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南京元年制造水岸新城前期策略提案南京元年制造研究思路欲把握项目先了解区域欲把握区域先认知城市城市造就市场市场决定产品产品决定价格价格决定利益南京元年制造项目地块分析项目位置：位于光山县城南，东过境路与光白路交叉口西北、大潢河畔；地块形状：项目占地约400亩；地块现状：项目一期部分拆迁完毕，但尚未达到三通一平的条件，处于待开发状态；各项开发工作准备中；地块周边情况：原交通局预制厂、羽绒厂、曹河居民区等分布于项目周围。周边环境分析：周边配套不成熟，生活不方便，但自然景观，河流景观较好。南京元年制造项目总规划及指标南京元年制造项目一期规划图基本形状原有工厂区南京元年制造项目东项目西项目南项目北项目现状南京元年制造目录三、产品分析四、项目分析五、推广策略二、市场现状一、区域概况南京元年制造走进光山光山县位于河南省东南部，北临淮河，南依大别山，为鄂豫皖三省交界地带，是国家著名的苏区县和扶贫开发工作重点县，总面积1835平方公里，人口79万，其中农村人口68.7万人，下辖17个乡镇、2个街道办事处。南京元年制造光山风情光山历史悠久，有文字可考的历史4000余年。也是北宋政治家、文学家、史学家司马光的出生地，原全国政协主席邓颖超的故乡。光山地处亚热带向暖温带过渡地区，属亚热带季风型湿润、半湿润气候，青山、绿水、名胜相互映衬，人文景观与自然景观交相辉映，素有“江南北国、北国江南”之美誉。南京元年制造司马光中学县政府大楼改造后老城区开发中的东城南京元年制造本案南京元年制造2006年信阳各县GDP(亿元)050100150GDP(亿元)46.5249.2532.4644.2696.7169.440.3151.91罗山光山新县商城固始潢川淮滨息县数据来源：南京元年市场研究部南京元年制造信阳市2006各县人口与城镇化情况0204060801001201401601800102030405060年末总人口(万人)61.0677.3370.3479.7133.2471.4156.6178.8366.5192.62城镇化率(%)50.1937.0922.2722.2930.6619.1624.3330.7821.5119.91浉河区平桥区罗山县光山县新县商城县固始县潢川县淮滨县息县数据来源：南京元年市场研究部南京元年制造信阳市各县区拥有单位的情况0500100015002000250005000100001500020000250003000035000400004500050000法人单位217217651169127889017372266151213821523个体经营户28233208171653218774103851407443182268101437817348浉河区平桥区罗山县光山县新县商城县固始县潢川县淮滨县息县数据来源：南京元年市场研究部南京元年制造三、产品分析四、项目分析五、推广策略二、市场现状一、区域概况南京元年制造市场现状供应区域集中在光山东城，老城区部分小体量供应；产品同质化严重，几乎全是三室两厅；1-4楼销售速度快，5楼以上销售较慢，尤其是6楼，客户接受度极低；定价策略单一，2-4层同价，差异化不大；推广策略不成熟，无专业的销售团队。南京元年制造南京元年制造好日子家园规模:占地约30亩，六栋住宅楼,一栋三层临街商业房绿化率：30%户型面积：三室102㎡133.98㎡140㎡148㎡150㎡，152㎡162㎡171㎡价格:1、5楼1480元/㎡,2至4楼1580元/㎡，6楼1120/㎡,车库2000元/㎡,按揭每平米加30元/㎡定房:认购交5万,20天内交余款,房款含所有购房税费•工程进度:正在做内部装修,预计08年底交房•销售进度:07年初开始销售，二楼三楼售完，一楼四楼五楼余少量房源，六楼房源较多外立面已出南京元年制造皇朝花园规模:占地约30亩六栋住宅楼,一栋三层