文登市“柳岸御府”房地产项目调研报告

文登市“柳岸御府”房地产项目调研报告书呈：文登市福欣置业有限公司文登市三鑫广告文化传播有限公司由：山东大学威海营销管理研究中心威海艾克管理咨询有限公司二〇〇八年三月十六日项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司2报告内容第一部分：第二部分：–项目执行情况第三部分：–调研基本结果–.调研背景与目的第四部分：–小结与建议第五部分：–附件项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司3第一部分:调研背景与目的近年来，威海以优美的居住环境和高涨的投资环境吸引了投资者的注意力，推动威海房地产市场进入快速发展期，“住在威海”成为房地产界的一个知名品牌。由于威海房产快速发展的带动，文登市的房产也正处于快速发展时期。拟由文登市福欣置业有限公司投资开发的“柳岸御府”房产项目地处文登市珠海路与宏安路交界处，东临柳城河，西依山川，项目地理位置较方便，且风景如画，气候宜人。项目总体开发土地面积为200亩，一期计划开发土地面积约为100亩，属住宅型房产开发项目。现在该地为待拆迁的工厂或住宅，周边工厂较多。调研背景受文登市福欣置业有限公司、文登市三鑫广告文化传播有限公司的委托，山东大学威海营销管理研究中心（威海艾克管理咨询有限公司）对本项目地周围核心半径1公里、外围半径3公里的居民、目标对象和竞争对手开展一次专项市场调研，了解在项目所在地周围居民的居住现状和满意度、目标客户群的需求特征和竞争者基本情况分析，以期被本案的初期科学规划、开发建设提供基本依据，为进一步的营销策划提供科学的依据。调研目的项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司4第二部分：项目执行情况–本项目调研自2008年3月18日起到2008年3月31日止，历时12天，主要包括三大部分：老区被访者住房现状和满意度调研、目标客户群需求特征调研和竞争者分析。–老区被访者住房现状满意度调研、目标客户需求特征调研主要针对现已有住房或计划在5年内购房的被访者，调研地点主要在宏泰乐食品与河埠庄、金城绣品有限公司、三力服装厂、七里水头、威力集团、艺达家纺、云龙高科技园、三里河居委会、农工批发市场、水场小区、农业局、实验小学，得贤居委会、文登一中等15个调研区进行，调研区的选定主要是由委托方选定。–本次调研共发放调研问卷330份，实际回收问卷315份，有效回收率为92.4%，符合调研要求。在调研过程中，有专门的督导进行辅助；对所收回的问卷百分百的进行审核，并按10%的比例进行问卷的电话回访；在数据输入中，按10%的比例进行数据录入复核，以确保本次调研的质量。问卷的录入、数据处理和图表的处理，均使用SPSS软件和EXCEL软件。–竞争者分析，主要对项目所在地核心半径1公里的竞争者进行摸底分析，重点分析了“龙珠康城”楼盘、并额外提供文等市9个在售或预售楼盘的全面信息资料，以便了解目前文等市房地产市场的开发情况，特别是各种物业类型的开发情况以及价格等，以期为本项目的开发建设提供一定的科学参考。项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司5–接受本次调研的被访者中，男性占总体样本的57.4%，女性占总体样本的42.6％，且被访者中77%已经结婚。–在被访者居住地区分布中，96.7％的被访者目前居住在文登市，居住在威海的占2.3％，其他地区占1％。–目标被访者有六成多为三口之家，年龄跨度较大，目标被访者的年龄分布比较分散，各个年龄段都有，主要集中在25—40岁之间，占到68.2%，–目标被访者学历多为高中及以下，收入中偏低接受本次调研的目标被访者中，其职业为一般职员、个体工商业者的分别占到42.6%、30.8%，而医生及企业管理人员各占5.6%。–目标被访者的家庭平均月收入主要在4000元以下，占到75.5%，其收入水平中偏低。调研基本情况目标被访者所居住地区威海,2.3%其他,1.0%文登市,96.7%19.0%64.9%13.8%2.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2人及以下3人4人5人及以上目标被访者的学历大专,17.7%本科,7.5%高中及以下,74.8%1.3%1.3%0.3%5.6%42.6%5.6%30.8%0.7%2.3%0.7%8.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%公务员教师科研技术人员企业管理人员一般职员医生个体工商业者离退休人员农民学生其他28.9%46.6%14.4%5.2%2.0%3.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2000元以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8001-10000元10000元以上项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司6三、项目调研结果文登市房地产整体概况–地理环境–人口状况–近5年来房地产发展状况–文登市未来发展规划–目标被访者对目前文登市房产的认识目标被访者居住现状和满意程度–目标被访者打算在近五年内购买房产–目标被访者的居住状况目标被访者购房消费基本特征分析–购房目的分布–购房面积需求分布–最走俏户型分布–购房者消费特点分析–购房者影响因素分析本项目需求状况分析–被访者对项目地段的评价–购买本项目意向调查–影响被访者购买的因素分析–本地段最受欢迎的物业类型、结构类型–对楼盘相关配置的分析–本地段商业网点的分析–小区规划情况分析主要竞争者分析–龙珠康城–嘉和花园–总体评价本项目周边主要楼盘情况–周边预售/在售楼盘数量分析–周边预售/在售楼盘规模分析–周边预售/在售楼盘开发进程分析–周边预售/在售楼盘物业类型和户型分析–周边预售/在售楼盘装修水平及绿化率、容积率分析–周边预售/在售楼盘价格情况分析–广告投放及优惠政策分析项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司7–地理环境–人口状况–近5年来房地产发展状况–文登市未来发展规划–目标被访者对目前文登市房产的认识–目标被访者打算在近