杭州养老地产典型项目调研

杭州养老地产典型项目调研二O一三年十二月一日桐庐养生园一期项目概况项目位置区域位置本项目位于桐庐县城东侧，杭新景高速东南面（如图所示），靠近桐庐经济开发区，距离桐庐县政府约5公里，距离杭州约60公里。一期地块南靠大奇山，北临岩坞口水库，占地面积122亩，缓坡地形。本地块背山面水，植被丰富，自然环境优越。经济指标用地性质度假村用地容积率≤0.5建筑密度≤30%绿地率≥35%建筑层数3层（局部5层）建筑高度≤15米（局部限高24m）从地理位置、区域环境、当地市场现状、项目自身属性等各方面因素看，本项目想要取得开发销售的成功，需要在积极争取当地市场客户的同时，重点拓展桐庐以外市场的客户资源，如杭州、义乌、上海等。因此，本次调查选择了包括桐庐、安吉、德清、萧山等杭州周边区域，地理位置较偏、环境资源突出、项目规模较大等项目进行了实地针对性的调研分析，与部分项目的负责人、营销代理公司人员进行了采访沟通，重点了解项目的成败得失情况，供本项目参考。调研数据汇总（一）案名产品类型户型面积价格销售情况客群1桐庐大奇山郡法式大宅双拼排屋排屋283-315㎡别墅600-1000㎡排屋10000左右别墅15000—20000别墅成交均价18035一期18套，剩余3套二期59套，剩余较多基本以桐庐客户为主（三通一达，针织类企业老板），少量与桐庐有关的杭州客2安吉绿城桃花源中式度假VILLA一期：一批次100㎡，二批次98-182㎡二期：少量100方左右一房（单层）其余为141、205、207、312方两层的几种户型一期一批次均价19000元/㎡，总价175-248万/栋，二批次均价22000元/㎡，总价180-420万/栋；二期桂竹园报价：二层户型1.8—2万左右；单层户型22000左右2013年6月10日，首开推出一期紫竹园43席中式度假VILLA，7月27日加推二批次沿高尔夫球场的26栋中式度假VILLA，截至9月5日销售33套，剩余36套；9—11月份销售员针对安吉当地企业主洽谈等，到11月一期69户已售完，二期将于年底开盘。绿城会老客户是主要客户；安吉当地企业主（用于招待）退休公务员、老年养生置业客群等3安吉华都龙山庄园地中海排屋别墅排屋380左右方；别墅477—700方。（含地下室）排屋8000—10000；别墅12000—17000。一期37套排屋、12套别墅，销售90%；二期共87套，销售40%不到。目前成交客户基本上是安吉当地客户，安吉容量有限导致二期客源不足销售不畅4安吉汀香别墅纯独栋在售二期别墅300-600二期别墅总价700-1900万/栋，均价1100万/栋，单价约27000一期94栋别墅已售罄；2008年开盘推出二期香林群岛94栋独栋别墅，已售50套，剩余44套，销售率53%一期由于当时市场环境客户有一半左右客户为杭州、上海客户，但二期购买客户以当地为主5安吉升华璞墅联排别墅、独栋别墅、高层大独栋400-500，小独栋336、362、383，排屋304、309、318排屋均价8500-8800，总价约270万/栋；独栋别墅均价13000-18000，沿河总价700-800万/栋，内部总价400-500万/栋一期开盘推出45套（25套排屋、13套小独栋、7套大独栋）已基本售罄，二期推21套排屋，2012年底推三期49套（15套排屋、6套小独栋、28套大独栋），剩余62套客群以安吉当地市场为主，二期销售滞销严重，面临严重的资金问题，杭州推售效果不理想案名产品类型户型面积价格销售情况客群6德清金都阳光田园别墅、排屋、洋房排屋：少量145、158、185方户型，主力为250方户型；别墅400多方、500方左右户型大一期排屋8000—9000元/方；独立10000—12000元/方左右；大二期排屋价格11000—14000；独立别墅12000—15000元/方一期2009年开始销售，目前剩余5套独立别墅，排屋由于面积小总价低销售较快；二期第二批次以小面积排屋为主，将于12月初开盘。一期以杭州客户为主，其生活型别墅受市场亲睐；二期由于周边环境改善，主要针对德清当地市场销售，主打城市别墅概念。