当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 宣传企划 > 商业地产前期策划分析
世博花园酒店二号院改扩建项目开发方向分析汇报昆明世博新区开发建设有限公司2015年6月,原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块的重新定位提出了多个开发方案,并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济测算工作。2015年8月,世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”的项目经济测算工作。2015年9月,项目规划条件明确,用地性质成功调整为B2兼容B1,项目开发方向有了更多的选择性。为了保证产品开发的安全性,新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公司,昆明风之铃市场调查与研究有限公司,昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通过比选最终确定昆明金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调研报告》。成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。前言Contants01昆明房地产市场现状02昆明市房地产区域市场分析03项目宗地分析04项目开发方向建议05单一业态开发经济测算与比较分析06开发强度弹性分析07满容开发业态配备建议08满容开发现金平衡分析09方案优选第一部分昆明房地产市场现状20112012201320142015.1-10供应3555518023205627096.933883.83成交3045816138186466648.693654.97昆明市土地供应与成交情况2011-2013年昆明土地成交放巨量,以拍地至开发上市时间1-2年推算,二级市场供应洪峰体现在2012-2015年,2014-2015年开始土地供求锐减,将减轻2016-2017年市场供应压力昆明一级市场表现注:数据来源于昆明市国土资源局昆明市土地成交以住宅为主,商业占比较大,由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况,由于2014及2015年一级市场成交巨减,预期2016-2017年新增供应压力不大,主要面临库存去化压力昆明一级市场表现注:数据来源于昆明市国土资源局20112012201320142015.1-10供应面积(万㎡)710.911169.961734.381843.06816.92去化面积(万㎡)622.48721.431032.631134.07782.09供求比1.141.621.681.631.04昆明商品房市场整体情况高库存时期,市场供求关系严重失衡自2012年开始,市场供大于求的局面持续存在,商品房存量过巨,进入去库存时代昆明二级市场分析注:数据来源于昆明市房产信息中心自2010年以来,昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在,在此压力下市场供应与成交量仍节节攀升,一方面反映出了强大的内生动力;而在乐观的同时,商品房静态存量也达到了2200万㎡的惊人数字,是昆明两年的去化量总和!2010年2011年2012年2013年2014年静态存量354.1588.43448.53701.75604.28昆明楼市商品房静态存量(万㎡)昆明市商品房高库存的压力凸显,在全国市场普遍开始转暖的大环境下,昆明市场表现仍显疲软昆明二级市场分析注:数据来源于昆明市房产信息中心昆明二级市场分析近期市场成交较为平稳,进入传统“金九银十”销售旺季,市场仍无较大起色,预期年终促销将拉动成交量;而商品房成交均价环比下降,市场“以价换量”明显9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月成交均价(元/㎡)8112820082918173817781898194816380717949781777897740昆明商品住宅2014年9月-2015年9月成交均价2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供应(万㎡)147.82126.16113.73208.90131.88177.1483.18128.59217.59114.87180.37212.8361.2959.9538.0161.20156.57167.3458.7226.62134.0353.19成交(万㎡)145.1647.81120.77114.9381.7759.0044.0079.34101.0484.9286.84170.41102.4548.5993.6378.2778.2680.3486.0171.3172.5970.64供求比1.022.640.941.821.613.001.891.622.151.352.081.250.601.230.410.782.002.080.680.371.850.75昆明商品房2014年--2015年月度供求情况昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区,世博板块内主要存活指向性商业昆明商圈分布现状市中心:三市街主力商圈,为昆明传统商圈,曾是昆明唯一集中商业区,吸引全市及绝大部分来昆外地人。北市区:片区发展较早,现已形成北辰财富中心、霖雨路及白云路等区域商圈,随重点项目推进,片区商业将有质的飞跃。南市区:南亚风情第一城代表了区域级商业中心的崛起,未来西山万达广场建成将再次完善片区商业配套。西市区:西市区尚无区域级商业中心,人民路壹号广场、保利六合、经典双城等大体量商业项目建成,方能使西市区商业大有改观。东市区:人口密集区处于二环周边,出二环后地势多起伏,人口分布不均,以车市及餐饮等指向性商业为主。东南片区:现有商业多为专业市场,经商人群众多,商业较有活力,生活商业中心集中于世纪城商圈。昆明现有商圈分布图商圈专业市场万达广场红星国际白云路商圈世博园板块自身商业匮乏依赖主城及北市区商圈昆明商业发展趋势昆明商业格局高新区商圈白云路商圈北辰商圈滇池路商圈世纪城商圈南市区商圈巫家坝城市副中心市中心商圈东市区商圈市中心外扩商圈北京路沿线是昆明发展最密集的商业商务圈。本案处于世博板块核心区域,片区植被覆盖较多,整体偏静,且地势起伏,交通条件一般,从主城范围来看属于边缘,不利于人流聚合及大型商业体存活。