海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想

0海口罗牛山产业园商务板块开发战略构想2012.02目录一、关于汇峻二、开发战略思考（一）市场审视：直击桂林洋商业市场（二）项目审视：发展与曲折并存（三）项目开发三大困难（四）战略抉择方法论三、执行策略思考（一）项目定位的思考（二）项目功能定位的思考（三）物业产品定位的思考（四）汇峻的价值所在1前言2综合海口市桂林洋开发区的商业市场、区域价值、项目条件及开发商期望等，汇峻认为，项目实现最大价值的路径是“三个必须”：项目成功的关键，必须制定切实可行的定位与清晰的赢利模式！要在市场竞争中突围，项目必须打造经营主题个性化商业项目！项目有好的战略与规划，在开发过程的各个环节还必须进行超前的、到位的执行！价值最大化，关键在定位与执行！•汇峻认为，罗牛山农产品加工产业园商务板块的优点与困难并存，“发展与曲折并存”：罗牛山公司的产业优势非常明显，拥有坚实的农产品精加工产业资源，然而潜藏风险的缺点也显露无遗，在例如，项目的商业规模较大、海口桂林洋开发区的整体商业市场极不成熟、项目背靠农产品加工产业园进行开发与传统商业操作模式与消费模式大不相同等等。在项目开发之前，一定要预先把项目开发的危险和困难进行充分考量。3提前充分预估困难，才能充分化解风险——战略决定成败，执行决定竞争力——4•开发战略方向的抉择是否正确和准确：项目赢利模式定位，选择开发什么产品，特别是开发什么类型的商业物业，直接决定了罗牛山公司的资金运作，更制约着物业的销售或招商效果，乃至项目整体开发效益水平！•操作团队的执行能力是否够强：创新的产品和概念一定要有，操作团队更要有战略执行和概念深化的超强能力！执行团队要拥有众多知名品牌商户资源，更要对产业园商业有深刻的理解，并有丰富的商业物业经营管理经验与实操的成功案例。只有“正确的战略+超强的执行”，才能实现项目的最大价值！——汇峻•广州汇峻商业经营管理有限公司成立于广州，是一家针对中国商业地产市场，实施全程、系统化整合服务的专业商业经营管理服务商。汇峻以中国商业之都广州为总部，面向全国，重点为中国二、三线城市各类商业地产项目与商业物业项目提供以项目投资咨询、商业定位、商业策划、招商代理、物业销售、开业策划、后期经营与管理等服务为核心的商业地产全程运营服务。一、关于汇峻一、关于汇峻•汇峻以不断创新的经营理念，凭借敏锐的市场触角、精准的项目定位与高效的操盘执行，全程为包括购物中心ShoppingMall、商业街区、专业市场、写字楼等各种商业物业提供专业服务。汇峻成员曾成功策划、招商或运营超过数十个商业项目，服务地区范围覆盖广东的广州、深圳、东莞、佛山、肇庆、江门，广西的南宁、柳州、北海、梧州，山东的济南、青岛，湖南长沙、永州、郴州以及昆明、南京、大连、沈阳等多个城市，累计服务面积超过200万平方米，备受各地商业地产发展商好评。•1、商业地产的全程运营能力•2、众多业态的品牌商户资源•3、到位的市场把握能力•4、丰富的商业信息资源•5、高效的招商执行能力•6、实效的商业运营手段汇峻核心优势•商业地产项目涉及了多个诉求不同的客户群体，包括发展商（物业开发商）、投资商（物业业主）、经营商（物业使用者）、消费者与运营管理机构，成功的商业地产项目必须实现多方共赢。汇峻从专业的角度，完成商业项目从前期策划、招商策划、经营策划等全程策划，从而为项目创造利润最大化制定到位的全程运营战略与战术。商业地产的全程运营能力•汇峻与国内外众多品牌商户与多个行业商会或协会建立了紧密的合作关系，可以协助开发商迅速完成主力商户的招商引进工作，顺利完成商业地产项目的招商、运营、推广等工作。众多业态的品牌商户资源•汇峻核心团队参与了广州商业辉煌的发展历程，经历十余年的市场磨炼、积集数十个各地、各类商业地产项目的服务经验，能为每个商业地产项目，在不同区域的不同市场阶段提供专业、准确的市场策略及操作手段。