商业地产策划体系87P

QQ:504251521Email:[e-mail]商业地产策划体系商业地产策划体系敬请斧正疯子2008.6.30QQ:504251521Email:[e-mail]2006年伊始，商业地产供需两旺，却不料回光返照，上演了昀后的疯狂。然后成交困难，渐呈颓势。病急乱投医，便积极招商。奈何病入膏肓，扁鹊再世，也妙手难回春。2007年，成交量急剧下降，奄奄一息，呜呼哀哉！有人认为，股市活了，所以商业地产死了。然两者非此消彼长，乃水涨船高，双盘联动。商业地产实为纵欲过度，功能衰竭而死，非外力所致。两年过去了，坚冰开始融化，乍暖还寒。在第一个冬天中尚未完全苏醒的行业，学到了什么？将走向何方。。。。。。QQ:504251521Email:[e-mail]商业地产发展未来趋势‹指导思想——恢复理性，慢慢成熟，形成体系‹开发主体——卓识、实力、品牌发展商‹开发形式——皇冠上的夜明珠：购物中心为主‹服务供应商——拥有先进理念、全球视野、悠久历史、丰富经验的国际大行QQ:504251521Email:[e-mail]商业地产开发思想转变以主观臆想为依据漠视市场需求和经营投资者利益单一商业开发出售商铺获取利润不关注项目后期运营以科学调查研究和商业发展规律为依据重视市场需求和价值链良性维护商业开发与住宅、写字楼等结合，互为补充，协调发展出售部分商铺或住宅等其它物业达到资金平衡或获取部分利润，获取长期租金收益关注项目持续运营开发依据、目标、模式转变QQ:504251521Email:[e-mail]商业地产开发思想转变开发流程转变选址运营管理建设销售定位招商市场调查经营定位业态设计主力招商规划设计建设招商运营管理QQ:504251521Email:[e-mail]商业地产成功开发五大关键环节‹科学的研究‹准确的定位‹合理的规划‹有效的招商‹持续的经营QQ:504251521Email:[e-mail]商业地产策划基本体系目标设定市场研究市场机会分析项目定位招商计划实现验证与修订分析模型引入案例借鉴经济测算宗地分析运营建议QQ:504251521Email:[e-mail]目标设定市场研究市场机会分析项目定位招商计划实现验证与修订分析模型引入案例借鉴经济测算宗地分析运营建议QQ:504251521Email:[e-mail]目标设定体系‹项目发展初步设想‹利润目标‹现金流目标‹品牌目标‹发展战略目标‹企业战略、理念研究‹其它目标QQ:504251521Email:[e-mail]目标设定市场研究市场机会分析项目定位招商计划实现验证与修订分析模型引入案例借鉴经济测算宗地分析运营建议QQ:504251521Email:[e-mail]市场研究体系消费者/商家项目/企业竞争‹城市区位分析（略）‹宏观环境研究‹城市商业发展历史研究‹商圈研究‹区域商圈研究‹商业项目开发研究‹商家研究和访谈‹消费者研究QQ:504251521Email:[e-mail]市场研究‹政治环境‹经济环境‹社会环境宏观环境研究‹土地政策‹房地产相关政策‹金融政策‹城市发展规划‹区域发展规划‹城市商业发展规划关注城市空间发展走向，以及由此带来的商业发展空间走向。城市和区域发展规划应重点关注交通关注宏观政策的商业地产的影响，特别是金融政策及投资市场走向‹主要经济指标分析‹人均GDP分析‹产业结构分析‹基础设施投资分析‹社会零售品销售总额分析‹人均可支配收入分析‹同等城市经济指标比较‹城市化进程‹人口迁移分析‹各区域人口特征分析‹居民消费习惯简析人均GDP决定了城市商业的发展阶段社会零售品销售总额是我们要分的大蛋糕人均可支配收入决定了老百姓花多少钱，买什么产业结构是人口结构和收入的基础城市化进程决定了城市商业的发展形态和空间走向人口迁移影响人口聚集区域和结构变化，是商业发展重要参