南市区是目前昆明新兴商业最为集中的区域,代表了昆明城市的发展方向。近两年运营商业中心概况本案同德昆明南屏街商圈南亚风情商圈云路中心万达广场爱琴海银海尚御融城金阶公园1903七彩metown欣都龙城欣都龙城开业时间:2013年12月18日商业体量:8万㎡项目特色:地铁商业、北市区较成熟商圈昆明广场开业时间:2014年12月12日商业体量:9万㎡项目特色:二环物业、北京路、地标建筑七彩metown开业时间:2013年5月25日商业体量:5.6万㎡项目特色:一环物业、俊发品牌、人口基数大云路中心开业时间:2015年3月29日商业体量:3.5万平方米项目特色:一环物业、品相高端万达广场开业时间:2013年10月31日商业体量:12万平方米项目特色:全国知名、全业态覆盖、地标建筑银海尚御开业时间:未开业商业体量:4.5万平方米项目特色:邻里商业、街铺与地下商业结合融城金阶开业时间:2015年2月5日部分开业商业体量:5万平方米项目特色:城市综合体、城投品牌爱琴海开业时间:2014年12月20日商业体量:16万平方米项目特色:双MALL形式、业态丰富、红星品牌公园1903开业时间:2015年1月23日商业体量:22万平方米项目特色:金格奥特莱斯、环境优秀、外立面独特昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主,体量10万㎡左右,属于区域型商业中心,5万㎡以内的小型MALL目前经营状况不佳昆明市房地产市场环境总结昆明房地产市场预判2011-2013年受土地市场巨量成交影响,导致2012-2014年市场供应量爆发式增长,分别达到1100万㎡、1700万㎡、1800万㎡,而当期市场去化量仅达到700-1100万㎡左右,进而产生了巨量库存;2014年土地市场成交已明显下降,根据住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求:住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少,后市新增供应压力减轻。目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万㎡左右,住宅均价水平仍在继续探底,但由于市场新增供应减少,后市压力减轻,出现大幅“跳水”的可能性不高,预期在明后年有望出现转暖。昆明商业用地成交占比较大,因此带来了一系列问题,如城市商业承载力有限、同质化竞争激烈、商业物业供应严重过剩,此状况既无法避免,短期内亦不会消退,甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。昆明商业发展趋势昆明总体商业主线呈北——南——东南方向延伸,局部地点有区域级服务中心;新兴购物中心、商业街区大量入市,商业投资、运营风险加大。良好的商业定位、规划设计及招商运营水平等能提高项目价值,拉升项目售价,降低开发风险。目前商业过剩情况较为明朗,写字楼整体租金、出租率下降明显,投资客愈发稀少。第二部分昆明市房地产区域市场分析昆明市板块划分及属性新贵区域、中高端物业为主传统富人区,低密物业为主区域级商业中心分布密集区域竞争激烈市中心核心地带区域相对封闭,发展相对落后区域逐步成熟,人口涌入较多板块位置较偏,客户认可度不高区域竞争激烈,主要面向刚需市场环境佳,心理距离远,竞争较为激烈昆明发展较活跃区域,客群基数大昆明高端住区之一,已有多年无新高端项目供应空港服务性物业新兴区域,区位及环境有一定优势,中低密项目为主区域发展较慢,内生客群市场主要依赖内生客群市场,区域相对独立区域竞争激烈,外来客群涌入较多大学城及昆明行政中心拉动,投资客为主主城区东市区南市区西市区北市区东南片区在售及潜在商业体量(万㎡)286.5726.3285.37142.96166.46234.39昆明各片区商业在售及潜在量昆明未来商业区主要集中于主城、南市区及东南片区,西市区及北市区也将逐渐形成规模昆明各区域商业供应量2012年2013年2014年供应(万㎡)92.6221.4263去化(万㎡)53.68957去化率57.9%40.2%21.7%昆明写字楼公寓供求情况昆明写字楼公寓供求情况写字楼公寓产品供应逐年递增,而去化率则大幅下降,单纯依靠市场去化压力巨大注:数据来源于昆明市房产信息中心2012年2013年2014年供应(万㎡)101.2153.3166去化(万㎡)33.13039去化率32.7%19.5%23.5%昆明商业面积供求情况昆明商业供求情况商铺产品整体去化率较低,2014年去化率有所回升,年均去化介于30-40万㎡之间注:数据来源于昆明市房产信息中心项目名称物业类型预售证时间供应(万㎡)去化(万㎡)面积去化率去化周期(月)月均去化(㎡)均价(元/㎡)霖岚国际写字楼2013.10.258.156.4779.38%223000前期预售0.8万0.9-1.3万中企万派中心写字楼2014.6.131.80.8346%155501-1.4万云路中心写字楼2013.11.151.661.5190.65%188401.4-2万人民路壹号广场写字楼2013.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5万保利六合写字楼2014.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4万昆明广场写字楼2013.12.279.296.570%1836001-2.5万南悦城写字楼2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3万红星国际写字楼2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2万广福城写字楼2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1万合计————58.7832.0254.47%——————昆明主要在售写字楼项目供求分析写字楼市场去化月均400-1000㎡,需要大幅调低售价引入大客户资源提升去化量项目名称物业类型预售证时间供应(万㎡)去化(万㎡)面积去化率去化周期(月)月均去化(㎡)均价(元/㎡)保利六合精装公寓2013.8.27.303.4547.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.970.6667.82%12550前期16000现
本文标题:商业地产前期策划分析
链接地址:https://www.777doc.com/doc-82791 .html