临街商业房户型：三室两厅二室两厅面积:二室115.8㎡127.43㎡三室133.59㎡152.76㎡158.96㎡160.93㎡162.3㎡164.43㎡172.93㎡价格:1至4楼1680元/㎡,5楼1430元/㎡，6楼1220/㎡定房:一次性优惠2%，分期首付80%，余款交房时补清工程进度:出外立面,,预计08年底交房销售进度:07年初开始销售，一至三楼售完，四楼余两套,五楼余少量房源，六楼房源较多南京元年制造其它项目东城花园为早期开发项目，已入住，别墅产品为主力；博大地产中心商厦（商住楼）已封顶,已售完；东苑商城、紫玉庭院、紫弦庭院、天伦家园都已入住，户型仍几乎全为三室，面积在110-180之间；紫弦庭院,天伦家园仍有部分顶层房源在售，价格在1200元/平米左右。东苑商城部分三层临街房在售，2200元/平米。南京元年制造结论：东城整体开发量较大，受市场客户厚度和开发商实力的影响，本次放量在消化范围边缘。南京元年制造三、产品分析四、项目分析五、推广策略二、市场现状一、区域概况南京元年制造光山房地产两房产品面积对比8090100110120130皇朝花园115.8㎡,127.43㎡目前尾盘,产品销售完毕好日子家园102㎡属商铺配套产品，不单独销售南京元年制造光山房地产三房产品面积对比皇朝花园133-172㎡100120130140150160170好日子家园132-162㎡厅卧向阳,南北通透目前尾盘,剩余主要在大面积厅卧向阳,南北通透180目前尾盘,剩余主要在大面积110南京元年制造光山房地产市场三房总价控制情况项目名称三房面积单价总价首付50%皇朝花园1331680223440/155260400/172288960/好日子家园132148019536097680148219040109520162239760119880南京元年制造小结1、光山房地产市场在产品方面比较单一，目前还有很大的研发空间。2、总价控制两房在17万以内，三房25万以内。南京元年制造受当地消费习性的影响，三房仍是主要的产品；两房，四房投放量极度稀缺，加大投入但不能作为主力产品。市场机会南京元年制造三、产品分析四、项目分析五、推广策略二、市场现状一、区域概况南京元年制造项目SWOT分析优势劣势风险机会1、项目临主干道，临光山县城最大最好的大潢河，风水、景观好；2、项目规模较大，影响力较大；3、产品规划、景观、绿化好；1、离主城区较远，配套不足，生活不便；2、周边都市村庄，造成周边物业形态差；容易引起购房者安全的疑虑。1、小高层在当地接受度有待考验；2、客户群厚度积累不足，拉长销售周期。1、项目基地属性具备高端产品资质。2、其余楼盘基本是尾盘，竞争市场不大。南京元年制造项目规划建议（1）沿东过境公路部分及临河公园部分能否考虑商业街（光山首席欧洲水景风情商业街）提高项目商业价值。南京元年制造（2）、别墅，高档住宅区，与普通住宅区自然分离，突出私密与共享的区域。小高层组团多层洋房组团别墅组团南京元年制造（3）、本案总建面约37.3万平米,2170户,按10:1的成交比例,约需2万人次的来访量,而县城现有人口约10万,按户均5人约2万户,就县城来看,这个成交量支撑远远难以达到销售目的。因此建议减少总户数，加大别墅，大面积洋房投放量。南京元年制造(4)、针对本案处在郊区且又有如此大的体量释放，必须有自己的不可被复制的核心竞争力。建议引进教育地产模式，“住名宅，上名校”，与著名教育机构合作。如与河南省实验幼儿园，实验小学联合办学；建议引进“富翁孵化”的概念，对购买本案房屋的客户，在乡、镇办企业给予三年内给予税费优惠政策。南京元年制造（5）、在园区景观规划方面多考虑雕塑景观共同的运用，增加小区卖点和品质。南京元年制造（6）、针对本地市场顶层销售难的情况,建议顶层增加阁楼并赠送。（7）、外立面瓷砖＋墙漆更为适合县城。