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南三环独树一帜的小公馆——关于蓝光·峰阁项目的观点南城的房子怎么卖？南城的小户型怎么卖？南城的商业立项小户型怎么卖？Tobeornottobe.It’saquestion！就我们已知的消息，迅速聚焦南城。。。。。。市场声势如何?Guestion12009年9月28日，地铁4号线投入运营。2009年11月5日，北京南城发展新规出台，未来3年内，投资总额2900亿元。2009年12月4日，远洋集团地产大鳄48.3亿竞得南城地王。2010年首宗地块交易，由中铁置业19.85亿拿下马家楼桥西北方向地块，楼面价8016元/平米。金融投资市场水深不测的情况下，更多投资者将资金流向转至房地产。经济政策大势不定，地产刚性需求成为主流市场需求。政策转舵，大势波动之下，南区市场热度持续升高南城小户型火爆销售，为何？|Guestion1如何理解南城小户型的盛世之相？真相之一：世界城市背景下的，区域性价比北京建设世界城市，将带动首都大都市圈的崛起，加快北京市全城城市化进程，南城作为重点发展区域，投入2900亿元，将带动增强本案区域综合经济实力，改善区域居民生活环境，提高生活质量；以往选择南城置业的客户，高性价比是不可回避的隐性成交点，无论对于投资客而言，或是自住刚性需求而言。投资客看到的是北京城中唯一的价格洼地未来的升值潜力，自住客看重的是置业的性价比，这也是项目渗透市场的杀手锏。南城在地产行业全线飘红的今天，也说明消费者市场敏感度越来越强，综合性价比和未来潜力成为购房者置业的重要因素。|Guestion1真相之二：交通、位置是选购关键“地段地段还是地段”，无论是豪宅还是小户型，这都是颠扑不破的真理。交通、区位、周边环境的成熟度、社区配套的完善性及户型格局的功能性都是考核第一条真相的重要因素，而交通氛围是项目综合性价比高低的关键决策环节。纯粹的小户型项目，一定要选择区域的核心位置，最好是在轨道交通沿线，交通便捷，生活配套成熟，因为无论怎样，最终住在这类项目里的住户，一定是年轻人或者正在创业中的小型公司，这类用户对交通的要求非常高。如何理解南城小户型的盛世之相？|Guestion1真相之三：租赁热宠，超高投资性住宅租赁市场同样是小户型产品比较抢手，尤其是地铁沿线的小户型房源，更是“出来一套即租一套”。据介绍，目前在回龙观区域零居产品的租金在1500元左右，一居产品的租金在1600到1800元之间，但仍然受到市场的追捧，尤其是在中关村、上地区域工作的人群对这里格外青睐。在4号线开通之后的马家堡区域，50平米左右的零居、一居的租金已经在2000元左右，租给小型公司更可达到3000元左右，而同区域的三居室租金也不过2700、2800元，单位租金相差一半。如何理解南城小户型的盛世之相？|Guestion1真相之四：LOFT的宜居优势不可忽视的，2009年开始是LOFT户型爆发的年代，北部“美立方”“合立方”、东部“青年公社”南部“UP生活”“宾仕国际”。新推盘的小户型项目，几乎每个纯小户型项目都设置了部分LOFT户型作为吸引市场的标杆型产品，其不同于平层的居住层次感和小别墅般的舒适属性，深受广大青年购房者狂热追捧。如何理解南城小户型的盛世之相？|Guestion1真相之五：文化吸引力增强，生根北京的归属感最醇正的老北京生活文化，很多人感觉生活在南城才是融入了北京。随着北京中心区，不断的商业化，除了四合院，纯正的北京味道已经渐行渐远，而淳朴自然的南城则保留了最完整的“老北京”生活形态，如：王府井老字号、琉璃厂、天桥、天坛、南城人的生活习惯等。马家堡——龙脉要位，马家堡火车站是北京最早的火车总站，选址于此，因为马家堡往北即是龙脉，自古不可擅动。公益庄——皇亲国戚外院，清末民国间皇族国仕在皇家苑囿“南苑”之外占地建园的所在。置业北京内城，与北京的历史有关，在每个北漂的心中盼望一个强烈的归属地。如何理解南城小户型的盛世之相？