到位的市场把握能力•汇峻“以才·智汇中国”的服务理念，建立了若干个地方商业地产市场数据库，掌握最新的商业地产发展动向及各类实效的商业地产项目招商与经营模式，从而帮助发展商在项目开发、招商、经营决策中，提供相关的参考和借鉴，以便及时做出正确的决策。丰富的商业信息资源•汇峻核心团队一直以来扎根在商业地产项目操作的最前沿，整合成为强大的招商执行平台，汇峻积累了丰富的商业地产全程策划及物业招商与销售代理的经验，形成了一套高效的招商执行与管理体系，可以帮助商业地产项目迅速完成主力商户的引进与项目招商工作。高效的招商执行能力•商业地产项目必须实现销售旺、招商旺，更要实现经营旺，只有实现“三旺”的商业地产项目才是真正的成功。汇峻始终坚持，商业地产开发必须“以经营为先”的理念，帮助商业物业项目完成商业制度建设、商业流程设计、商业营销策划、商业推广策划、商业管理诊断等工作，促使项目火爆开业并持续旺场。实效的商业运营手段凌峻地产策划代理机构：全国10强••凌峻地产（中国）有限公司下设凌峻房地产咨询有限公司、凌峻广告有限公司、凌创投资咨询有限公司，是国内最杰出、最具实力的房地产综合服务机构之一。公司1994年成立以来，成功地为国内500多个房地产项目、200多家开发商、50个城市提供了优质的、专业全面的策划、推广、销售代理服务，在国内同行首屈一指。凌峻地产连续多年荣获“中国房地产TOP10研究组”颁发的“中国房地产策划代理10强企业”，被誉为“中国房地产赢家的专业合作伙伴”。汇峻策略联盟壹商网（）壹商网是商业地产和商业经营管理兼备的门户网站，是一个专业的一站式商业地产服务平台，对接商业地产与品牌商家，通过整合商业领域各类型资源，一方面服务于地产项目招商和商家拓展，一方面为商业项目和商家提升经营管理能力服务。壹商网以高效整合国内外商业领域各类型资源为己任，为商业地产开发商、商业项目、商家在商业地产开发与商业经营领域的成功，提供线上、线下全方位系统性解决方案，并力求解决之道清晰、高效、直达目标。汇峻策略联盟市场审视：直击桂林洋商业市场产业格局——旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区：桂林洋经济开发区位于海口市东部近郊，是海口市保留的“三大开发区”之一，也是海南省重点开发的“六大开发区”之一，开发区总体规划分为旅游开发区、工业开发区、农业综合开发区三大功能区。海口市政府已把桂林洋工业区确定为海南（海口）水产品出口加工区，工业区规划发展水产品加工、机械、制药、电子、食品、印刷、工艺品、饮料等无污染工业。同时配套发展居民住宅、商贸、房产、服务业以及文化教育等设施，桂林洋开发区将建成综合功能和外向型的工业小城镇。开发战略思考•从政府的规划来看，桂林洋开发区具有旅游、工业与综合农业三大产业功能，无论是从整个桂林洋开发区的发展来看，还是从罗牛山农产品加工产业园项目自身的发展来看，商贸业都只是配套性的产业，而不是支柱性产业。汇峻观点市场审视：直击桂林洋商业市场商业市场——区域只有基本的生活配套：桂林洋片区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间很短，没有形成较具影响力的商业中心，现有商业主要辐射桂林洋经济开发区内居民、厂区员工及大学城学生。从集中度上来看，桂林洋片区商业主要为沿街散铺，商铺多以业主自营或出租给商户经营，目前尚没有稍有名气的品牌直营或品牌加盟店铺，更无大型零售商业项目进驻，因此桂林洋的商业集中度较低、档次较差、商业氛围散漫，仅能满足区内市民基本的生活需求，其他的功能如休闲、餐饮、娱乐、商务等功能无法满足市民更高层次的消费需求，基本难以形成一站式消费。开发战略思考•桂林洋开发区远离海口市中心，区内基本未形成规模经营的商业市场，基本上仍然上传统的零售经营模式，未来区内规划总人口也仅为三几万人，必然难以支撑一个大型的零售商业物业，因此，本项目不可能开发零售类商业物业，应开发与三大功能区具有紧密关联度的主题性商业物业。