以大连为核心，辐射东北、华北、华中、西北、西南的全国范围内的旅游投资体系，开发进入了以极地海洋馆为核心的旅游复合地产开发雏形阶段，这以青岛的极地海洋世界的开发为代表。u这个阶段的产品已经突破了产品本身的内容，开始对城市的经济、文化、生活方式和消费习惯有了带动和影响。æ青岛极地海洋世界（2006）©2006本报告是保密的19971999200020012002200320042005200619961998试水阶段规模性进入海昌华城独立型产品独立型产品海昌欣城老虎滩极地馆海昌枫桥园海昌名城松散联系型产品松散联系型产品20072008大体量投入沈阳极地海洋世界重庆极地海洋世界成都极地海洋世界密切联系型产品密切联系型产品青岛极地海洋世界我们眼中的海昌地产æ地产九年，复合蜕变©2006本报告是保密的中国的旅游复合地产æ后华侨城时代从上个世纪90年代初起，起源于香港中旅深圳华侨城的旅游地产，一直统领着中国新兴的旅游地产理念和模式。而今天，一个颠覆和超越在出现——期望实现更新最快更具市场商业价值的复合开发模式。©2006本报告是保密的海昌的旅游复合地产海昌旅游复合地产项目的全面启动，需要：让各地的相同产品连起来（同一产品）|整合产品品牌让不同的个案项目连起来（不同产品）|整合区域品牌让全部的关联城市连起来（不同城市）|整合企业品牌高端别墅城市住宅复合旅游地产商业地产极地海洋世界高端别墅城市住宅商业地产极地海洋世界©2006本报告是保密的因此，我们在提出成都极地海洋世界住宅产品营销策略之际，结合上述分析，首先做出关于海昌旅游复合地产极地品牌的历史性思考：极地蓝海战略©2006本报告是保密的极地蓝海战略1．极地战略：海洋与陆地的文明撞击，是人类文明之极地天府之国成都东方伊甸，是中国城市之极地成都市南沿线新中心区，是成都之地产极地极地海洋复合旅游地产，是区域地盘之极地2．“海洋文明和大陆文明”战略：当蜀地遇到大海，一切改变都有可能。3．成都海昌地产品牌的核心基础定位战略：极地海洋主题公园互动型城市住宅产品4．极地品牌的核心地产产品战略：在城市新中心建立公园互动型社区的大形象©2006本报告是保密的2008-7-4蜀地遇上大海[二]大地产©2006本报告是保密的中国俯瞰成都u成都人口超过1000万，是仅次于重庆、北京、上海的中国第四大城市。u城市综合竞争力排名在中国中西部城市中排名第一。u“宜居之城，休闲之都”，已成为成都面对世界的一张响亮的城市名片。æ成都，中国第四城©2006本报告是保密的中国俯瞰成都u成都的房地产市场有着潜在的巨大需求和未来投资升值前景，香港和黄地产、新加坡吉宝置业、中海集团、华侨城地产等投资与开发商纷至沓来，汇同蜀地强龙，同城博弈。u成都地产开始进入新大盘时代，其代表正是复合地产。æ成都地产，外资、本土蓉城博弈02004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年竣工面积销售面积2000-2005年成都市房地供求关系图©2006本报告是保密的蓉城聚焦华阳u根据规划，成都未来的的空间发展是：近中期空间拓展以向东、向南方向为主，远期以向南、向北为主。u成都地铁1号线的规划与建设，城南交通将更加便捷。u城南新城市中心建设进程的加快，各项市政工程设施紧张施工中。u成都市政府正式确定向南搬迁，城市政治中心南移趋势行成。æ成都向南©2006本报告是保密的蓉城聚焦华阳项目规模越来越大区域即将上市项目规模普遍较大，其中又以和黄南地王规模最大，达1084亩，其1期预计将于2007年上市，整个项目共分7期10年开发完成；而世纪城和远大·都市风景后期预计在2007年将有超过50万平方米的产品上市。高层项目越来越多在即将上市的项目中，电梯公寓成为一个发展趋势，和黄南地王、世纪城、远大·都市风景、蓝山美树等，都将推出纯高层电梯公寓。区域未来电梯公寓总量将超过60%。æ华阳地产,电梯大盘演变华阳在售住宅建筑类型高层,33.8%小高层,25.3%多层,23.5%低层,17.4%©2006本报告是保密的蓉城聚焦华阳æ竞争市场,客户源扩张成都城区中产型家庭客户比重较大；二次及二次以上置业者居多华阳区域企事业单位人员；一次置业居多外地有一定品质的家庭购房或兼顾养老者，包括二级市，也占有一定的比重©2006本报告是保密的谁是我们的目标客户？©2006本报告是保密的寻找新成都人目标客户定位u阶层描述：以中产阶层自住为主，富裕/富贵阶层投资为辅。u属地描述：成都市中心为主体，周边县级城市为辅的新成都人群u职业描述：政府机构企事业单位人员、都市白领、私营企业主u家庭结构：3口之家和2口之家为主，大家庭和单身为辅。u需求偏好：2室2厅和3室2厅为主，1房及4房以上为辅。