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正奇投资招商部2010-10-02时代广场项目招商策略报告目录一、时代广场项目现状二、时代广场项目具体状况分析三、招商总则与进度安排四、市场推广与包装策略五、招商需要解决的几个问题第一部分：项目现状1、惠山区经济发展概况本项目地处惠山经济开发区，惠山区地理面积大，近几年惠山区内大力发展高新技术产业，势必加快对服务业的需求。面对第三产业占比27%的产业现状，一个服务性的商圈呼之欲出。惠山区经济发展实力强劲，居民富裕程度明显，为时代广场项目的生存提供了肥沃的土壤。2、本项目概况•时代广场于惠山新城中央，绝对的商业中心地段，毗邻惠山行政中心，周围有大片行政建区和住宅项目。北面吴文化公园、堰桥镇中心东面惠山行政中心西面锡澄路、复地公园城南面政和大道、金都花园和加洲洋房•项目占地8万多平米，总建筑面积为12万多平米、地块较为方正、平整，分两期开发，一期主要是南侧地块，总建筑面积约6万平米，经济技术指标定位总用地面积约：81521平方米；总建筑面积：129699平方米一期用地面积：42104.1平方米一期建筑面积：60830平方米超市大卖场：24076.59平方米其他经营面积：36753.41平方米；容积率：2建筑面积：131359㎡绿化率：25%总套数：3063、项目具备可行性，期待挖掘潜力通过对惠山区及项目周边地理、人口、住宅、经济、消费习惯等方面的市场调查，我们得出本项目是具有可行性的，但目前本区域内没有竞争对手，没有竞争就是最大的竞争，没有竞争并不意味着没有需求，而是意味着消费市场目前不在这里。我们必须对项目的硬伤进行规避，对潜力充分挖掘才能保证该项目顺利进行，成功开业！项目优势：1、一站式购物中心发展机会：本地尚无大型一站式购物中心，本项目存在较大的定位空间。2、人口基数急速上升机会：周边建筑小区达400万平方米，共计有80000人的已售面积目前未入驻，人口增长空间巨大。项目劣势：1、项目周边住宅入住率低，3公里范围约2.5万人，5公里范围不到10万人，商业氛围很淡。2、周边新建住宅楼盘炒作泡沫较大，短期内入驻率不乐观。无法支撑本项目体量的商业项目。3、新城本地的市民休闲购物主要在市区，短期内很难改变。4、周边有数个商业楼盘招商都不尽人意（如天力、明发），将会对商户心理造成一定影响。5、项目自身有建筑规划不合理之处，必须进行局部改造。4、项目定位及业态规划项目定位时代广场将以长远的眼光填补惠山新城生活配套商业空白，以全新的商业模式打破惠山商业老传统，用“惠山新城CBD首席风情购物中心”直接表达时代广场在惠山新城及周边地区的首席地位。将“体验式消费”的“第四代商业模式”引入到本项目，用全新、前卫、时尚的风情街区提升惠山新城商业的整体形象，政府满意、投资者置业、客户向往，实现宝贵“三赢”，树立新城商业“第一品牌”。业态规划国际大卖场（乐购）·风情美食街·蓝调娱乐休闲中心·家电数码卖场·亲子儿童游乐园·时尚流行街区风情美食板块大型商务酒楼、各菜系商务餐厅、国际品牌快餐、休闲风情餐饮、品牌火锅、水吧咖啡吧等蓝调娱乐休闲板块娱乐：商务会所、量贩式（商务）KTV、特色酒吧等休闲：美容SPA、足浴、美发中心、健身中心、休闲会所等家电数码板块品牌家电数码连锁店、手机通讯卖场、音像制品店等亲子童玩板块儿童乐园、反斗城、文化书店、儿童用品商店、电玩城、网吧等时尚流行街区板块：运动品牌旗舰店、时尚品牌服饰店、皮具箱包店、鞋帽店、珠宝店、钟表店、精品店、化妆品护理类专卖、银行以及各类服务配套主题店第二部分：项目具体状况分析一、整体基本指标面积：38938平方米楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号共计8栋容积率：2得房率：50%-98%项目特点：地段好、CBD中心周边入住率极低，项目周边仅2.5万人，消费习惯有待培养。