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小太湖·国际新城企划策略思路目录PART1：市场研究篇PART2：项目再认知PART3：策略思路篇PART4：企划建议篇PART1：市场研究篇一、宏观投资环境分析(一)区位概况1﹑地理位置盱眙，全国最具潜力投资中小城市百强，长三角最具投资价值的20个县之一。它位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。(二)区域经济概况1﹑区域经济现状■人口:盱眙目前县域总人口74.3万人，城镇人口25万人，城区建成区面积30平方公里，城区人口12.5万人。规划到2012年，城区人口达到20万，城区面积达到60平方公里，城市化水平达到46%以上。■GDP:2010年预计实现地区生产总值92亿元，比去年增长18.1%，是2005年的1.4倍。■人均可支配收入:城镇居民人均可支配收入1.2万元，增长19.6%，是2002年的1.94倍；农民人均纯收入6080元，增长13.8%，是2002年的1.88倍。■社会消费品零售总额:2009年实现社会消费品零售总额26.5亿元，比上年增长6.5%。2﹑未来五年经济计划今后五年，盱眙将高品位推进城市化，县城建成区达29平方公里、人口22万人以上，建成中等城市，全县城镇化水平提高到46.2%。预计2014年，将实现全社会固定资产投入248亿元，其中工业固定资产投入150亿元，人均GDP3万元，财政收入28亿元，城镇居民人均可支配收入1.6万元，农民人均纯收入达1.2万元。由以上数据可以看出,随着盱眙经济的发展和居民收入稳步增长,人们的购买力也不断提升。这为房地产市场的发展提供了坚实的基础。3﹑盱眙县城区城市规划“三心、双轴、二带、五片区”的格局根据盱眙产业分布、交通干线走向、旅游资源、生态建设等基础情况，优化区域布局，明确发展重点，构筑“三心、双轴、二带、五片区”的布局。“三心”即城西旅游休闲中心，都梁转盘周边的新城区公共服务中心及行政办公中心；“双轴”即沿大桥路到盱马路的城市发展轴和沿淮河东路到金鹏大道再到金源路的城市发展轴；“二带”为沿淮山水景观带和金源北路到金源南路沿线的城市景观带；“五大功能片区”即滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区和城南生态住区。做到“显山漏水、北扩东移、两区相融、富有个性”的鲜明城市特色。■房贷新政——二套房和三套房房贷颁布日期：2013年5月20日实施日期：即日起施行主要内容：对已购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。第三套住房，银行不再办理贷款手续。点评：一定程度上，利用信贷手段进一步规范消费者的投资行为，同时，抑制了一定的市场投资需求，也抑制了部分消费者改善住房的愿望。■贷款优惠利率调整点评：消费者购买首套住房，不再按照基准利率的7折计算贷款利率，而是按照85折计算贷款利率。.(三)政策法规研究2、地方政策法规研究■关于进一步加强商品房销售管理的通知主要内容：严厉打击任何形式的无证预售行为;进一步完善商品房价格管理;加大对商品房销售经营活动违法行为的查处力度。销售方案在预售许可申报时和其他材料一并报送市房管局开发处，并公布在售楼处。■商品房发号销售暂行办法■商品房公开摇号销售暂行办法淮安市目前商品房需求旺盛、市区局部区域供应较紧、部分楼盘未等开盘就被潜在购房户登记认购争购，并出现找关系认购等不正常现象.淮安市相关管理部门联手出台新规，以规范商品房销售行为。在政策的引导下,区域房地产市场将更加规范。(四)市场供需态势分析1、市场现状近两年，盱眙县住房建设快速发展,居民住房条件得到很大改善。在这一时期，住宅产业形成从投资、建设、销售、中介服务到物业管理协同发展相对完整的产业链，居民住房面积与居住条件得到了较大程度的提高与改善。