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江苏·宿迁·苏宿工业园《明日星城》项目开发及营运策略探讨案建屋置业&功夫堂超越竞争我们不一定最优秀,但一定可以最用心功夫堂----您的全程营销策略伙伴！每个梦想，都有实现的无限可能。2003年以来，致力于成为房地产全程营销策略顾问专家的我们，不断完善专业团队，构建让客户托付梦想的平台。成长中，我们的用心不仅实现了客户的梦想，更让客户的梦想增值。未来，我们将一如既往下足功夫用心服务，并和我们的客户一起经营美好梦想。功夫堂KungFu-Town凡事,下足功夫PART1认识功夫堂江苏宿迁--发展大道开发项目（中豪）安徽六安--南部新城开发项目（天盈）安徽安庆--东部新城开发项目（雨润）江苏宿迁--发展大道开发项目（中豪）安徽六安--南部新城开发项目（天盈）安徽安庆--东部新城开发项目（雨润）江苏宿迁·发展大道开发项目项目构成：宿迁·义乌国际商贸城+中豪国际星城服务类型：全程营销策划及销售代理服务时期：2005年8月至今项目概况：位于宿迁开发区霸王举鼎广场以南，总占地1000多亩，由60万方商业（义乌国际商贸城，其中一期35万方）和约100万方住宅（中豪国际星城，其中一期近20万方）构成。江苏省十一五规划的重点项目、宿迁市政府的龙头项目。商贸城一期创造了一年完成建设、销售、招商的奇迹，于2006年8月26日盛大开业获得圆满成功，已成为苏北地区首屈一指的大市场。国际星城一期于2007年10月份推出，三个月热销近8万平米，创造了宿迁住宅销售的新纪录。关键词：商业先行市场产业大盘营销商贸龙头铺，财富第一城百万平米国际生活第一城与城市共精彩江苏宿迁--发展大道开发项目（中豪）安徽六安--南部新城开发项目（天盈）安徽安庆--东部新城开发项目（雨润）安徽六安--南部新城开发项目项目构成：天盈星城+上城国际服务类型：全程营销策划及销售代理服务时期：2003年5月~2007年11月项目概况：位于安徽省六安市南部新城，其中天盈星城占地约330亩/总建筑面积约27万方，上城国际占地约300亩/总建筑面积约25万方。关键词：南部新城滚动开发价值增长先行与利润增长生态之居，梦想之城新城市，新理想，新生活江苏宿迁--发展大道开发项目（中豪）安徽六安--南部新城开发项目（天盈）安徽安庆--东部新城开发项目（雨润）安徽安庆—东部新城开发项目项目构成：雨润·香水百合+雨润·中央新城服务类型：全程营销策划及销售代理服务时期：2006年12月~至今项目概况：位于安徽省安庆市东部新城，雨润集团作为东北新城的首批建设者，其670亩综合用地的综合开发掀起了东城开发的热潮。香水百合（3-4号地块）约24万平方米打造安庆首个情境社区，中央新城（6号地块）约37万方打造新城中央的国际街区。关键词：新城开发产品错位组合市场空隙香风上水，百年好合我们有着丰富的大盘操作经验：上海--绿洲中环中心（30万方住宅/办公/商务/酒店综合体）山东淄博--淄博义乌小商品城（48万方大市场）+玉龙湾山东博山--领袖博山（1.3公里城市街区）浙江金华--锦绣金华（40万方市中心公园住宅/HOPSCA商业）浙江金华--东方前城（金华城北28万方风云大盘）安徽安庆--深安·谐水湾（40万方旧城改造重点工程）安徽黄山--黄山世贸绿洲（屯溪区35万方综合社区）……PART2研究设问及核心观点用城市/版块的理论看项目用造城/大盘的眼光看项目用城市/版块的理论看项目用造城/大盘的眼光看项目第一问：如何提升项目的高度？苏宿园区对于城市发展的意义何在？明日星城是单纯的房地产项目吗？对于宿迁城市而言，苏宿园区的发展未来在哪里？核心观点一：必须站在城市发展的高度看我们的项目用城市发展的理论看苏宿园区和明日星城项目成为必然！只有完整理解宿迁未来的发展、掌握苏宿园区在未来城市发展中的地位问题，才能对明日星城的项目有足够的认识高度。第二问：如何理解苏宿园区中“现代新城示范区”的战略意义？板块的成长对于明日星城项目具备哪些意义？