总平图2号楼3号楼7号楼6号楼5号楼9号楼8号楼1号楼二、各栋分项指标1号楼特点优点：商铺面积适中，停车方便，位置好。缺点：无餐饮条件。1号楼招商面积：1246.8（单层）铺位数：12得房率：94%现状：铺位方正，面积适中，开间进深合理，处于步行街入口位置。无餐饮条件。测算租金：2.5-2元/平·天招商位置2号楼特点优点：具备餐饮条件，商铺面积较大，停车方便。缺点：商铺数量较少，三联铺，所处位置为整个步行街的死角。2号楼总面积：4782.15㎡(三联铺)铺位数：9得房率：98%-94%测算租金：3元/平·天1.1元/平·天0.8元/平·天1323号楼特点1、特点：优点：具备餐饮条件，紧邻地下车库出口，地理位置相对较好。缺点：商铺数量较少，三连铺。3号楼总面积：1829.56㎡铺位数：5得房率：97%-86%测算租金：2.5元/平·天1.1元/平·天0.8元/平·天5号楼特点1、特点优点：与餐饮区相连，是餐饮客流的必经之路，为其带动人潮。缺点：不具备餐饮条件，处在整个区域最不容易找到的位置，距离地下车库较远，周围没有地面停车位，停车不便。5号楼总面积：4838.4㎡招商面积：1044.48㎡（1楼）铺位数：14得房率：94%测算租金：3.2元/平·天一楼平面图招商面积：1870.13㎡（2楼）铺位数：15得房率：56%测算租金：1.1元/平·天2楼平面图招商面积：1923.79㎡（3楼）铺位数：16得房率：57%测算租金：0.6元/平·天3楼平面图6号楼特点与招商定位建议1、特点优点：处在中央步行街区的入口处，正对乐购超市，地理位置在整个步行街相对优越。缺点：与8号楼相邻处为四角，被8号楼遮挡。面积小且零碎、等房率极低。个别铺位进深比达到1：3，面积利用率低。6号楼总面积：5535.83㎡招商面积：1526.57㎡（1楼）铺位数：17得房率：87%测算租金：3.2元/平·天一楼平面图招商面积：2004.63㎡（2楼）铺位数：25得房率：51%测算租金：1.1元/平·天二楼平面图招商面积：2004.63㎡（3楼）铺位数：25得房率：51%测算租金：0.6元/平·天三楼平面图7号楼特点与招商定位建议1、特点优点：无缺点：商铺进深长，门幅窄，距离乐购西面的主步行街区较远，正对绿化带比较僻静。7号楼总面积：4697.3㎡招商面积：1125.14㎡（1楼）铺位数：13得房率：96%测算租金：3.2元/平·天一楼平面图招商面积：1786.08㎡（2楼）铺位数：13得房率：60%测算租金：1.1元/平·天二楼平面图招商面积：1786.08㎡（3楼）铺位数：13得房率：60%测算租金：0.6元/平·天三楼平面图8、9号楼特点与招商定位建议项目中，8号与9号楼相邻，有回廊连成一体，建筑外立面统一，因此这两栋楼统一规划1、特点优点：紧邻主干道锡澄路，广告效应明显，停车便利，地理位置优越。缺点：单体4层，楼层高；沿快速路，铺位沿街确无沿街面，铺位朝步行街内部开门。如整栋出租，形象面和宣传面好，但租金收益低；如拆分出租则2-4楼无对外沿街招牌。总面积：13823.37㎡9558.14㎡(8号）4265.23㎡（9号）招商面积：4004.03㎡（1楼）铺位数：15得房率：75%/95%测算租金：4元/平·天招商面积:3370.38㎡（2楼）铺位数：37得房率：75%/91%测算租金：2.4元/平·天招商面积：3442.64㎡（3楼）铺位数:37得房率：75%/91%测算租金：1.4元/平·天招商面积：3946.4㎡（4楼）铺位数：40得房率：75%92%测算租金：1元/平·天第三部分：招商总则与进度安排一、招商总则根据以上各栋各楼层的实际情况制定各栋招商总则：1、只有2号和3号楼目前具备餐饮招商条件，这两栋确定业态为餐饮。说明：本项目餐饮面积比例16.4%，对比其他成功商业广场步行街（如哥伦布、万达、金太湖）近50%餐饮面积相差甚远，餐饮面积急需增加。