沈阳苏家屯片区产品策略

苏家屯片区产品策略方案汇报区域概况一项目定位二规划布局三目录开发策略四目录区域概况一项目定位二规划布局三开发策略四•区位、交通苏家屯立体交通齐备，但片区横向交通路网薄弱，纵向铁路和高速公路对片区形成了阻隔。未来四环路、中央大街和地铁10号线建成能有效改变片区交通现状。•经济、人口苏家屯区总人口43.5万，2011年全年GDP完成275亿元。•产业发展片区是铁西产业南移与苏家屯产业升级的交汇点。•政策环境1.构建以沈阳为中心的辽宁中部城市群经济区（省委、省政府战略决策）。2.大浑南、新沈阳，作为沈阳发展的主战略（市委、市政府战略决策）。3.苏家屯被市委市政府授予了八条优惠政策，同时享有市级经济管理权限。•2011年12月25日签约2011年•初始要素图1.1区域初始要素1.2用地现状现状用地：主要以农田为主；北部为现状村庄，工业用地较少。现状水系:基地北部为浑河；基地内有多条农业灌溉水渠，主干渠为八一干渠；北部有大片池塘和湿地。资源构成:8公里长的浑河；6公里长河堤绿化带；10公里干渠；4000亩湿地43512现状厂房六分干渠六分干渠现状民居稻田现状池塘/湿地高速路出入口村落高压线快速路干渠绿化带13425现状土地利用图区域概况一项目定位二规划布局三目录开发策略四72.1愿景及定位沈水新城愿景——立足沈阳都市圈，顺应大东北国际化形势，成就东北精英城市典范沈水新城战略定位——东北首席城市精英的学园都市2.2项目卖点核心卖点学园都市小小中中1km0.5km幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼中小小小小中央景观生态公园市政文体休闲公园威伦湖水景生态公园沃本湿地森林公园安妮主题庆典公园南湖运动主题公园绿线体验公园滨湖水景休闲公园浑河滨水湿地景观带辅助卖点都市绿肺集中建设两所大学、六所中学（其中两所国际高中、四所国内重点高中）、八所国内重点中学（初中）、十所国内重点小学、十二所国内知名幼儿园。与知名教育机构深度合作，扩展教育模式，缔造品牌教育资源聚集的学区。依托西侧17平方公里城市绿心、八公里浑河水畔、六公里绿化堤岸、四千亩国家级湿地公园，完美塑造自然生态都市绿肺体系。精英客户职业类别客户总体分类客户家庭生命周期具体描述企事业单位中级、高级技术、管理人群青年单身期参加工作至结婚的时期，一般为1-5年。这时的收入比较低，消费支出大。这个时期是提高自身、投资自己的大好阶段。这个时期的重点是培养未来的获得能力。财务状况是资产较少，可能还有负债（如贷款、父母借款），甚至净资产为负。家庭形成期指从结婚到新生儿诞生时期，一般为1-5年。这一时期是家庭的主要消费期。经济收入增加而且生活稳定，家庭已经有一定的财力和基本生活用品。为提高生活质量往往需要较大的家庭建设支出，如购买一些较高档的用品；贷款买房的家庭还须一笔大开支——月供款。家庭成长期指小孩从出生直到上大学前，一般为9-15年。在这一阶段里，家庭成员不再增加，家庭成员的年龄都在增长，家庭的最大开支是保健医疗费、学前教育、智力开发费用。同时，随着子女的自理能力增强，父母精力充沛，又积累了一定的工作经验和投资经验，投资能力大大增强。子女教育期指小孩上大学的这段时期，一般为4-8年。这一阶段里子女的教育费用和生活费用猛增，财务上的负担通常比较繁重。家庭成熟期指子女参加工作到家长退休为止这段时期，一般为15年左右。这一阶段里自身的工作能力、工作经验、经济状况都达到高峰状态，子女已完全自立，债务已逐渐减轻，理财的重点是扩大投资。退休养老期指退休以后。这一时期的主要内容是安度晚年，投资和花费通常都比较保守。2.3客户总体分类青年单身期家庭形成期家庭生命周期购买力家庭成长期子女教育期家庭成熟期退休养老期拳头产品线二拳头产品线一标杆产品线独栋、联排、平墅2.4苏家屯项目各产品线对应客户类型客户特征客户定位被誉为城市精英的企事业单位的中、高级技术，管理人群。