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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。报告思维导图项目分析市场分析营销战略VI体系展示营销实施客户分析目标下的问题推售及形象策略本报告是严格保密的。城市属性徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州80公里，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。睢宁位于江苏西北部，重要的交通枢纽，纺织、板材、皮革、钢铁为支柱产业城市属性睢宁县地处江苏省西北部，是徐州东南门户。北临邳州市，东与宿迁市毗邻，西南部与安徽泗县、灵壁接壤。为东部沿海与中部地区的结合部和苏皖边界地区的重要节点城市，江苏省规划建设三个特大城市圈之一——徐州特大城市圈中“一城两翼”的重要一翼。睢宁县县域总面积1773平方公里，辖16个镇，一个省级经济开发区，全县人口约130万人。2006年睢宁县城建成区面积约18平方公里，人口约18万人。有巨山、庆安湖等山水资源，睢宁儿童画更是享誉海内外，被文化部命名为中国“儿童画之乡”。2008年，全县规模工业企业达到127家，个体工商户达到1.3万户，民营企业总数达到2.6万家。外商达到49家；实际利用外资8822万美元，年均增长19．8％。天虹纺织城、港威制革、益友化工、金博药业、益友特钢、汉韵木业、鼎鸿激光、神龙巨力、海吉亚生物制药等一批重大项目落户睢宁，是睢宁工业经济发展的新生力量。全县基本形成了以纺织、板材、皮革、钢铁为主导的产业体系。其中天虹纺织城项目，建设规模江苏第二，全国第三。本报告是严格保密的。区域属性城市定位根据睢宁县城总体规划（2005-2020）要求，将睢宁县城定位为：睢宁县的政治、经济、文化中心，徐州市域东南、苏皖边界重要的交通节点和商贸中心城市，具有现代化滨河园林特色的生态型城市、儿童画之乡。城市发展重点“东进、北扩、西展”战略，重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造。睢宁城市定位于重要的交通节点和商贸中心城市，并具有滨河园林特色社会经济发展目标（1）GDP年均递增：到2010年为13%左右，2011—2015年为11%左右，2016—2020年为9%左右。（2）县域总人口：到2010年为137万，2020为146万；（3）城市化水平：2010年达到39%左右，2020年达到47%左右；（4）市域城镇人口：2010年为53万，2020年为69万；（5）市区人口规模：2010年为22万，2020年为30万；（6）城市建设用地：2010年22平方公里，2020年为30平方公里；本报告是严格保密的。区域属性一体两翼一体指县城主城区，两翼指南翼老城区和北翼新城区。“三轴”指两横一纵三条城市功能发展轴。商业发展轴：依托老城区商业基础，沿八一路、元府路东西向延伸，并串联片区级商业中心形成商业发展轴线。公共服务轴：城北新区规划教育园区、行政办公区、文化体育区以及大型医疗机构，沿徐宁路形成城市公共服务轴线。中央绿轴：沿小睢河规划带状滨河公园，形成城市最主要的景观生态绿轴。项目位于104国道与泰和路的交汇处，属于城西下邳生活居住片区“八片区”城市由绿廊分隔形成八个片区。下邳片区：规划为生活居住区。位于徐宁路南、小睢河西，主要为高福工业区和常青工业区配套居住。用地规模141.3ha，规划居住人口5.2万。元府片区：即商业中心区；乐园片区：即市场仓储区；潘城片区：即教育科研集中区及行政办公区；天虹片区：即文化体育区；观音片区：即九镜湖文化生态区；高福片区：即工业集中区；常青片区：规划为化工园工业园区。“五心”集中布局形成相对分离的五个功能中心。行政中心：位于徐宁路北滨河公园西侧，集中布置睢宁的行政办公用地。商业中心：位于元府片区八一路、元府路以及中山路沿线，规划商贸金融用地。科教中心：位于潘城片区，集中睢宁规模较大的高中以及高等教育和职业学校，并配建科技馆、青少年宫等文化科研设施。文体中心：位于天虹大道西侧，集中布置睢宁大型文化展览设施和县级体育中心。市场物流中心：位于乐园片区城市东环路内侧，依托生产资料市场以及便利交通条件做大市场，建设区域物流中心。本报告是严格保密的。项目属性项目四至：项目的东面沿着104国道，有一个加油站，对面为在建金港国际大型300万平方米家具家居购物市场；项目的南面目前为小型加工企业，不久将建成休闲娱乐为主的泰和广场；项目的西面主要是未拆迁的房屋；项目的北面靠着泰和路，对面为民房，规划为二期住宅用地。经济指标:总用地：43129㎡住宅用地：37857㎡商业用地：5764㎡商业建筑密度：55%住宅建筑密度：26%住宅容积率：1.7商业容积率：3.5总建筑面积：71743㎡多层建筑面积:62588㎡商业建筑面积：13055㎡配套建筑面积：240㎡绿地率：30%地面车位：64个总建筑面积：71743㎡商住项目，小型规模，以多层住宅为主，沿街商业为辅本报告是严格保密的。城市属性区域属性项目属性工业交通四线城市睢宁位于江苏西北部，重要的交通枢纽，纺织、板材、皮革、钢铁为支柱产业1、主城区边缘2、城西生活区1、小型规模2、配套档次低总建筑面积：71743㎡商住项目，小型规模，以多层住宅为主，沿街商业为辅以“东进、北扩、西展”为战略，形成“一体两翼、三轴五心八片区”的空间布局结构项目周边配套较全，但档次较低；未来商业配套和休闲广场是区域亮点项目界定：工业交通型四线城市主城区边缘，配套档次较低及小型规模的商住项目项目位于104国道与泰和路的交汇处，属于城西下邳生活居住片区本报告是严格保密的。报告思维导图项目分析市场分析营销战略VI体系展示营销实施客户分析目标下的问题推售及形象策略本报告是严格保密的。