2、5号楼目前规划为儿童主题馆，儿童市场目前潜力巨大，这一规划是符合目前市场需求的。说明：5号楼与2号3号楼有回廊连接，建议将5号楼增加餐饮管线条件，和2号3号楼合并为餐饮区，弥补本项目餐饮区域面积不足，比例过低的劣势。3、6号楼目前规划整栋楼租给主力店及次主力店，以通讯电器为主，说明：6号楼铺位不规整，2、3楼得房率50%，过道等公摊面积大每层各有2条内街，动线不合理，死角多，单个铺位经营难度大，朝西的商铺被8号楼完全遮挡，比较阴暗。如整栋租赁主力店，则可以增加使用面积，过道等公摊面积能合理利用，扩大收益。4、7号楼目前规划为个性时尚馆。说明：惠山区的经济支柱就是工业，工厂的工人以年轻人为主，一个以个性时尚为主题的商区是必不可少的，但3楼和1-2楼的部分必须配备餐饮，以带动人气。将7号楼修改增加餐饮管线配置，7号楼原本配有直升梯，并且围绕休闲广场增加餐饮区也能吸引人流。5、8号楼9号楼连为一体，规划为品牌购物、时尚休闲馆。以大型服饰品牌店、500平米以上次主力店为主。说明：临锡澄路的，车流量和人流量大，整栋楼外立面即为品牌宣传面。具体分布为一楼品牌男女装、集合店、运动品牌，二楼时尚百货购物广场，三楼KTV、网吧、足浴、SPA，四楼KTV、网吧、足浴、SPA、快捷酒店。餐饮餐饮儿童服饰用品家居鞋帽饰品电器主力店功能配套时尚餐厅一楼业态分布餐饮餐饮游乐场、电动玩具家居鞋帽饰品电器主力店咖啡简餐电玩、网吧二楼业态分布餐饮餐饮餐饮小吃街特色餐饮电器主力店美容SPA、足浴三楼业态分布健身四楼业态分布二、招商进度安排招商中心时间表2010年9月30日完成市调报告2010年9月签约2010年10月10日招商中心装修及办公用品到位2010.10.12核对各商铺面积2010.10.15招商品牌落铺并铺2010.10.16确定品牌价格2010.10.17联系品牌公司2010.11.31完成20%2010年10月11日办公用品到位，招商中心启用第四部分：招商包装与推广策略（一）、项目整体形象包装1、在商户中的形象商户最关心的，也是成交的核心要素就是商机，有商机的项目就能打动商户入驻，反之则不能；所以什么形象才能树立项目的商机，商机代表什么？A、有消费力就有商机；B、项目有辐射范围就有商机；C、消费力多层次就是商机；形象宣传语1、惠山新城百亿消费大市场；2、大惠山40万人口一区六镇核心2、在消费者心中的形象顾客购物，首先考虑购物场所的产品和业态是否满足其实际生活、商务消费；其次，是考虑商业项目交通的便捷；最后，商业项目的建筑形态及其能给消费者的购物体验也非常重要；在消费者心中的形象1、时代广场，六大业态，全方位满足新城市民需求乐购超市/风情购物街区/家电卖场/娱乐休闲/特色美食/亲子童玩2、紧邻地铁一号线，惠山大道、锡橙路与市中心无缝对接；9条购物巴士线穿梭新城各镇；3、街区式风情购物长廊，立体步行街，开放型一站式购物中心3、在竞争对手中的形象1、与市中心其他商业项目形成区隔；惠山新城CBD首席风情购物中心2、与新城对手形成区隔；新城核心唯一成功运营购物中心3、与社区商业形成区隔；购物、休闲、娱乐、餐饮一站式购物中心（二）、招商推广策略1、打经营牌乐购超市在本项目已经开业并成功运营，借助其国际品牌的影响力，是本项目招商宣传的最大亮点；2、消费力优势有顾客就有消费力，项目3公里范围内目前虽然只有8.5万人，但不久将有17万人，且整个新城有40万人口；这方面必须进行包装进行相应的宣传；3、区位及交通商业项目的成功招商及运营，离不开良好的位置及交通环境，必须进行深入挖掘并提炼为项目卖点加以重点宣传；4、稀缺性目前惠山商业场所缺乏是不争的事实，也有许多开发商或商业公司想填补这一空白，但无不以失败结束，而本项目乐购成功经营并站住脚在惠山区是绝无仅有的；所以，惠山新城唯一引进国际大超市的商业中心，新城唯一城市中心将成为本项目的一大卖点；5、未来市场前景三大园区，400万平方米住宅供应量，省级开发区，紧邻惠山政府行政办公中心，这一切