|Guestion1经济发展的政策导向“城里”的优质配套资源文化吸引力“低门槛”置业区域投资回报比较为客观南城大背景下的小户型销售持续火爆，我们不难看出无论从投资客或者职业者都看出这一区域的潜力。“综合实力”是南城小户型持续火爆的不二法宝。浩文观点：|Guestion1市场竞争项目状况|Guestion17克拉——新生代的效率化、多元化、多维度的自由生活空间位置马家堡东路占地2.6万㎡建面7.7万㎡交通靠近地铁4号线公益西桥站距10号线角门东站约500米概况7栋楼，共1690套，商业118户停车位287个现况预计2010年3月份开盘，主力户型为20-50平米零居及一居室，包含平层及LOFT。产权50年价格待定交房标准毛坯优势：双地铁、超现代主义立面、独立6000平米休闲广场|Guestion1玺萌公馆——现代世家稀贵大宅位置马家堡西路西侧，南三环与右安门外大街交汇处总占地6.5万㎡总建面10万㎡交通靠近地铁4号线角门西站概况低密度6层板楼，一梯两户，共约600户。主力户型110-324平米，全明设计，南向露台。现况上半年将推出123二居-330复式产权70年价格24000元/平米交房标准毛坯交房时间2010年底优势：稀缺的低密度社区、以大户型为主。|Guestion1京投快线·阳光花园——时尚潮流地标所在位置大红门西路总占地8万㎡总建面22万㎡交通地铁10号线角门东站直达B2，4号线角门西站1000米概况8栋楼，1176户。主力户型40零居，64一居，80二居现况仅余10余套一居产权70年价格25800元/平米交房标准毛坯交房时间2012年年初优势：40%绿化率，8万平米独立商业|Guestion1城南大道——小型城市综合体位置南四环中路公益西桥北总占地4万㎡总建面9万㎡交通地铁4号线概况三栋塔楼，大型商业+商住公寓。公寓517套，主力户型40-80零居/一居少量120三居和loft、跃层复式现况尾房在售，51-73零居，按揭98折，全款97折产权50年价格21600元/平米交房标准LOFT毛坯，平层精装优势：项目本身1-5层SHOPPINGMALL配套|Guestion1上海建筑——城市嘈杂之外的舒居领地位置大红门西路总占地10万㎡总建面13.6万㎡交通地铁4/5/10号线概况12栋塔板式小高层，共1435户。多数户型南北通透主力户型70-95平米2/3居，70%以上为2居现况5期在售，79-95二居产权70年价格25000元/平米交房标准毛坯交房时间2010年10月1日优势：填补市场空白，性价比较高|Guestion1首开石榴派——精品小公寓与精致商业的综合体位置石榴庄小区东北角总占地2.4万㎡总建面2.8万㎡交通紧邻离宋家庄轨道交通枢纽，离即将建成的10号线石榴庄站仅500米概况共317套房，其中平层小公寓199套，118套LOFT和部分底商。现况即将开盘价格18000元/平米交房标准毛坯交房时间2011年6月优势：区域成熟度较高，配套较好|Guestion1项目区域装修标准产权销售情况销售均价（元/m2）主力户型（平米）优势入住时间7克拉4#线公益西桥站毛坯503月开盘销售零居和一居，平层+loft（层高4.9米）20000（意向价格）20-506000平米休闲广场玺萌公馆4#线角门西站毛坯706层板楼上半年推出25000123二居330复式低密板楼2010年底京投快线·阳光花园10#线角门东站毛坯70仅余十余套尾房2580064平米一居8万平米商业2012年初城南大道4#线公益西桥站毛坯50尾房销售，平层零居按揭98折/全款97折2160051-73平米零居地铁直达上海建筑大红门西路毛坯705期11号楼二三居在售2500079-95二居95三居区域空白产品2010年10月1日首开石榴派10#线石榴庄站毛坯403月即将开盘平层18000Loft2500036-48平米的平层和LOFT配套便利2011年6月本案4#线公益西桥站精装50未销售30000以上以40/50loft户型为主产品纯粹未定竞品指标汇总|Guestion1竞品小结区域内市场呈白热化，众多项目集中放量，相比较而言本案价格偏高。