五年内购买房产–目标被访者的居住状况–购房目的分布–购房面积需求分布–最走俏户型分布–购房者消费特点分析–购房者影响因素分析本项目需求状况分析–被访者对项目地段的评价–购买本项目意向调查–影响被访者购买的因素分析–本地段最受欢迎的物业类型、结构类型–对楼盘相关配置的分析–本地段商业网点的分析–小区规划情况分析主要竞争者分析–龙珠康城–嘉和花园–总体评价本项目周边主要楼盘情况–周边预售/在售楼盘数量分析–周边预售/在售楼盘规模分析–周边预售/在售楼盘开发进程分析–周边预售/在售楼盘物业类型和户型分析–周边预售/在售楼盘装修水平及绿化率、容积率分析–周边预售/在售楼盘价格情况分析–广告投放及优惠政策分析文登市房地产整体概况目标被访者居住现状和满意程度目标被访者购房消费基本特征分析项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司8文登市房地产整体概况•文登四季分明，气候宜人，年平均气温11.5度，平均降水量762.2毫米。市区多条水系环绕穿插，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标均达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。近年来，文登市先后荣获“山东省卫生城市”、“齐鲁杯优秀城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全省村镇建设先进市”、“全国卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“山东省园林城市”“山东省文明城市”、“山东省节水型城市”等荣誉称号。•文登市建成区面积30.88平方公里，城市人口23.07万人。预计到2010年，建成区面积达到34平方公里，城市人口31万人；远期2020年，建成区面积达到43平方公里，城市人口达到40万人。项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司9文登市未来发展规划•目前，文登市已确定未来整体发展思路是“东进北拓、对接威海”。其中，新城区总体规划构思为“峰山为城市中心，南商北工，东文西居，三位一体，成组成团”。•文登新城区位于米山东路路北，世纪大道西，正棋路东，峰山东山脊以南，总占地1228.5亩。其中，文山东路以北为行政办公区，占地319.5亩，总建筑面积8.8万平方米；文山东路以南为办公、金融、商贸居住用地，占地876亩，总建筑面积53.48万平方米。目前，新城区建设已经顺利开工，部分项目已初具规模。项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司10近五年文登房地产发展状况近五年文登市住宅用地供应量及价格•2003年，供应量230.94亩，成交价5702.26万元，平均24.69万元/亩；•2004年，供应量664.09亩，成交价17544.35万元，平均26.42万元/亩；•2005年，供应量826.1亩，成交价10402.49万元，平均12.59万元/亩；•2006年，供应量1640.39亩，成交价28954.48万元，平均17.65万元/亩；•2007年，供应量3598.38亩，成交价106360.46万元，平均29.56万元/亩。近五年文登市商品房销售价格及销售面积•2003年，商品房销售价格1450元，销售面积7.4万平方米；•2004年，商品房销售价格1570元，销售面积24.4万平方米；•2005年，商品房销售价格1680元，销售面积21.4万平方米；•2006年，商品房销售价格1850元，销售面积23万平方米；•2007年，商品房销售价格2300元，销售面积32万平方米。图9近五年文登市住宅用地供应量及平均价050010001500200025003000350040002003年2004年2005年2006年2007年05101520253035供应量平均价从侧面反映出房价上升趋势不变，但是速度和幅度将减缓！050010001500200025002003年2004年2005年2006年2007年05101520253035销售价格销售面积供求趋于平衡，价格基本接近最高点！项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司11目标被访者对目前文登市房产的认识•接受本次调研的目标被访者对文登市房价走势的预期与2007年10月我中心课题研究所得数据相对比发现，本次调研的目标被访者认为文登市未来房价上涨的比例有所下降，预期下跌的比例则有所上升，13.8%47.9%30.8%3.6%0.3%3.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%很高比较高一般比较低很低不清楚6.2%46.9%17.7%17.4%3.3%8.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%快速上涨稳定上涨保持目前水平小幅下跌大幅下跌不清楚说明房价还有进一步上升的空间！•认为文登市房价高的被访者占到总体的61.7%，只有3.9%的目标被访者认为目前文登市的房产价格低。•通过进一步的分析发现，有53.1%的目标被访者认为未来文登市的房产价格还会进一步的上涨，有20.7%的目标被访者认为未来文登市的房产价格会下跌。这说明目前文登市的房产价格还有进一步上涨的空间。15.5%6.2%54.4%46.9%12.9%17.7%6.5%17.4%1.0%3.3%9.7%8.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%快速上涨稳定上涨保持目前水平小幅下跌大幅下跌不清楚2008年2007年说明房价已将接近消费者的心理极限，上升空间有限！项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司12威海地区2007年5月——2008年2月房价走势图高新技术开发区环翠区荣成市文登市乳山市经济技术开发区项目编码：MMCRSMR20080316-30威海艾克管理咨询有限公司13文登市房地产整体概况–地理环境–人口状况–近5年来房地产发展状况–文登市未来发展规划–目标被访者对目前文登市房产的认识目标被访者居住现状和满意