u面积偏好：80-150平方米为主。50-60平方米和150平方米以上为辅。全龄化、多元化的新成都人!æ关键词：全龄化、多元化、新成都人©2006本报告是保密的寻找新成都人跃层,15%4室2厅,25.00%3室2厅,35%2室2厅,15%别墅,10%自由职业者7%其他3%外企白领30%国有企事业25%私企业主35%æ争夺客源,竞争项目客户160㎡以上,7%140—160㎡,7%120—140㎡,6%100—120㎡,22.00%80—100㎡,32%80㎡以下,26%©2006本报告是保密的寻找新成都人u区域房地产消费群体主要来源于华阳本地、成都市其他城区、成都下辖县乡镇等区域。u区域房地产消费群体职业主要为国家公务员、事业单位人员、企业中高层管理人员、外企白领、个体私营业者、外来投资者等。u区域消费群体中受过中高等教育的占据主流，且以中青年人员为主。u区域内房地产消费群体主要选择3室及2室的户型，其面积在80—140平方米范围。成都市区客源为高层项目的客源基础，为竞争项目发展初期客源主力：政府及事业单位人员/企业中高层管理人员/企业白领/健康养老族/市区改善需求者华阳和外地客源为高层项目中主力消费群体，分为以下类型：华阳本区域人士/区域周围人士/成都市下辖县、乡人士/投资型客户æ挖掘客源,区域购房客户©2006本报告是保密的寻找新成都人从购买力的角度细分客户æ创造客源,城市购房客户喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌，各类企事业单位的普通员工或职工，下岗职工等。5万以下经济型善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。5-12万中产型追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。国内上市公司高管、民营企业总经理、、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。12-50万富裕型善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。上市公司董事、非欧美企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。50万以上富贵型生活偏好职业背景家庭年收入类别u成都客户分为富贵、富裕、中产、经济型。u成都购房者中的中产将成为我们的主力客户；u而富裕及富贵阶层将是本项目的投资自住客户。©2006本报告是保密的寻找新成都人从家庭结构角度细分客户æ创造客源,城市购房客户u从成都目前购房者的家庭结构情况看，都市新锐型、品质家族型、家庭养老型、新新人类型这四大类客户都将成为我们的客户群。u其中都市新锐型、品质家族型这两类客户群体所占比重将比较大。因没有支付能力，以父母资助购买小户型过渡房屋或自己租房为主，重点考虑上班交通便利、房屋总价、社区交往沟通配套等。年龄在22岁-26岁，刚涉足社会，单身或准婚族。新新人类关注小区设施和周边配套（商业、绿化、健康机构等），与子女相邻。年龄在51岁以上，以孩子读大学或参加工作的三口之家为主体。包括孩子结婚生子的三代同堂和二老空巢族。家庭养老关注小区和周边生活配套（商业、绿化、健康、会所等），开始进入二次或三次置业期，对居住的舒适度和宽松度要求较高。年龄在41岁-50岁，以孩子读中学、或大学三口之家为主体。此类群体因子女进入考大学阶段，非常注重孩子的学习状况。此群体的事业出现两极现象，高层管理人员和企业老板事业处于顶峰期，时间和精力倾注于事业，而中层以下人士多为事业的保守期，注重工作的平稳，进去心渐减。养老和子女教育、立家压力很大。品质家族此类群体开始注重孩子的教育，对小学和中学的学校选择要求很高，甚至可以根据学校的便捷作选房的重要依据之一。另此群体的父母年龄偏高，开始注重赡养父母，希望与父母同住或就近为父母置业。对住房的空间要求提高，希望增加居住空间面积。总体对小区环境、周边配套的关注度大于室内舒适度。年龄在26岁-40岁，以结婚丁客小家庭和孩子读幼儿园或小学的三口之家为主体，或者与父母共同生活的两代或三代之家。都市新锐购房关注家庭结构类别©2006本报告是保密的新成都人需要怎样的居所？©2006本报告是保密的孕育城市互动社区总定位u蓝色。对于成都，蓝色是一个“稀罕”且“遥远”的名词，它本身就意味着创新，是未来成都人享受生活的标识符号，他的核心就是在内陆享受海洋蓝色文明。u互动。本项目是一个集中了极地馆、商业、住宅为一体的大型项目，其倡导的居住理念与复合旅游资源有着良好的城市时间及空间上的互动效应，