与本案正面竞争的项目：7克拉&首开·石榴派。7克拉尚未正式开盘，主力户型为4.3m层高的lLOFT，50年产权，目前蓄客工作正紧锣密鼓进行；首开·石榴派即将开盘，共300套，其中2/3为平层，118套LOFT，40年产权，需要密切关注。|Guestion1•08年的市场动荡，09年的全城复苏，2010年的政策前景不明……•区域多项目集中面市，且多数项目或多或少的具有同质化。置业者及投资客出手的谨慎姿态、入市风险论、出货量回落，相信只是暂时。•在政府指向下形成强势发展态势，不可回避的刚性需求迫切，仍然使区域总价不断刷新提升，才是需求的力量•但，同时，我们不得不说：区域性价比已经逐渐失去吸引力。|Guestion1本案立是否足于高性价比？是否像其他项目追求迅速销售？浩文的建议是：不能！本案姿态是高于一般市场层面的，不仅要在竞争白热化的南城小户型市场热销、销售溢价，同时肩负着开发商品牌的战略意义。浩文观点：|Guestion1浏览本案，明确价值核心|Guestion15.5米双标准层臻品舒适度层高5.5米，每一层都可以达到住宅层高标准，还有3000元/平米的精装，融入了科技标准——纯净水、热水、可视安防、新风，建筑细节表达出对居住者极大尊重。LOFT户型绝对主力的40/50平米LOFT户型区间，大大提高空间使用率。LOFT近几年一直是吸引年轻人首次置业和投资者目光的主力。南三环宜居生活区南城正在呈现一个飞速改观的现状。不可否认，南三环宜居住区的价值逐渐形成中，具有很强的吸引力。4号地铁上盖物业250米近步4号线。地铁边的房子一向具备很强的价值观，尤其是北京地铁网络日益发达的今天。纯粹ART-DECO内外装修风格均为经典的ART-DECO风格，项目形象纯粹，附和现代追求品质置业者的需求。蓝光实力品质保障蓝光地产首个在京项目，势必会以此项目树立品牌形象，将凝聚蓝光地产的开发精髓。|Guestion1本案优势低总价高门槛很多购买小户型的客户，看重的是总价偏低，负担小的优势，虽然本案总价120-150万元，然而高达75-85万的首付，把许多人拒之门外。商业产权产权短，商业水电问题，是此类项目产生市场犹豫性的主因。南城的传统理解不可否认的是南城正在迅速发展建设，但与内城其他位置而言，仍存在差距。性价比模糊贷款期短，带来的高月供；商业水电，带来的高生活成本……这些正在挑战南城置业者对于区域性价比的传统意识。品牌认知度不足蓝光地产是谁？做过什么？做的怎样？与很多先行者相比，我们还不大牌。|Guestion1本案劣势5.5米双标准层臻品舒适度LOFT户型南三环宜居生活区4号地铁上盖物业纯粹ART-DECO蓝光实力品质保障|Guestion1劣势低总价高门槛商业产权南城的传统理解性价比模糊品牌认知度机会转化优势加成区域内唯一绝对LOFT产品区域内舒适度最高的科技化产品区域内唯一全精装项目蓝光开元北京问鼎力作南三环地铁上盖唯一纯粹LOFT优势核心价值我们卖给谁？Guestion2算2笔账！第一笔：是客群会计算的购置成本面积均价总价首付月还款503000015075约8000平米元/平米万元万元元用75-85万元首付，月供近万元置业的人，他们是谁？他们买房做什么用？我们必须严谨的去衡量他们！|Guestion2第二笔：项目价值点折合之后的价值成本面积均价总价首付月还款503000015075约8000平米元/平米万元万元元对比区域竞品，平层售价18000-25800元/平米。我们发现了本案惊人的超值性价比！实得面积实际单价加成价值毛坯价格80187501875按LOFT平均得房率1.6计算平米元/平米元/平米万元单平米精装标准16875|Guestion2本案300余席只有懂得，才能拥有本案仅供给阶层之上的一小群人不是门槛，只是阶层不同。|Guestion2HERE本案就客群范围而言，区域客绝对为主打客群他们对区域认知度、依赖度极强玉泉营商圈木樨园商圈