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【保利新都项目前期策略定位报告】财富的积累和这种积累的可能，应该是房地产市场生存以及发展的最根本的基石。离开对于积累财富的可能性的判断，离开对于持续积累财富的可能性的判断，离开对于这个民族重新崛起、强盛的可能性的判断——一句话，离开对于百多年来发生在这个民族身上的所有衰落与新生、创伤与治疗、拒绝变化与脱胎换骨、艰难变法与剧烈革命的熟知和理解，就无法对于今天一切的发展以及这种发展的未来做出接近正确的判断；也就无法对于建立在这种发展基石上的房地产市场作出接近正确的判断。在对所谓“千年未有之变局”以来的一百多年的中国历史演变的回溯中可以发现，当下的中国，正在逐渐找到“通往天堂之门的正确方向”。百多年付出极大代价的探索，是从改良到改革到革命的无法回头的过程；“渡过劫波今尤在”，今天已经到了收获这个探索的果实的时代——革命正在完成它的物质化进程。以这样的历史背景判断，中国的房地产市场，将伴随这一物质化进程的全过程；尽管其中会有涨落、起伏，但是，五十年大周期的发展以及持续的发展将是中国房地产市场的最大特征。这个背景，就是保利地产新都项目生存的基础。前言目录一不可能完成的任务？二任务完成的可能！三杰出团队的意义易居中国Content-总不可能完成的任务开启市场新元1、改革的物质化进程宏观经济城市发展城市机遇政策利激地产走势新政后市场1、旧市场的终结，新市场的开端东西南北各板块的特征北部市场发展的历史沿革重点个案研究最后的万科双水岸2、潜在的市场风险区域营销抗性规模地产的运作风险产品外化形象的市场接受度产品价格的市场预期走势任务完成的可能建构核心价值1、趋势研判高度基础大成都政府立论（交通等）大成都的城市精神2、核心价值论独特USP中央公园区（CPD）市场例证利益分析3、总体定位人群定位/案名总体定位/利益拆分4、整体营销建议产品/规划/园林、配套/服务/物管/营销系统/价值提升Content-2改革的物质化进程宏观经济1、经济增长速度过快。2、投资增长速度过快。3、对外贸易顺差过大。4、货币供应偏大信贷投放过多。5、物价上涨过快。国内生产总值GDP长期处于10%以上高速增长趋势2007年中国宏观经济总体由偏快转向过热的趋势进一步加剧。第二套房贷新政招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)2007年11月27日中央政治局会议提出了“防止经济增长过热，防止通货膨胀”作为宏观调控的首要任务。2008年央行货币政策由2007年的“适度从紧”改为“从紧”国际美国次贷风波人民币升值国内经济持续过热房价上涨过快投资者打压，房价上涨受到抑制不足以改变市场自住需求，有利楼市未来发展未来将以自住为主要市场格局，市场迈向中高端化发展未来房地产市场价格将面向市场作出适应性调整，整合品牌与资源环境优势的中高端产品仍将会脱颖而出。宏观调控02000400060008000100000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%经济总量（亿元）地方财政（亿元）增长速度（%）经济总量（亿元）6814.591445115.84926.93069.12370.8地方财政（亿元）1007.44095.81502412.38394.96365.8增长速度（%）11.1011.1013.0015.0011.5013.50北京上海广州深圳重庆成都成都市历年户籍人口情况9609801000102010401060108011001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年（万人）0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%1.80%人口数量增长比率城市居民人均可支配收入增长（％）0%5%10%15%20%25%2000年2001年2002年2003年2004年2005年0%2%4%6%8%10%12%在岗职工平均工资人均可支配收入1995-2005年成都市房地产投资额（单位：亿元）010020030040050019951996199719981999200020012002200320042005城市人口的逐年增加，GDP的迅速增长、人均可支配收入的增加撬动成都楼市，市场呈良好发展态势城市发展2007年6月9日，国家发展和改革委员会近日发出通知，正式批准成都市、重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成为继浦东新区和滨海新区后又一国家综合配套改革试验区。这意味着成都将成为中国的“新特区”！新特区带来新机遇城市机遇新特区对成都房地产的利激作用。新特区对成都房产的影响中远期房价看涨城镇新体系的改变城市化进程加快中心崛起商务区近郊住宅潜力巨大远郊地块的升值外来购房者持续增加政策利激2007年，成都主城区共成交土地103宗，共计约5429亩，成交总金额约487.29亿元。数据来源：成都市房管局，数据截止日期：2007年12月2007年1-12月供应、成交土地面积情况020040060080010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：亩供应面积成交面积房地产走势》》“新房贷政策”出台后，对房产市场影响较大，但对土地市场并无太大影响。总体来看，开发商仍然看好成都楼市，拿地热度不减。2007年，成都主城区商品房新增供应1413.85万平方米，全年累计成交1217.68万平方米。其中，新增商品住宅1289.27万平方米，全年累计成交1170.42万平方米，相比2006年832.31万㎡的成交量上涨338.11万㎡，市场需求增长旺盛。