“十五”期间房地产开发累计完成投资6.1亿元，住宅施工面积达到55万㎡，住宅竣工面积达到33万㎡，城镇居民人均住房建筑面积达22㎡。建成小区14个，新建住宅小区基本实施物业管理。以实施住房补贴为重点，出台廉租住房管理办法。2010年1-6月份商品房供需情况:从上表可以看出，2010年盱眙县“房地产市场供需两旺”，供应面积和需求面与去年相比均有很大的涨幅，其中供应量增长了200%以上，需求量增长在300%以上。上半年，受国家宏观调控的影响，盱眙房地产市场的供应大于需求。2、需求状况预测到2015年城市人口达到20万人，建成区面积达到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及区域经济的发展,一些外来人口的导入.对住房的需求量将会继续增加。市区住房外来人口改善性住房需求乡镇居民新建住宅预测量:年份2008年2009年2010年2011年2012年城镇人均住宅面积（m2）2325272830每年住房建设量（万㎡）35859090100需供地总量不低于（亩）3508509009001000“十一五”期间，需新增住房建设总量400万㎡，其中商品住房占80%，经济适用住房占20%。(五)消费者习性调查经过调查得出：目前盱眙的购房者大致可以分为以下几类:类别需求特征改善住房的城市居民更注重楼盘的品质和房型的舒适性，倾向于购买三房。便于子女上学置业者靠近学校或有学校配套的楼盘，倾向于总价较低的两房，求“实”回乡置业者品质和地段是首选。对楼盘档次的要求，以每人的实力不同。周边乡镇进城置业者求“实”，价格适中。部分私营业主也会考虑市区内的高档楼盘。投资客区域发展和升值潜力是其主要的考虑因素。在购买者中，以便于子女上学置业者、回乡置业者以及改善住房的城市居民三类为主，其次为周边乡镇进城置业者。总体来说，投资客比较少，且多集中在新城区以及中心商业区。二、竞争个案分析根据我司的市场调查，盱眙的房地产市场大致可以分为三个板块:■老城区板块该区域开发较早，是盱眙的老城市中心，周边是比较繁华的区域。主要以淮河北路、淮河东路、淮河南路、五墩西路为主轴分布。该区域的楼盘生活配套服务齐全，交通发达，学校等设施齐全。在售楼盘体量较小，大于20万建筑面积的住宅项目较为罕见。典型楼盘如大明公馆等。老城区板块新区板块开发区板块二、典型个案分析老城区板块竞争个案1——大明公馆:本项目位于盱眙县天台山西侧的一块向阳坡地，占地90亩，西临虎宣路，北临虎泵路，地块西北紧临成片竹林，项目规划为坡地低层排院住宅高尚社区，将按照以为人本，注重生态的思想，致力于创造崭新的居住理念，建设成内部环境优美，外观形象突出的健康生态小区。在追求整体、群体形象的同时把握小区氛围的塑造，以建成“盱眙最具代表性和影响力的住宅小区”。二、典型个案分析老城区板块竞争个案2——金鼎华府金鼎华府地处都梁大道北段东侧山水广场南侧，依山傍水，交通便利，配套设施齐全！处于新城核心位置。金鼎华府项目由江苏金瑞置业有限公司倾力打造，本项目占地144825平方米，总建筑面积246000平方米，小区共有一千五百多户，本小区设计理念先进，满足人性化需求，是一个集居住、休闲、商贸于一体的现代化小区。小结老城区板块:老城区板块是盱眙目前在售楼盘主要集中区域，但大部分楼盘已经进入销售的末期，该区域新增项目很少。该区域楼盘除了金鼎华府以外，体量比较小，大部分楼盘总体量约在4万平方米-7万平方米之间。物业形态以高层为主，多层很少。目前，该区域商品房销售均价在3500-3600元/㎡之间。由于该区域配套比较完善，商业已经比较成熟，商品房去化速度比较快。■新城区板块新汽车站附近区域以及政府周边区域，是盱眙政府目前重点发展区域。该区域为新建区域，环境优雅，道路平整，具有较高的升值潜力。尤其是政府重金投入的中央公园和生态园，更是吸引了大批有改善生活质量欲望的消费者。目前在售的楼盘为中央御景园、帝景国际等，楼盘规模相对较大价格处于上升通道，后期看好。