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升龙城广告推广提案2010.5山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则灵。升龙印象一大城之大240万㎡市区城市综合体项目升龙印象二对手是自己规模决定实力，影响决定势力升龙印象三升龙欲成龙定义自我，五年涅磐进化&升华龙市场进化MarketingEvolution2009年楼市高歌突进—2010政策打压突进&打压2010春天《新国十条》2009岁末上演《三枪》2010年，郑州楼市将何去何从……限制投机行为遏制房价过快增长加速开发商的洗牌•政策风险的加大，将加速房地产行业大鳄竞争格局的快速带来，为品牌开发商提供更多的机会。•同时，在一线城市扩容仍存在压力的情况下，随着城市化进程的提速，二三线城市将成为市场开发的重点，迎来楼市销售的高潮。•华润、恒大等知名开发商品牌已准备进入郑州市场。标杆房企在非一线城市土地储备情况（2008-2009年）一线城市超高的房价，过高的土地成本成为扩容的最大阻力，泡沫较少，潜力较大的二三线城市成为地产大鳄竞争主力市场。泡沫&潜力本土开发商一线地产品牌产品战术时代大战略+细战术整合时代竞争在进化现在ing：品牌地产时代品牌大鳄们看到的潜力是在初级竞争市场里更多的溢价。品牌的定义，就是同一地段贵1000元的道理。前十名的品牌开发商将控制70%的市场份额城市在进化CityEvolution每个城市进化都是城市化进程的结果中心城区扩张副中心形成20年前浦东是“下鸡脚”，现在却是国际金融中心20年前徐家汇还只是“一般般”的居民区，现在却是上海城市副中心5年前郑州市西南还是大家认为的“不发达地区”5年后这里将会有更多想象成为现实……城市化改造是城市的新生，也是开发商发展的最大机遇改造&机遇航海路中原路中原新城锦艺国际华都项目已经动工，预计未来2年供应量30万㎡左右淮河路南、工人路西、航海路北在售项目，08年12月份入市，总建筑面积180万㎡，已入市体量约40万㎡。未来两年预计上市量40万㎡。在售项目动工但未宣传项目地块已经挂牌，但未动工项目陇海路大学路南三环升龙国际中心在售项目，预计2010年加推供应量20万㎡左右。世界城升龙城总建筑面积约24万㎡，09年4月份拿地。预计上市量8万㎡，王胡寨橄榄城在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。项目已经动工，预计未来2年供应量30万㎡左右亚星城市山水在售项目，预计2010年加推供应量15万㎡左右。我们没有比肩的对手，但不代表我们没有竞争产品和区位是主要的诉求产品、促销和区位是主要的诉求同质化推广是区域市场的大多数，“趋同”的思路不可能让升龙城脱胎换骨，也不可能让升龙城“领航价值”的价格定位得到支撑，路只有一条，就是做到不凡！进化就意味着优胜劣汰谁能先开始品牌进化，谁就有竞争的优势消费者进化ConsumerEvolution•二七区客户仍然为该区域主力客群。•首次置业者、改善型需求者仍属于市场主力。•选择该区域置业客户，整体对价格承受能力不高；•区域购房客户职业集中在私营企业主、企事业单位的工作人员；•区域客户购房最看重的是项目价格，其次是地段。Consumers御城客户群延伸客户郑州其他区域客户核心客户二七区客户，私营企业主、企事业单位人群政策打压让投资需求受到影响，但对郑州城市化进程的带动的刚性需求影响较小。对于本案较高的价位和快速去化的压力让我们必须考虑区域外的消费者和改善型需求的消费者，升级生活是他们购房最大的动力。升级不仅意味着生活品质的提高，还代表居住价值的提升。刚性&升级解读进化BrandEvolution旁人看升龙的士司机：升龙啊～，知道，就是那个做旧城改造的开发商，房子好像卖的还行。宾馆大堂经理：升龙～，你说的是升龙国际中心吧！在这大学路附近，拆迁旧城改造，房价好像不便宜。业内人士：升龙很有实力的，这几年在郑州发展很快，曼哈顿做的不错，旧城改造项目，价位卖得不高。升龙已成为郑州现售总开发体量最大的开发商，知名度也颇高，但产品影响力大于品牌影响力，品牌并没有发挥最大的增值作用，没有为产品营销有太多加分——品牌影响力缺失升龙现状强化“升龙”品牌是进化第1步五年造五座城升龙城升龙城=升龙品牌升龙城是产品价值与品牌价值融合的升级之作，也是改变城市未来发展的标版，更是升龙作为中原首席城市运营商的力作。