7德清观云高尔夫庄园排屋、类独栋、独栋别墅一期类独栋面积在500方左右，沿湖边套800—900方；二期排屋330—400多方；面积均包括地下室排屋8000—10000元/平（270万—350万/套）类独栋：12000—15000元/平（中间套600万左右，边套700万左右/套）沿湖独栋12000—15000元/平（1000—1200万）沿湖部分、环境资源突出的户型销售情况较好，基本没剩余，中间环境资源较欠缺的基本上滞销，整体销售一般。目前一次性优惠9折、按揭优惠9.2折主要针对德清本地客户，但客户基数较少，根据该盘的体量，后期将存在较大的销售压力。8萧山云都美浓小镇公寓、排屋、别墅养老公寓户型面积为60、90、130-140平方米；排屋270—330方一期再售排屋四联六联14000-15000；养老公寓6500元/平方；独立别墅未销售一期于今年9月20日开盘其中排屋37套，目前剩余25套排屋在售，公寓销售较差。主要针对萧山本地客户调研数据汇总（二）调研项目详细情况桐庐——大奇山郡安吉——绿城·桃花源、华都·龙山庄园、汀香别墅、升华璞墅德清——金都·莫干山阳光田园、观云高尔夫庄园萧山——美浓小镇集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万亩独具东方意境的世界级小镇——未来绿城集团的发展重点8项目位置大奇山国家森林公园旁发展商杭州大奇山郡实业有限公司类型/规模占地面积：约2000余亩建筑面积：666800平方米容积率：0.29，绿化率:36%,产权:70年规划户数:一期18户,二期59栋，总共规划284套物业类型别墅\双拼建筑风格法式庄园\地中海风情排屋交付时间2013.6.1一期交付，二期于2014年下半年交付配套规划女足基地、五星级雷迪森度假酒店、高尔夫挥杆训练场、世界级高端球类运动俱乐部周边配套大奇山国家森林公园、巴比松度假酒店、距桐庐县中心约4公里户型双拼283-315平方米共207套别墅600-1000平方米共77套推售一期于2011年5月28日首次开盘，，前期吸引桐庐当地的高端客群消费，后期开始逐渐放缓，截至2013.11一期剩余4套；二期于2012年8月推出59套房源，16套双拼、31套小庄园、12套法式大庄园。销售价格排屋10000元/平方米左右别墅15000-20000/平方米桐庐大奇山郡9建筑规划会所规模：总用地约2000亩，其中870高端住宅用地，规划有双拼283-315平方米共207套；别墅600-1000平方米共77套。景观：水库景观带、高尔夫挥杆练习场、足球训练基地等。另外别墅户户带精装修庭院，庭院面积与建筑面积1：1配比。配套规划：规划五星级雷迪森酒店、女足运动训练场、高尔夫挥杆场、高端球类运动俱乐部（包括马术场、高尔夫练习场）等。建筑风格：法式建筑国际高端球类运动俱乐部雷迪森酒店三期规划中高速公路规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体女足训练场高尔夫挥杆场规划用地2000余亩，整个项目全面导入“运动+休闲+居住”的复合地产理念，打造服务于长江三角地区集旅游、度假、运动、休闲、居住于一体的高端休闲类综合体10建筑规划法式庄园雷迪森酒店双拼效果图现场实景图11销售动态本项目前两期推出，销售周期较长，销售速度较慢，后续房源较充足，但客户群数量有限，将面临较大的销售压力。一期首开销售动态：2011年5月28日首次开盘，推出18套房源，户型面积500-600平米。包括10套双拼别墅，8套法式庄园。双拼开盘均价400-600万/套，法式庄园开盘均价700万/套。总体销售情况缓慢，除前期吸引了桐庐当地高端客群消费外，后期销售缓慢，截至2013年11月尚剩余3套（2套双拼、1套法式庄园）2012年8月份推出二期59套房源，包括8栋16户双拼别墅，户型面积在500㎡左右，500万/套起；法式庄园分小庄和大庄，小庄园共31幢，户型面积在600-747㎡左右，价格在700-1200万/套；大庄园12幢，户型面积在850-1000㎡左右，1400-2300万/套。