新城区板块竞争个案1——中央御景园均价：3000元/㎡、户型：107—118㎡三房；总144套，目前有少量房源可售；Slogan：公园御宇、胜景天成中央御景园的住宅四周，全部是商铺建设，全部是门面房，预计春节后3份前后开盘，中央御景园将是盱眙一个绝对新的核心位置，是政府中心地带，楼盘有法国工程师设计，物业采取5星级管理。新城区板块竞争个案2——帝景国际均价：3300元/㎡、户型：99—124㎡三房、87㎡两房；体量：25万方；位置：山水大道金源北路；未开盘Slogan：贵胄之地，新城核心小结新城区板块:该区域是盱眙新增楼盘的集中区域，受政府规划的引导，该区域发展潜力比较大，为众多开发商和当地居民看好.楼盘多为多层、小高层和商业的混合型，楼盘品质要高于老城区。目前，龙城新天地和金国园等大型商业项目正在规划建设中，商业和生活配套不断完善，增加了区域楼盘的附加价值。开发商对楼盘的期望价值较高，定价在3000元/平方米左右。楼盘销售情况较好，但预计未来该区域受当地居民的消费力和对价格的敏感度影响，价格增长将会放缓。■开发区板块工业开发区内目前在售楼盘较少，楼盘的品质较低，规模小，项目销售价格较低。主要竞争楼盘如东城明都、山水人家、东方都市、郦水嘉园等。开发区板块竞争个案1——东城明都东城名都——均价2300元/㎡，体量为13万方，户型面积在86-96㎡，位于金源北路，目前II期在售，该项目以低价入市，曾采取一口价销售，取得一定的效果，在短期内是本项目的竞争对手之一，但是在体量上、品质感和建筑风格上不具备小太湖·国际新城的大盘与配套资源优势。山水人家—均价3000元/㎡，主力户型面积在116-120㎡三房，目前一期在推小高层、多层住宅，总1172套房，目前还余住宅300多套，将是小太湖·国际新城的主要竞争对手，特别是三房客户的分流，同时，由于山水人家房源的总价偏高，在目前房市调控政策下，销售压力也较大，和小太湖·国际新城的低总价相比，竞争优势不明显。开发区板块竞争个案2——山水人家东方花园（东方都市III期）—均价2700元/㎡，体量4万方，户型面积在83-96㎡的两房，位于东方大道，前期已售80%，目前在售一二期少量准现房，三期即将推出，在短时间内将与小太湖·国际新城形成竞争关系。开发区板块竞争个案3——东方都市III期开发区板块竞争个案4——郦水嘉园均价：2000元/㎡、山水广场向东金桂大道总368余套，目前少量余房与商业在售，小结开发区板块:开发区板块，以工业厂房为主，住宅供应量很少。由于该区域开发较晚，远离商业中心，生活配套很不完善，选择在此购房的市区居民很少，楼盘的客户有很大的区域局限性，以工业区换房居民和附近乡镇进城置业居民为主。商品房定价比较低,均价在2000-2500元/㎡之间。而小太湖·国际新城凭借70万方的大盘与完善的生活配套，将成为该项目在开发区中的佼佼者，具有绝对的区域竞争力。四、市场调研总结与发展趋势预测(一)市场调研总结■盱眙房地产市场供需两旺2007-2009年盱眙房地产市场供应量和需求量同比增长了200%-300%,房地产市场供需两旺。2010年上半年，受国家宏观调控的影响，供略微大于求，但需求仍然保持很高的上升趋势。■房地产市场以刚性需求盱眙房地产市场以刚性需求为主,如改善住房,子女上学,婚房等,投资客比例不大,集中在商业中心和新城区.■宏观调控形成一定的观望氛围国家的宏观调控将导致近期一段时间的观望氛围,尤其是影响了投资客,部分打算进城置业或回乡置业者的购房热情.(二)未来市场发展趋势分析■区域房地产市场更加规范。近两年盱眙房地产市场需求比较旺盛，出现了一些违法违规行为。随着国家和地方监管力度的加大，该区域房地产市场将更加健康的发展。■房价仍将保持上涨趋势，但速度会有所放慢。受房地产大环境的影响以及盱眙居民住房需求比较旺盛的影响，总体房价将继续保持上涨趋势。但是，由于国家的宏观调控政策和居民购买力的制约，房价的增长速度将会放