09年上半年国家通过降低房贷利率，降低新房公积金等措施救市政策一：四大银行存量房贷利率打7折时间：2009年1月1日回顾：在沉默多日之后，中、农、工、建四大国有银行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。但一些中小银行仍对存量房贷享受7折利率，设置了各种各样的门槛。政策二：新房公积金首付降为两成时间：2009年1月19日回顾：2008年楼市低迷，为了救市，“省十条”出台。公积金新政紧随其后，规定贷公积金买新房的首付由原来的最低三成降为两成，贷公积金买二手房的首付由原来的最低四成降为最低三成，同时取消二次贷公积金的限制。政策三：13年来首次下调商品房资本金比例时间：2009年5月27日回顾：国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，普通商品房项目20%的最低资本金比例已恢复到1996年水平。政策四：二套房贷收紧，首付4成、利率上浮10%时间：2009年下半年回顾：2008年楼市成交低迷，为了刺激购房，一些银行的二套房贷政策形同虚设。2009年4月份开始，楼市全面回暖，投资性和投机性购房井喷，二套房贷也多了起来。到下半年，银行放贷额度差不多完成了，也就逐渐收紧了二套房贷，要求首付最低4成，基准利率上浮10%。政策五：国土资源部严惩囤地，南京严打囤房时间：2009年9月回顾：9月11日，在国内重点城市房地产价格上涨过快之际，国土资源部对开发商囤地发出最严厉警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况，出重拳打击囤地。同期，9月7日，南京市房产局发布《关于开展房地产市场专项检查的通知》，打击抬价捂盘、炒房号等行为。宏观政策本报告是严格保密的。09年下半年国家就通过二套房贷收紧，利率上升，加快中小户型土地供应，打击囤地等措施压制房价上涨过快政策六：公积金收紧，贷款额度缩水时间：2009年10月9日回顾：一是实际可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3，使得每月缴公积金较少的人，贷不到30万/人的最高额度。二是买144平方米以上的房子，以及夫妻双方有一方曾贷过公积金、现在买房再贷，个人最多只能贷15万，夫妻双方最多贷30万，相当于最高额度打对折。政策七：个别银行首套房7折利率调为8折时间：2009年11-12月回顾：11月5日，南京招行率先将首套房7折利率上调为8折，在买房人中间引起轩然大波。12月1日，本报又独家披露深发展也跟风招行，将首套房7折利率变为8折。而“外资银行”———东亚银行南京分行行长许华接受本报记者独家专访时表示，东亚银行将把首套房7折利率进行到底。政策八：中央继续实施适度宽松的货币政策时间：2009年12月5日至7日回顾：中央经济工作会议决定，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，同时加强廉租住房等保障性住房建设。政策九：营业税征免时限2年改5年时间：2009年12月9日发布，2010年1月1日执行回顾：中央经济工作会议结束后，国务院召开会议，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。政策十：中央将遏制部分城市房价过快上涨时间：2009年12月14日回顾：温家宝总理主持召开国务院常务会议，要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。本报告是严格保密的。从图中可以看出，东面楼盘数量最多达到13个，与本案产生直接竞争的是成侯花园和西盛园在售项目本报告是严格保密的。成侯花园——目前为城西片区的领导者，是本项目竞争对手之一经济指标建筑面积：25万㎡产品形态：多层，小高层，花园洋房，沿街商铺户型配比：80-140㎡竞争策略楼盘规模大，广告品质感强，主要针对在西边经济开发区工作的人员产品组合花园洋房+多层+小高层+沿街商铺营销方式关键优势楼盘规模大，广告品质感强，总价低，周边配套学校、大型超市以及成侯休闲广场客户关系营销、体验展示关键劣势离县城中心较远推广诉求一样的睢宁，不一样的居住最新动态2009-12-10成侯花园推出八一路边的沿街商铺，价格在7500元/平方左右。2008-12-09成侯花园现均价1900元/平米。2008-11-21成侯花园推出一期A组团4栋景观房，面积在86-126平米之间，均价为1900元/平米。成侯花园本报告是严格保密的。西盛园——与本项目距离最近，体量达到30万方，是项目最直接的竞争对手经济指标建筑面积：30万㎡产品形态：多层，小高层，沿街商铺户型配比：80-140㎡竞争策略楼盘规模大，售楼处气势宏大，价位低产品组合多层+小高层+沿街商铺营销方式关键优势楼盘规模大，价位低，7万方的生态园林，大型医院、农贸市场、学校配套齐全道旗、大牌、体验展示、客户营销关键劣势离县城中心较远，广告品质感不高推广诉求30万平方米睢宁首席生态大盘最新动态45#,59#,60#,61#,62#,63#,64#,65#,66#,67#,68#,69#,70#,71#，一期推出靠后的14栋多层，二三层已去化完成，均价在2350元/平方米西盛园本报告是严格保密的。报告思维导图项目分析市场分析营销战略VI体系展示营销实施客户分析目标下的问题推售及形象策略本报告是严格保密的。客户分析本次睢宁问卷调研的主要目的是调查睢宁县居民对住宅的需求及偏好情况。问卷的发放主要是通过调研人员分头到睢宁县城的各个区域，并进行实地考察，指导填写并回收。本次关于住宅问卷总共发放130份，回收问卷122份，有效问卷116份，回收率为94％，有效率为95％，符合问卷调查有效性分析的标准。问卷调查说明及统计分析内容购房年限调查28%34%17%21%一年内二年内三年内四年及以上购房目的投资10%自住90%34%的调查者将在二年内买房，而一年内买房的人数占了整个被调查者的28%，而将在三年内