如何认识“现代新城示范区”？作为城市全新的居住板块，如何认识它较其他板块的竞争优势？核心观点二：用板块理论的高度认识项目，板块先行跳出项目看项目，依托板块而又高于板块！用全新的城市板块高度去看项目所处的区域，是作为本案与全市项目比拼的必然。Ø之前的宿迁，没有一个项目能像本案一样，这么依托于一个板块，又超脱于一个板块。Ø在探寻明日星城的运作策略之前,我们必须深入了解宿迁,了解苏宿园区和现代新城示范区，期望透过城市的变革，区域的演化与产业的成长，得出对明日星城的准确定位.Ø简而言之，我们认为:明日星城是宿迁苏宿工业园“现代新城示范区”板块的首个房产开发项目之一，但，又远不仅仅如此。超越传统房地产来看项目关键词：三个层级首先，一个工业园区的意义——代表一座新城。一个完整的工业园区其本即代表一座“新城”的框架构成，从规模到产业，从人居到生活环境……工业园区与城市的构架相当，这一点我们在苏州工业园区上可以很明显地看到。所以在一定层面上，抛开宿迁这座城市，而着眼于“新城”，是我们为“超越”所做的初始设定。其次，一个新城生活示范区的意义——代表一个全新的城市版块再回到宿迁，新城生活示范区，5平方公里的用地面积，相对脱离城市现有成型组团，并且自身规划完善的生活配套体系，其内拥有多重居住概念和居住关系，我们说——这就是一个城市新兴版块。再次，一个或乃至几个“大盘”的意义——代表超越现有的城市居住模式“大盘”，本身所代表的就是超越，以突破市场“芸芸众生”的姿态规划开发，无论在其庞大的规模上，还是其成型后的居住体验上，将呈现完全不同于城市普通地产项目的居住生活模式，一个“大”字含概了人群、阶层、配套……乃至居住心理等等等等诸多层面。超越宿迁VS江苏Ø宿迁----苏北发展的明星Ø江苏发展不平衡现状：苏南与苏北的发展差距Ø省级政府对苏北发展工作重视Ø“微缩版苏州工业园区”的由来，和宿迁作为首个样板园区的实际意义Ø以工业产业园区为纽带，带动苏南先进城市与苏北地区联动。其中苏宿工业园区作为江苏省内十大“微缩版苏州工业园区”的首个项目，具有强烈的示范作用。城市宿迁城市观Ø城市发展观：居于城市未来5-10年甚至更长时期的发展预判看宿迁城市的发展和机遇。Ø城市再造观：面临城市化进程的推进和产业升级的需要，宿迁正面临再造和能级提升的课题。Ø城市机遇观：在城市发展和再造的过程中，发现宿迁城市产业的空间和机遇。城市苏北典型——区位优势欠佳。与同等级的苏南城市比较差距较大。•宿迁市位于江苏省北部，介于国家级主枢纽徐州市和省级主枢纽淮安市之间，区位优势不明显。•地处陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。•宿迁市不靠江，不临海，大的交通主干线只是斜穿市域，宿迁的区位条件在江苏全省内欠佳。•在苏北，相对于交通重镇的徐州、临海的盐城、亚欧大陆桥头堡连云港和新兴的交通枢纽淮安也有一定的差距。目前，各项指标在苏北位列最后。城市后起之秀——江苏对苏北开发的政策倾斜，以南带北的战略，给宿迁提供了发展机遇，增加了后发优势。宿迁城市发展的三步历程。随着江苏省苏北开发的政策倾斜和产业结构的调整，宿迁现正处于发展的黄金时期，并具有较强的后发优势。1978-1995农村经济体制改革初级阶段10%1996-20052006年起行政区划调整城镇体系重构发展阶段20%产业化进程加速快速阶段时间发展动力阶段城市化水平城市扩张人口涌入城市明星城市——现代化进程看苏州，全面小康看宿迁。以宿迁为代表的苏北城市群是江苏经济下一个增长极。•苏州和宿迁代表江苏的两个极。江苏的现代化程度现在要看苏州，全面小康社会进程要看宿迁，要重点帮助宿迁实现更大突破。宿迁要扩大与苏州南北合作共建开发区的对接，加大推进对接的力度，加大向上争取的力度，谋求一种全新、高效的方式，更有力地推进南北挂钩合作，实现区域共同发展。经过认真协商，决定两市紧密合作，共建苏州宿迁工业园区，这一构想得到了省委、省政府主要领导的充分肯定和大力支持。城市苏北典型，明星城市。后起之秀，发展之城。