二期销售情况一般，目前剩余较多，预计约50%左右。房交会主推蝶庐区块台院别墅，主力283-315，3号楼台地别墅318万一口价房源，该房源较为抢手。一期二批次客户群体：该项目客群以桐庐当地为主，“三通一达”的老板及高层，针织类企业主等；背靠大奇山的优良景观资源，也吸引了部分来自杭州、上海的客户购买，但数量不多。12项目小结项目亮点：背靠大奇山国家森林公园，景观资源丰富，环境优美；整个项目规划面积2000余亩，规划有五星雷迪森酒店、高尔夫挥杆场、会所、高端球类运动俱类部（内涵高尔夫标准球场、马术场等）；项目档次较高，建筑品质突出，能满足高端客户的需求。存在问题：地段较偏，远离桐庐市中心，不在桐庐的主流发展方向上；户型面积面积较大，总价较高；高端客群基数较小，项目面临客户数量不足的现状，导致销售速度缓慢。集养生、度假、归隐、休闲、颐养等诸项功能于一体、近万亩独具东方意境的世界级小镇——未来绿城集团的发展重点13项目位置湖州市安吉县天荒坪镇白水湾村百亩弄发展商浙江绿城元和房地产开发有限公司协作单位建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司景观设计：苏州园林发展股份有限公司/美国AECOM酒店管理：新加坡悦榕酒店度假村集团全案推广：本埠广告物业：浙江绿城物业管理有限公司类型/规模占地面积：8700亩建筑面积：一期8500平米容积率：0.27规划户数:一期69户物业类型别墅建筑风格中式，后期可订制交付时间2014年底配套规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、中式企业会所、高尔夫会所、高尔夫球场、种植基地、医疗场所、食堂周边配套HelloKitty国际动漫主题公园、港中旅商业综合体、竹博园、灵峰寺户型一期紫竹园中式度假VILLA面积约100㎡，二批次沿高尔夫球场中式度假VILLA面积98-182㎡推售2013.6.10，首开推出一期紫竹园43席中式度假VILLA，7月27日加推二批次沿高尔夫球场的26栋中式度假VILLA，到9月初累计已售33套，剩余36套；经过后期渠道强销，截至11月份一期部分已基本售罄。12月将推二期。销售价格一批次均价19000元/㎡，总价175-248万/栋，二批次均价22000元/㎡，总价180-420万/栋绿城桃花源总占地约8700亩，规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假VILLA14建筑规划会所、商业街规模：总占地约8700亩，规划悦榕庄酒店、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假VILLA，一期69栋中式独院小墅。景观：规划国际生态健身公园（高尔夫球场），户户带精装修庭院。配套规划：规划有医疗、超五星酒店悦榕庄、高尔夫球场、高尔夫会所、山顶瑜伽馆、spa会馆、私家食堂、生态农耕地等高端配套。建筑风格：中式，后期可订制。老年大学规划中法式大宅国际生态健身公园悦榕庄酒店紫竹园（在售）主入口养老公寓次入口次入口桂竹园12月开盘总占地约8700亩，规划悦榕庄酒店、高尔夫球场、国际生态健身公园、颐养居所、中式度假VILLA15建筑规划健身会所悦榕庄酒店精装修庭院高尔夫球场一批次建筑面积约100㎡一房，二批次面积约98-182㎡一房至三房设计，均带有重金打造的大尺度精装修庭院16户型解析一批次建筑面积约100㎡一房设计，二批次面积约98-182㎡（一房、两房、三房户型各占1/3）；均带有重金打造的大尺度精装修庭院，既有江南园林的轻灵别致，又有现代生活的浪漫与风情；卧室、餐厅、起居室与庭院无距离对接；部分户型甚至可以天人同浴、极尽自然之法。17销售动态一期69栋中式度假VILLA分两批次推出，一批次175-248万/栋，二批次180-420万/栋。前期销售受阻，通过渠道、推广等加快销售，目前已基本售罄，