考依据区域人口特征影响了区域居民消费习惯历史、文化、经济、风俗等也影响着居民消费习惯，在简要分析的基础要还需具体分析QQ:504251521Email:[e-mail]‹商业历史‹商圈研究‹各商圈特征‹区域商圈研究商业历史和商圈研究‹商业空间聚集历史变迁‹商业形态历史变迁‹商业发展重要时期及特征‹城市商业发展未来走向从历史中挖掘商业空间走向和商业形态变迁走向，为项目决策提供依据‹城市主要商圈分布、特征‹各商圈特征‹城市商圈分布未来走向‹地理范围‹区位属性‹规模‹消费者来源及特征‹业态构成‹主力店‹租金水平‹发展历史及未来走向商业聚集的现状及规律也是项目决策的重要依据以上为商圈细研的主要指标，关注各商圈对项目的协同或竞争关系研究基本同其它商圈研究，需更加细化和深入，同时进行商家访谈和消费者调查市场研究QQ:504251521Email:[e-mail]商业历史和商圈研究地理范围东至青龙桥，南至文化西路，西至趵突泉南路，北至大明湖路。广泛意义上泉城路商圈可以向东延伸至家乐福，向西延伸至大观园。区位属性泉城路商圈是济南古老的、昀繁华的、唯一的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体。消费者来源泉城路商圈客户群范围广泛，涵盖了济南大众化消费者及中高端消费者，也接纳了大量旅游消费者。主力店主力店有高档百货银座商场、贵和购物中心、贵和商厦，超市有银座购物广场、沃尔玛，电子数码专业店有三联、国美、苏宁、冠芝霖、迪信通等，书店有泉城路新华书店，珠宝首饰有齐鲁金店、世纪缘、金伯利等。业态构成主要以高档百货店、专业店及大型超市为主，辅以街铺经营服饰、古玩及餐饮。租金水平泉城路租价由西向东逐渐降低。整个泉城路商圈的租金范围在3-25元/天/平方米，变化较大，比较集中的区域为6-15元/天/平方米。总结与展望：泉城路商圈是济南昀核心和高档的商圈。重新开街后曾经一度冷清、租金下滑，消费者层次差距较大。从发达城市角度来看，泉城路商圈仍显业态落后，设施及购物环境低落。银座商城改造、汇泉地王广场竣工、国美入驻、恒隆广场开工、省府前街地块拍出、济南百货拆迁，表明该商圈的核心地位将进一步加强，业态、设施、环境、档次等也将得到提升。泉城路简析市场研究QQ:504251521Email:[e-mail]商业历史和商圈研究市场研究QQ:504251521Email:[e-mail]商家研究和访谈‹商家研究‹商家访谈‹主力店研究‹各行业商家研究了解城市主要主力店分布及发展状况，评估对项目影响及可能目标主力店，并为主力店设置提供各种技术参考了解城市各行业商家分布及发展状况，评估对项目影响及可能目标商家，并为业态设置提供各种技术参考具体访谈方式及内容不再详述。‹各主要行业商家访谈‹各商圈商家访谈‹项目所在商圈商家访谈‹外地初步目标商家访谈听取各类商家对城市、区域、项目发展意见，初步筛选意向商家，为项目定位提供依据。具体访谈方式及内容不再详述。市场研究QQ:504251521Email:[e-mail]商家研究和访谈济南主要商场名称位置规模(万平米）经营项目贵和购物中心天地坛街1号2.2高档百货贵和商厦泉城路147号3高档百货贵和体育中心店体育中心1.4中档百货银座商城泺源大街66号6高档百货银座地下购物广场泺源大99号4中高档百货、品牌超市银座商城（北园店）济北园大街4.2中高档百货、品牌超市银座商城（八一店）八一立交桥西2.3中高档百货、品牌超市银座商城洪楼店花园路3.7中高档百货、品牌超市人民商场经四路东首13号4中档百货大观园商场经四纬二2.6中档百货、平价超市济南华联商城经二纬十一3.5中低档百货嘉华购物广场经二纬九4中低档百货、平价超市大型商场合计40.932.7大型超市合计中档百货、品牌超市1师范路与无影