2007年商品房供求关系0501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：万㎡0.000.200.400.600.801.001.201.40新增供应量成交量供求比数据来源：成都市房管局，数据截止日期：2007年12月2006年成都市住宅成交分析221.31269.55271.5669.8919.50%54.10%20.70%53.20%01002003000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%成交面积（万㎡）同比成交面积（万㎡）221.31269.55271.5669.89同比19.50%54.10%20.70%53.20%城东城南城西城北房地产走势一、由于新政的出台对投资份额的挤压目的明确，需求结构变化，弹性需求流失，是造成市场去化降低的主因；二、理性购房者面对新政即将带来的影响，选择以观望来判断市场走向，致使刚性需求在10月也受到了一定的影响；三、成交量的减少并没有对成都房价带来较大的震荡，价格依然坚挺，这对处于房价观望中的刚性需求者来说，无疑起到刺激作用，前月积压的需求逐步释放，市场成交有所恢复，供求比回升至1：1.1，供求趋于平衡。新政之后，10月环比跌落47%，出现明显的需求萎缩，次月明显的回升，年底供求比再此突破1：1。反映出市场潜在的刚性需求依然强劲。房地产走势2007年1-12月主城区商品住宅成交均价485046094761467143945137518952935900604858286180010002000300040005000600070001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：元/㎡数据来源：成都市房管局，数据截止日期：2007年12月2007年1月到12月主城区房价呈持续上涨趋势，11月受宏观政策影响略有下降，12月保持回升态势，全年住宅成交均价上涨1786元。房地产走势2007年1-9月份，成都商品房销售保持了持续的旺盛，月度平均销售增长率近11%。9.27房贷新政，商品房月度销售量持续走低，10月已现端倪，成交量同比06年同期下降约35%，11、12月成交量进一步持续萎缩，到12月已经降到谷底。短短三个月时间，月度成交量萎缩近60万方。9.27房贷新政，成都楼市现拐点。新政后市场11月首次出现量价双回落。根据成都市房管局发布07年1-11月房地产市场运行情况显示：今年1-11月，全市商品房成交均价为3595元/㎡，其中住宅成交均价3404元/㎡。同期五城区商品房成交均价为4479元/㎡，其中住宅成交均价为4242元/㎡，涨幅较去年同期回落了4个百分点。11月份全市商品房成交均价3752元/㎡，比10月回落97元/㎡；其中商品住宅成交均价3629元/㎡，比10月回落了78元/㎡。同时，成交量进一步萎缩。新政后市场+今年的成都房交会后并没有上演“银十”盛景，十月的供应和成交都较上月有所减少，价格持续高增长的势头在本月略有减缓。+秋交会后，成都房市活跃度（供需/量价）环比整体趋缓。大多项目调整推广节奏应对市场格局调整。+宏观调控对过快增长的需求抑制效应显现,市场观望氛围明显。+调控效应还将持续释放，市场短期内难以明朗。新政调控效应明显，市场观望氛围浓厚。新政后市场战略定位站在全局的角度审视项目保利地产在成都的亮相之作保利地产全国版图08年度精彩之作保利地产深耕成都站位西部的开篇之作1、旧市场的终结新市场的开端东西南北各板块的特征北部市场发展的历史沿革城市标杆项目板块研究最后的万科双水岸城市规划发展特征剖析城北-根据最新的《成都市城市总体规划》，成都将向南北方向轴线发展，并且以“新都—青白江”组团为基础，建设面积约100平方公里、100万人口的“北部新城”。新都，作为北部新城的核心区域，被定位为成都市北部副中心。城东-根据《成都市城市总体规划(2003—2020)》，城东将成为发展的主要片区之一，东部新城的建设将成为新的城市架构的重心之一；城东将实现城市功能的转变，转变成以居住、公共用地、绿地等为主，集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性区域。城西-在成都新一轮的城市总体规划中，城西将打造一个占地5平方公里（7343亩）的城西国际化新城“中信蜀都”。郫县城市发展定位是———“成都市的重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区”。，城南-根据《成都市城市总体规划（2003-2020）》成都市南部新区建设，是成都市委市政府按照经国务院批准的《成都市城市总体规划》，实施城市向东向南发展战略的一项重大举措。南部新区定义为：以城市南部副中心为核心，发展行政商务办公、商贸金融、文化、教育、科研、生活居住、会议展览等事业并提供其他公共设施服务，为信息化、生态型综合性新城区。1、旧市场的终结新市场的开端东西南北各板块的特征北部市场发展的历史沿革城市标杆项目板块研究最后的万科双水岸北部房地产市场的发展趋势-主城区沿交通干道向北扩展新都区沿交通干道向南延伸最终实现城市之间的无缝对接完成北部新城战略规划的初步构想，实现大城北城市化布局本案位处两城聚合的核心，政府宏观发展的诉求。保利项目城北市场发展示意主城区新都成长周期孕育期成长初期成长中期孕育期成长初期时间2000以前2000-20032004-20072005以前2006-2007开发特点主要以一环路周边为开发区域人口导入，川陕路沿线开始有中型楼盘开发品牌开发商开始进驻，区域内中高端客户导入主要以老城区为开发区域，以小型单体楼为主品派开发商开始进驻，区域内中高端客户导入周边配套依托交大片区已有的校园经济配套沙河开始大规模的整治，交通、配套逐步向北发展北新干线通车，交通情况改善，配套进一步发展周边配套依托老城区已有配套蜀龙大道，新都大道的开通，房地产开发区域逐渐向新城区移动代表项目交大智能小区交大都市花城万科金色家园天元山庄万科双水岸——信和人家金科一城格林桂湖郡润扬双河鹭岛——北辰花园兴元华盛——香洲半岛————富丽锦城——橄榄郡————瑞祥御景——水沐天城城北地产发展剖析城北区域项目示意城市部分标杆项目销售率成交均价（07年1-11月）成交均价（11月）最新报价（元/㎡）去化速度（07年1-11月）（元/㎡）（元/㎡）㎡/月套/月麓山国际社区麓山别墅(1-6期)100%，麓镇三期37%12193750075001575.914东山国际新城