•处于产业的引入期，是发展之城。•城市化进程加快，但人口导入缓慢。•边缘化的区域地位，区域向心力不足。城市苏宿工业园VS宿迁板块苏宿工业园宿迁宿迁的未来在苏宿工业园城市再造+能级提升+发展机遇西进发展—政策导向—重点扶持现有认识：热点/关注+认识差异及不足明日星城现代新城示范区VS苏宿工业园板块苏宿工业园现代新城示范区与产业的互动和互为依托产业发展给房产市场带来的机遇园区的重要组成部分需要强化在园区的地位和开发重点关键词：一分为二、平等对话、相互促进对于工业园区内部工业区与生活示范区的关系，我们应该一分为二地来看待。无论是政府、企业还是城市，对工业产业区的关注和重视并不能完全等同于对“生活示范区”的认可。A、理解角度的不同——规划者认为是工业产业园区的生活配套/地产商则需要更多的商业价值B、目标对象不同——针对工业产业园区企业考虑的是经营/而对于居住生活的消费者考虑的安居生活C、要求条件不同——企业要求交通、物流乃至税务政策/居住者则容易认为“工业”将对居住环境产生破坏现代新城示范区VS苏宿工业园板块针对工业园区生活示范区，我们的理解是——它的规划和开发能级已经超过了目前宿迁房地产市场上的所有项目，同时无论其建工品质、对未来生活的影响等等诸多方面也绝非宿迁当前市场上的项目可以企及。我们说这是一个“新城版块”的概念。城市房地产版块“新城版块”工业园区产业区占地3～20平方公里；规划居住人口达到万人规模；拥有完善的市政配套；拥有版块内规划有序的交通路网；平等对话相互促进占地5平方公里；规划完善的生活配套拥有产业支撑；拥有若干相当体量的房地产项目；有居住生活的需要；同时需要良好的生活环境做支撑；能形成城市经济核心；政府及政策大力支持；现代新城示范区VS苏宿工业园板块现代新城示范区VS宿迁楼市板块宿迁楼市/整体市场现代新城示范区超越竞争政府运作+城市运营+市政配套企业行为+政府行为宿迁楼市未来的发展方向立于全城高度的全新居住板块明日星城VS现代新城示范区板块现代新城示范区明日星城依托于板块板块先行+配套先行+概念导入板块“催熟”的重要性先发产品，第一表征市场探测+产品标杆+样板社区+重点突破关键词：样板明日星城，作为“新城版块”内的第一个商业用房地产开发项目，肩负着启动版块的“先行者”的责任。作为“先行者”它对整个版块的开发应该具推动、促进的意义。针对于此，我们提出，明日星城应做好如下样板体系——明日星城三大样板体系1、社区规划全面考虑社区居住生活最佳的空间布局，将景观、建筑、居住活动空间最佳化。（集中体现为——景观样板段、实景）2、配套体系由开发商负责的社区内全面的配套体系，将突出开发商对“造城”的全面理解。（集中表现为——邻里中心、学校的引进以及对已成型的苏州工业园区的认可）3、建工品质通过建工品质打造真正意义上的品质生活，明日星城将是整个板块的表率。（集中体现为——样板房、实景）明日星城VS现代新城示范区板块•市级新居住板块的形成有其必要的条件--功能的复合和多元--交通的中心和枢纽--鲜明的特色和差异--强大的品牌和号召力•市级新居住板块的存在必须找到依托--产业的支撑--居住氛围的形成--交通和配套--房地产因素--其它因素板块现代新城示范区•苏宿工业园/“现代新城示范区”的“开山之作”苏宿工业园在宿迁已经确立了重点发展的地位,“现代新城示范区”有成为全新居住板块的前提；同时统一的功能规划和物业控制，更有利于形成区域竞争优势。•苏宿工业园启动苏宿工业园及相应基础设施及配套基本与本案同步启动，给“现代新城示范区”的形成带来了有利契机，路网的建设和连通大大拉近了和市区的距离，并营造了板块的一大有利条件：现实交通和心理时间。•形象工程作为苏宿工业园和“现代新城示范区”的首个项目，无论是本案所处的位置、超大盘量，还是高标准规划和高品质建筑，都将成为本板块的亮点，并能够营造出差异和形成鲜明特色。板块对本案的机遇苏宿园区和现代新城示范区的成功更有利于本案全市性号召力的形成板块——普通板块的发展通常是4个阶段，进入期、成长期、成熟