山北路交叉口银座购物金牛店中档百货、品牌超市2.3花园路、华信路交叉口银座购物华信店平价超市、中低档百货1济王公路138号万嘉隆超市平价超市、中低档百货2英雄山路161号世纪联华平价超市、中低档百货2济泺路116号绿地超市平价超市1.7二七南路7号大润发（山水店）平价超市1.8济南市堤口路80号大润发（天桥店）平价超市1.8文化西路1号大润发（历下）平价超市2.3花园路99号大润发（历城）超市2.4解放桥附近家乐福（解放桥）超市2泉城路西首沃尔玛超市经营项目规模(万平米）位置名称济南主要超市市场研究f济南现有建筑面积超过1万平米的大型商场12家，提供商业建筑面积40.9万平米，其中昀大的银座商城规模达到6万平米，而平均规模为3.4万平米，中高档百货为主f市区1万平方米以上的大型超市超过11家，总建筑面积约20.3万平米，平均面积为1.85万平方米QQ:504251521Email:[e-mail]商家研究和访谈楼层主题分区商品组合租户组合B1精品超市名烟名酒、食品饮料、日用百货、药品F1名贵大堂化妆品、金银珠宝、钟表眼镜、皮具、精品服装F2秀美天地女士正装、时装、皮草、内衣、饰品F3英俊世界男式正装、休闲装、男士饰品、皮装F4休闲乐园休闲服装、鞋类、箱包等皮具F5新生活之家体育服饰、照摄器材、办公用品、小家电、床上用品、儿童用品、工艺品、电讯器材、美容中心（所引用报告无需细化到该层面，限于篇幅，该处也不再予以补充)贵和购物中心：地处泉城路，总面积2.2万平方米，1997年10月1日开业，为济南仅有的三座五星级酒店之一的皇冠假日酒店裙楼，首层有不少国际一线产品，为济南昀高档的百货店。消费群体为济南昀高端客户，以及周边高消费群体。经营状况良好。市场研究QQ:504251521Email:[e-mail]商家研究及访谈市场研究QQ:504251521Email:[e-mail]商家研究及访谈益高耿晓娜英派斯薛福立银座邱炳财一兆韦德徐经理商家概况洪楼店06年9月开业，体育中心店07年开业，洪楼店约3000平方米，带泳池2006年12月开业，5500平方米，带泳池，高新区店营业4年，济钢也有店2004年8月开业，约4000平方米，花园店约3000平方米，临沂也有店，与索菲特公用泳池2006年底在青岛开业，目前在济南选址消费群体20—50岁，比较时尚，月收入3000元以上公务员、企业高管、高收入居民、私营业主、国外人士，关注健康、服务和品质自由职业者比如私营业业主每年100—200万生意30%、白领20%、教师医生20%、其它为公务员、媒体人士等，IT业较少追求时尚的高收入人群经营状况良好很好，拥有3800名会员，几千万收入，租金挺高。高新店1000名会员，维持总店6000名会员，花园店3100名会员。花园店每年80—100万利润，总店面积达费用高，形象作用，亏损。正在培育期，还算可以行业立地条件3千米内能有5000会员昀理想，不得低于2000名会员，200万年收入。昀简单的办法看有无大型商场和快餐成熟商圈，配套设施完善，有大型社区和商场，社区入住率80%以上，不得低于1000名会员地级以上城市，70万以上人口，有健身环境，选择在商业区、高档社群或开设社区会所店中心城市，成熟商业区高新区市场判断2年后可能会有2年后没问题，现在不行人群层次具备，人口密度不高，高新英派斯销售，高新区发展前景好，高新区太偏，不符合我们入驻济南的条件对项目意向你们可以聘请我们做管理有，要考虑东岳馆的问题肯定有，时间是关键，有时间我们可以考察。2008年计划省内新开2家店无物业要求面积根据档次，净层高大于3.2米，水电满足要求3000平方米以上，净层高大于3.5米，水电暖符合要求，设泳池边际效益大于成本考虑档次和运营成本，2000平方米左右，含泳池2500平方米以内，泳池可