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价格定位定价原则定价说明整盘均价价格参照以公司开发成本和利润目标为底线，紧密关注预备执行前后的政策动向，同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势；市场原则2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离、震荡巩固的一年，产品价格要结合整体气候，同时考虑回款速度，早期产品入市使销售能有一定的价格优势。价格定位定价原则销控手段由于本项目立项的特殊性，为了降低政策风险，无法进行人为的销控，需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控；定价方式利用加权法，参考市场可比项目以及本项目二、三期对比，预判本项目当前可实现均价依据2009年度市场整体市场起伏，预判本项目最终可实现均价静态动态价格定位定价原则定价说明定价方式利用市场比较法，采用加权的方式，参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价。样本选择在水一方、盛达鑫苑、广顺现代城、玉龙湾价格定位静态价格——市场比较项目样本权重根据本项目特点，对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重楼盘名称项目竞争权重A在水一方30%B盛达鑫苑20%C广顺现代城20%D玉龙湾30%加权因素权重系数k整体规划15%项目位置10%道路交通10%周边配套10%周边环境10%产品品质10%容积率10%建筑外观10%工程进度10%社区园林5%静态价格——市场比较项目样本权重根据本项目特点，对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重楼盘名称项目竞争权重A在水一方30%B盛达鑫苑20%C广顺现代城20%D玉龙湾30%加权因素权重系数k整体规划15%项目位置10%道路交通10%周边配套10%周边环境10%产品品质10%容积率10%建筑外观10%工程进度10%社区园林5%静态价格——市场比较说明：1、k是权重系数，表示加权因素在项目分析中的重要程度。权重系数之和为100%。2、得分满分为5分，每1分为一个等级。5分为优，1分为差。3、加权值＝k×得分；4、A、B、C、D为各项目代码；价格定位定价说明序号加权因素权重系数A在水一方B盛达鑫苑C广顺厚现代城D玉龙湾E本案k得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值1规划设计15%40.630.4530.4540.640.62项目位置10%30.330.330.350.540.43道路交通10%30.330.340.440.430.34周边配套10%20.230.330.340.430.35周边环境10%40.440.430.330.330.36产品品质10%40.420.230.330.340.47容积率10%40.430.330.330.330.38建筑外观10%40.420.230.330.340.49工程进度10%40.440.440.440.430.310社区园林5%40.2030.1530.1540.240.20加权值和（X）100%363.6303.0323.2373.7353.5静态价格——市场比较推导公式：PE=(XE/XA×PA×QA)+(XE/XB×PB×QB)+(XE/XC×PC×QC)+(XE/XD×P×QD)说明：1、XA、XB、XC、XD是各项目加权值和；2、QA、QB、QC、QD是参考项目与本案的可比项目权重性系数。3、PA、PB、PC、PD是项目的实际市场均价.4、样本的市场均价为2009年目前市场调查数据；价格定位定价说明楼盘名称加权值和市场均价项目竞争权重A在水一方3.6450030%B盛达鑫苑3.0390020%C广顺现代城3.2380020%D玉龙湾3.7440030%E本案3.54302合计100%静态价格叠拼类产品定价说明定价方式利用市场比较法，采用加权的方式，参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价。样本选择在水一方、盛达鑫苑、广顺现代城、玉龙湾价格定位大平层产品样本选取静态价格采取加权系数，对项目进行评估，静态均价：价格定位定价说明整体均价：4302元/㎡产品静态阶梯：4087-4302-4518元/㎡动态价格2009年下半年，市场可能回稳，预判本区域市场涨幅预判产品5%动态价格计算产品静态价格×（1+5%）价格定位动态均价：产品4518元/㎡第一期第三批目标均价为：4518元/㎡销控策略入市时机选取价格销控安排项目特征项目于2009年5月18日正负零。项目体量较大，2009年整体气候一般，销售首先讲究的是安全销售工程进度2009年6月，具备申请预售许可证条件。入市策略入市时机选取取证结点影响因素本项目通过价格进行销控，采用逐步渗透的方式，力争2009年能完成60%销售，同时价格上涨5%。入市策略入市价格策略准备期积累期认购期开盘期持续期二次强销期稳定期结案期5－6月6月7－9月9-10月1—3月4—6月7—9月10月5月6月7月8月9月10月11月12月售率20%10%20%阶段均价4088元/平方米4302元/平方米4518元/平方米表价4188元/平方米4500元/平方米4618元/平方米入市价格：3998-4088元/平方米阶段涨幅为5％收盘价格4518元/平方米20%30%10%2010年入市策略入市价格策略价格折扣策略1、加大一次性付款的折扣力度，刺激客户一次性付款2、增加分期付款的付款方式3、预留部分暗折扣，加大今后谈判的法码及为活动预留折扣空间。制定折扣策略的目的：建议本项目底表价差为7％；折扣策略为：一次性付款96折、分期付款97折（两个月期）、按揭付款99折；剩余3％用于折扣及促销活动预留；折扣策略：推盘策略1批第一批推盘策略2批第二批推盘策略3批第三批