南京元年制造施工建议先做社区大门，滨河景观分期分组团开发样板区，样板房展示南京元年制造户型方面建议一、户型配比两房控制在15％三房控制在75％四房控制在10％二、户型面积两房80－100㎡三房110－150㎡(尽量考虑两卫)四房145－190㎡三、户型设计考虑南北通透，厅、卧向阳凸窗概念（80CM）大进深阳台（2.2米）内嵌式衣柜南京元年制造三、产品分析四、项目分析五、推广策略二、市场现状一、区域概况南京元年制造推广思路制造和保持市场关注度塑造产品在市场上的绝对差异性营造良好的现场体验持续对产品进行包装统一说辞和销控技巧价格策略和售后服务南京元年制造推广思路如果营销是一次旅程，推广主题就是此次旅程中不可或缺的交通工具，这决定了我们的产品所能吸引的乘客类型、行进的方向、行进的速度，而有分量的主题定位取决于对产品、对市场、对目标消费群体的理解。我们必须提出自己独特的居住主张，让大众对项目产生认同感。南京元年制造产品有明显的优势：■创新的超越■产品层次的超越■建筑风格的超越■同行中角色的超越■倡导的生活方式的超越■物业服务的超越南京元年制造推广主题建议景观篇配套篇物业概念篇教育篇人文篇工程质量篇南京元年制造项目推广主题从产品转换到生活成熟享受之上。诠释一种全新的生活，需要一种承载，一种让人从心底就向往的东西来打动。而同时考虑县级地区人群生活习惯和消费习惯，本案以营造亲和力的项目形象，拉近项目与客户的距离。项目可以“亲水、人文、名流”为产品诉求主题，也是项目包装提炼点，亦可在此层面上提高项目高档楼盘形象。推广主题定位南京元年制造产品形象论证产品形象定位：亲水的、园林的、高档的形象论证：亲和的、享受的、休闲的产品推广诉求风格推广调性优雅、尊贵、闲适方面靠拢产品定位广告语和形象广告语形象语：住名宅，上名校。亲水园林，名流享受南京元年制造推广策略——案名建议大河·太阳城公司品牌＋河文化+国际化的规划+高品质南京元年制造本案位于光山县城，其规模性及地域性特征，应以多渠道、低成本的推广方式，一波接一波推陈出新刺激市场，让市场保持对大河·太阳城的关注。同时广告内容以项目重点卖点诉求、工程进度、现场销售氛围炒作等三方面作推进、深化与加强，形成项目知名度、美誉度、市场热度并举的良性销售环境。南京元年制造市场定位：对项目做好评估，找准产品市场定位方向，以亲和的面貌，震撼入市，赢得市场；产品优势深入人心：利用一份有分量的解说辞，把产品优势、教育配套优势、开发商的品牌实力、工程品质随程逐步宣传，深入市场、深入人心；南京元年制造推广渠道1、DM单页：要求设计有简单易懂，能抓住客户的心理。如：住名宅，上名校，让孩子赢在起跑线上。2、事件营销：县城对发生的大事件传播比较快而且广泛。3、口碑传播：老客户带动新客户。4、圈层：在县城单位也很有效果。南京元年制造5、宣传车宣传：沿主干路或乡镇集会进行轰炸。6、场外活动：露天演出，人体彩绘等小活动。7、电视字幕、角标或标板：所有本地能收到的频道，本地电视台都可以做到。8、城乡公交车体广告；9、户外广告：墙体、道旗、灯杆旗、楼体广告等。南京元年制造我们认为大河·阳光城产品销售的重点不是其它的楼盘都做了些什么，而是我们准备怎么做才是市场的领跑者，才是快速销售的终极获利者。南京元年制造举措一：销售现场提前展示由于目前东城楼盘林立，加上外出务工人员春节返乡，在市场客户厚度不大的情况下，谁抢占了先机，谁拥有更多的客户资源。南京元年制造组织阶段性的公关活动，延续市场对项目的关注，并带热现场销售氛围，形成良好的口碑传递。利用春节、元宵、清明、端午、五一节等时令节点安排活动，有效吸纳外出打工返乡人员来现场；有目的、分时段进入光山县内企业，安排小型产品展示；针对奠基、现场销售部完工、封顶、交房等工程节点组织活动。举措二：公关活动长期化南京元年制造以产品为支撑，完善项目品牌的建设，塑造高档品牌的项目形象，通过品牌效应拓展市场。◆依托产品的规划优势、地段优势，做为项目品牌建设的强大支撑；◆利用事件活动制造轰动效应、驱动市场热度、聚集卖场人气，形成项目优势入人心，口碑相传的良好销售环