汇峻观点市场审视：直击桂林洋商业市场区内商业地产产品——零售物业空白，批发物业租售冷淡：据我们初步考察，在桂林洋片区基本没有新建的零售商业物业推出市场，也鲜有商贸物流业项目在营或在建，目前上规模的商贸物流项目仅有海南蓝海水产投资公司开发的“海南水产物流交易中心”项目一个，通过了解，该中心虽然贵为国家级的水产交易中心，但目前市场对其物业商铺的销售与租赁均反应比较冷淡，销售率与出租率均不甚理想，表明桂林洋片区无论是零售商业物业市场还是商贸流通物业市场的都有待拓展，桂林洋片区商业地产市场缺乏大型项目作龙头带动，仍未能成为海口商业地产市场的热点板块。开发战略思考桂林洋开发区作为海南省重点发展的“六大开发区”之一，现阶段仍没有成为海口商业地产的热点板块，既有政府推动与宣传力度不足、市场认同度低的因素，也有开发商各自审时度势、没有合力推动园区发展的因素，商贸流通产业如果只有政府规划中的政策、没有众多商家博采众长，是难以成气候的。汇峻观点项目审视：发展与曲折并存项目属性：罗牛山农产品加工产业园位于海口市美兰区桂林洋开发区灵桂路，地处海口市江东组团的核心区域，是海文高速进入桂林洋片区的门户地带，距离美兰机场约2.5公里。罗牛山产业园总占地761亩，总建筑面积约50万平方米，将建设成为“中国一流、五星级、创新型食品产业及冷链物流园产业园，是集农产品精深加工、高低温冷链存储、物流配送、交易展览、观光及体验于一体的大型综合产业园项目。产业园整体包括五大功能：生猪屠宰及深加工、调味品深加工、力神咖啡厂、冷链物流园及商务后勤板块。开发战略思考项目审视：发展与曲折并存项目属性：罗牛山农产品加工产业园位于海口市美兰区桂林洋开发区灵桂路，地处海口市江东组团的核心区域，是海文高速进入桂林洋片区的门户地带，距离美兰机场约2.5公里。罗牛山产业园总占地761亩，总建筑面积约50万平方米，将建设成为“中国一流、五星级、创新型食品产业及冷链物流园产业园，是集农产品精深加工、高低温冷链存储、物流配送、交易展览、观光及体验于一体的大型综合产业园项目。产业园整体包括五大功能：生猪屠宰及深加工、调味品深加工、力神咖啡厂、冷链物流园及商务后勤板块。开发战略思考项目审视：发展与曲折并存项目属性：本项目是罗牛山产业园的商务服务与后勤服务功能板块，土地使用性质为“工业用地”，总建筑面积达17.43万平方米，产品将包括商务公寓、酒店及会议会展中心、旅游商贸街区（共157800㎡）、体验式商业街（16500㎡）等。项目建成后将成为桂林片区规模最大、档次最高的旅游购物中心，并将由此形成园区产业链的终端市场。开发战略思考项目审视：发展与曲折并存•项目条件：•商业地产的开发与住宅地产开发最大的区别在于，住宅地产可以独立于社会环境，即使在偏远的山区都能自成一派，而商业地产则必须依存于社会环境，必须形成完善的商业体系，包括商业经营环境、商品与服务的供应商户、购物与消费的顾客群体等，而核心是商品与服务的供应链和所辐射的区域群体数量。因此，本项目商务板块的开发，必须依托与整合罗牛山的产业链优势，形成整个片区的配套产业功能。•从产业资源来看，罗牛山公司产业链涵盖了农产品的养殖、种植深加工、物流与销售等环节，从生产源头到销售终端构成“百姓放心食品”产业链。•开发战略思考项目审视：发展与曲折并存•项目条件：•从区域价值来看，项目所处区域是海口江东组团的中心点，属于新兴的产业园区商业，随着桂林洋产业园区的发展日益成熟，未来以便捷的城市交通体系与美兰国际机场为基础，项目打造工业旅游特色商业，可建设成为东海岸观光旅游经济带的重要组成部分。•不过，项目的位置稍偏离主城市中心，目前该地段的市场配套设施、公共设施的发展还有待改善，周边区域的旅游设施与商业氛围的成熟度与人气还需要一定时间的培育，将对大量商铺的销售与经营有一定的压力，我们需要有足够的准备，提前做好项目规划、商业规划与经营规划。开发战略思考项目审视：发展与曲折并存•区域发展前景：•根据《海口市江东组团片区控制性详细规划》，江东组团片区按照“两带一区五片”结构进行功能布局。“两带”指北面海岸带规划国家级旅游度假区，西面滨江带开发沿江居住区；“一区”指桂林洋科教及产业园区，