1234关注交际回归自然温馨家庭城市精英孩子为先2.5苏家屯项目客户定位及特征区域概况一项目定位二规划布局三目录开发策略四3.1总体规划沈水新城上位规划住宅园区规划一带——城市级配套城市公共服务带一个生态体验区一个商务休闲区两个行政文化区生态体验区商务休闲区行政文化区行政文化区北区配套服务核南区配套服务核双核——小镇级配套北区小镇配套服务核南区小镇配套服务核小小小中中北区配套服务核南区配套服务核小小中小一带、双核、多点、群面的配套体系。其中，城市公共服务带为新城发展的引擎和动力；两个小镇配套服务核形成学园都市的标志场所，活力中心；两所大学、六所高中（两所国际高中、四所国内知名高中）、八所初中、十所小学、十二所幼儿园成为培育学园都市、绅士之风的营养之地3.2.1学园都市规划布局多点——教育配套两所大学六所高中八所初中北区配套服务核南区配套服务核小小初1km0.5km幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼小小小小初中央景观生态公园市政文体休闲公园威伦湖水景生态公园沃本湿地森林公园安妮主题庆典公园南湖运动主题公园绿线体验公园滨湖水景休闲公园浑河滨水湿地景观带一带双心六园群面——公园体系初高小初初高十所小学十二所幼儿园小初高小高幼幼大大3.2.1学园都市规划布局一带、双核、多点、群面的配套体系。其中，城市公共服务带为新城发展的引擎和动力；两个小镇配套服务核形成学园都市的标志场所，活力中心；两所大学、六所高中（两所国际高中、四所国内知名高中）、八所初中、十所小学、十二所幼儿园成为培育学园都市、绅士之风的营养之地3.2.2产品线布局及组合比例项目产品线规划逻辑区域城市规划利好自然资源条件商业配套大型公建配套交通可达性水系资源景观规划利好不利负面影响综合得分154545-122244435-119354545-122455444-121535345-218孔雀英国宫孔雀庄园孔雀王府孔雀公馆孔雀城标杆产品线比例拳头产品线一比例拳头产品线二比例独栋350-400平15%联排200-250平35%高层90-120平50%叠拼180-200平高层60-90平联排250-280平多层150-180平小高90-120平平墅180-220平小高120-180平小高60-90平3.3首开区880亩规划小镇中心1.1期1.2期1.3期3.4首开区产品组合18浑河孔雀城1.1期产品组合（不含高层）产品等级户数面积（平方米）比例类独栋618383.86%联排24483710.16%MINI联排2243457772.61%叠院3245559.57%叠拼1818123.81%总计30447619100.00%浑河孔雀城1.2期产品组合（不含高层）产品等级户数面积（平方米）比例类独栋000.00%联排16318613.48%MINI联排1061636269.22%叠院1622779.63%叠拼1818127.67%总计15623637100.00%3.5产品户型——MINI联排户型特点：1、所有卧室均有阳台或露台2、双主卧套设计3、首层独立入户车库4、35平米屋顶花园3.6.11期项目卖点项目卖点品牌教育配套——幸福国际小学（东北师大附小）多重景观资源（水系公园、景观慢行车道）配套完备（图书馆、健康运动会所、露天小剧场、双语幼儿园、社区风情商业、儿童规则见学公园）产品提升（全景园林，人车分流）3.6.2一期产品卖点关键配置层高首层3.3米户门1.2米仿古木门门窗塑钢，中空三玻供暖市政集中供暖，地热对讲系统彩色可视对讲产品卖点独立地上车库，高车位比双玄关入户，体现尊贵三重景观庭院，小院、露台、屋顶花园多功能厅，实现个性家居区域概况一项目定位二规划布局三目录开发策略四1、精英城市配套策略2、示范区打造策略3、品质保障策略4、营销策略4.1.1整体开发策略——开发时序遵循土地价值由低至高，通过四个三年计划实现项目最高溢价。根据土地资源属性，按照土地价值递增原则，由南向北逐步的开发策略，最终实现项目的超额溢价；先期配套先行，中后期配套与住宅搭配开发建设，为项目提供较高的溢价空间。