240万平米的超大规模效应全新城市综合体，创造未来城市副中心30万平米集中商业巨擎支撑城市改造中，西南区市场巨大的潜在需求升龙置业前期项目的口碑积淀和客户积累升龙——中原首席城市运营商升龙城——改变创造引领面对高于周边价格这一核心问题，我们的选择是：让郑州人接受价格之前，先让他们接受一个全新的标准；无论是形象还是产品还是附加值都做到名副其实的升级，让郑州见识一个前所未有的高度，见识一个全新的升龙城。如此，才能打破郑州人的固有区位价格认知和心理障碍，实现更高的价值，升华升龙城“价值”是进化第2步升级产品概念，给消费者全新的价值感受城市综合体对于城市消费者来说并不新鲜，但升龙开创的不仅是开发模式，更是一种全新的产品体验。从另一个角度看，就是全新的产品概念和价值。升级的产品概念平面的建筑群落住宅商场写字楼酒店立体的生活构成住宅生态景观商业第2代城市综合体立体中心都会上海新天地翠湖天地港汇广场项目，统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能，三位一体，专业上互相支持，外观上相互辉映。按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。上海港汇广场商业繁华聚合非凡价值目前在一线城市的高档公寓中，大多是商业价值助力生活价值，居住价值提升中心价值，高档城市公寓是建筑在繁华商业核心之上的，价值互相提升。上海新天地旁的翠湖天地，徐家汇港汇广场之上的高档公寓正是此类产品的典范。第2代城市综合体立体中心都会聚合非凡价值改变创造引领产品定位240万M2非凡创享中心都会创意执行BrandEvolutionOptions1Options2Options3Options4Options5Options6Options7郑州未来的5年，是改变的5年。升龙城将造就全新的城市副中心，公寓住宅、商业，互为支撑，成为城市地产和区域价值有力创造者，改变着城市进化的步伐。改变格局的力量品牌篇1升龙——中原首席城市运营商改变格局的力量品牌篇2作为城市运营者，升龙创造的是城市中心，是另一个升华的世界创世心升品牌篇3产品篇1全新的城市综合体，包罗生活万象，升华生活价值与商业价值升华生活万象产品篇2生活成就非凡GreatMasterpieceWithLife商业价值赋予生活价值，居住价值提升中心价值，繁华商业核心之上的高档城市公寓，尽享非凡生活。240万M2非凡创享中心都会改变格局的力量住宅推广商业推广生活成就非凡Or升华生活万象产品定位品牌推广荟萃生活所享（待续～）写字楼（待续～）目前在二线城市，消费者对高层的抗性要高于一线城市。广告、公关、促销是一线城市对高层或者城市综合体最常用的营销手段，同时也是郑州出现最多的营销手段，如何针对这种情况突破传统营销瓶颈，通过剑走偏锋的方式，达到最优的宣传效果，我们提出了“非凡营销”手段。为项目建立实效的营销系统借力传播游击营销主题公关财富公关创新媒体创造标志非凡营销创造标志创造一个标志，升腾之龙创造一个标志，吸引人们的关注，创造一个话题，当夜幕降临，让郑州人不管在任何角落都能看到升龙城的光柱，成为全城焦点。现场标志光柱借力传播六一儿童节放飞梦想儿童节当天，在郑州各主要人流集中地、重要交通路口，发放印有升龙城LOGO的气球和纸帽给儿童，郑州大街上的孩子们每人手里拿着印有升龙城logo的气球，让升龙城除现在各个角落，巧妙借力，提高升龙城的曝光率。创新媒体巧借资源耳目一新最大化地利用社会资源，开盘前期，对二七区重要商业场所的停车场进行“包干”，雇佣工作人员，凡是当天进入停车场停车的社会车辆均不需要缴纳停车费用，但是必须使用升龙城提供的车套。创新媒体资源，作为新的宣传平台，让人耳目一新的同时，达到强化事件宣传的效果。游击营销剑走偏锋另辟蹊径郑州报纸等传统媒体渠道用的比较多，需要更有新意的传播方式。流动展厅可以随时转移、方便洽谈，内设洽谈桌椅、小区模型等，在郑州人流较多的地方进行巡展。流动展厅成本低且简便易行，具有流动性，吸引眼球的效果强，从另一方面又为潜在客户了解项目产品提供了方便。比起房展会百家争鸣的场合，更令人惊艳。主题公关城市变迁摄影展摄影作品征集活动，征集改造之前的城中村照片及改造后的繁华景象照片，将现在的城市生活照片与以前的郑州市老照片做对比，用光影记录城市的变迁，记录美好生活，体现升龙改变格局的力量！财富公关用专业对话商家升龙城的投资客应该是专业商户，对投资或经营价值敏感。升龙作为城市运营者，应该用更加专业商业运营者的角色来引导商家，聘请专业商业调研公司对二七区及升龙城未来的商业进行一次调研分析和预测，以专业运营的角度说明投资的价值，吸引这些“理性”商户。升龙城—投资红皮书谢谢