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锦联·经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日写在最初项目各物业销售合同额一览表:锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。项目面积（㎡）成交均价（元/㎡）销售合同额（万元）占配比住宅951394,720449,056,08035%商铺长江街1402416,007224,482,16818%宁山路1424710,022142,783,43411%金沙江街27818,00022,248,0002%恒山路3450.87,50325,891,3522%合计34502.812,040415,404,95432%写字间215005,500118,250,0009%沿长江街公寓（精装）430006,000258,000,00020%半地下车库39个20万/个7,800,0001%地下车位340个10万/个34,000,0003%合计194141.86,6061,282,511,034100%长江街商业分析市场长江街商业街关键词:中低档商业街商圈辐射范围较小业态杂乱无序发展空间较大竞品•周边竞品水木清华：销售率20%左右，仅面积小、总价低商铺销售。建赏欧洲：销售体量小、销售期限长。沈房销售情况•2007年存量商业面积33.85万平方米•2007年商业批准预售同比增幅89%•2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29%商业关键词：供大于求、价格下降积累客户分析截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200㎡-300㎡居多；心理价位长江街14000元/㎡、宁山路9000元/㎡、通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？至2007年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！销售原则整体销售、快速回笼资金实施途径改变原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标锦联·经典生活应该具备什么样的定位？位置恒山路金沙江街宁山路长江街分区休闲健身区、文化区、学生快餐区培训机构区餐饮娱乐区品牌店区业态大型健身机构、文具用品、学生快餐、图书城特色语种、知名培训中心餐饮机构、商业机构名牌服饰、国际美容、特色美食街结构一、二层结构；三层整层结构一、二、三层结构一、二、三层结构一、二层结构；三层整层结构均价（元/㎡）750080001000016000命名后街（Backstreet）波士智堂（BossMeeting）娱客地界（YokoZone）时尚连廊（FashionMall）商业分区及业态定位定位整体商网定位：旺·本“旺本”意为“旺本钱”定位都清晰了，客户从哪里来？方向关注“主力店”和“品牌店”效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程策略倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家”为顺序。价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。配合工作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月关键事件关键事件招商销售中心开放商业房展会商业样板段开放销售节奏客户积累阶段工程进度强销阶段持销阶段长江街封顶