由南向北1223413-15年16-18年19-21年22-24年平均容积率1.5开发周期地块名称容积率用地面积(㎡)建筑面积(㎡)13-15年880亩S-519702497024S-61123637123637S-71121135121135S-818509885098S-919906599065S-121600476004716-18年1600亩S-1278567157134S-22114798229596S-31.26410876929.6S-41128029128029S-101100758100758S-111127486127486S-131126490126490S-141138455138455S-1517228172281S-16112781612781619-21年960亩N-71.24806857681.6N-81.283837100604.4N-91.22015024180N-111.25807969694.8N-121.23011436136.8N-131.28215298582.4N-1514987149871N-161.2110467132560.4N-1724680393606N-1816123761237N-1925102110204222-24年1320亩N-12.5153671384177.5N-22.5150638376595N-32.543756109390N-42.5110524276310N-52.5143775359437.5N-62.559967149917.5N-102108663217326N-1421136162272324.1.1整体开发策略——开发节奏项目名称产品线13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年标杆产品独栋联排平墅拳头产品拳头一拳头二13-15年16-18年19-21年22-24年拳头产品二拳头产品一标杆-独栋、联排标杆-平墅项目名称13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年23年24年总计土地（亩）880160096013204760房源（亿元）7.91923273847505561737779558.5回款（亿元）4.515.021.124.534.642.752.457.664.376.781.483.7558.5总计回款（亿元）40.6101.8174.3241.820131、双语幼儿园2、社区风情商业街3、图书馆（四合一，阅读、咖啡、电影、艺术展馆）4、露天小剧场5、儿童交通规则见学公园20141、农业、植物、动物、自然见学公园2、社区超市3、儿童组合运动场4、体育公园5、烧烤草坪1、幸福国际小学（东北师大附小）2、中央公园及中央水系3、星级酒店4、规划展馆2015城市精英配套社区特色配套1、撒野公园2、风雨连廊、艺术廊道3、主题餐厅3、儿童书店1、城市综合运动中心2、城市Shoppingmall3、慢行体系及林荫道1、幸福国际中学2、幸福国际小学（东北师大附小）3、中央水系4.1.2三年学府体系配套开发策略——配套开发时序组团特色配套1、街区底商2、菜市场3、老年活动场地4、儿童活动场所5、健身设施1、五合一会馆500平米（食堂、咖啡馆、小超市、健身、阅览室）小镇中心1.1期1.2期1.3期行政服务中心中央公园城市展览馆五星酒店综合休闲MALL文化中心城市图书馆幸福车站中央景观轴南区小镇中心幸福国际小学风情商业街五合一会馆国际中学中央水系儿童交通规则见学公园露天小剧场社区超市儿童组合运动场4.1.3三年学府体系配套开发规划图书馆农业、植物、动物、自然见学公园幸福国际小学中央公园星级酒店类别名称建筑面积（万平米）总投资（亿元）教育类幸福国际小学（东北师大附小）1.51亿元景观类中央公园及中央水系350亩0.6亿元特色商业类星级酒店3.53.5亿元合计5.1亿元4.1.413年建设学园都市特色配套及投资估算儿童交通规则见学公园幸福健康会所双语幼儿园4.1.413年社区特色配套及投