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漳浦项目调研报告2013.12.24Vasion张博客：、漳浦房地产市场概况二、参考案例1.永嘉天地2.钱隆首府3.新都城市广场4.汤泉世纪5.欧洲城6.蓝溪御墅7.案例小结三、项目规划建议1.项目基地区位01020406101118202224262830323334目录2.项目现场实景3.项目用地红线4.项目片区城市规划5.项目优劣势分析6.项目规划建7.项目建议方案8.项目定位9.项目财务分析3738394546475455第一章漳浦房地产市场概况1.城市概况2.经济环境3.城市规划4.市场环境5.土地市场02P01040610111、城市概况漳浦县，福建省漳州市辖县，是一个人口大县、农业大县、海洋县，是一个资源大县、新兴临港工业县，是一个台商投资密集地，是全国首批沿海对外开放县、现代农业示范区，是国家级海峡两岸（福建）农业合作实验区的重要组成部分。漳浦县东接厦门，南临头与台湾一衣带水，有南溪、鹿溪、佛潭溪、赤湖溪、杜浔溪、浯江溪等河流，海岸线216千米，大小岛礁178个，海湾6个，港湾5个。漳诏高速公路、324国道过境，水运有下寨和旧镇码头。交通路网便捷配套，沈海高速公路在漳浦设有3个互通口，国道、省道穿境而过，县道四通八达。漳浦县独特的区位优势为当地房地产市场发展提供良好的立地条件。漳浦县厦门市泉州市漳浦区位示意图第一章漳浦房地产市场概况P021、城市概况第一章漳浦房地产市场概况P032、经济环境第一章漳浦房地产市场概况P042、经济环境第一章漳浦房地产市场概况P053、城市规划第一章漳浦房地产市场概况P063、城市规划第一章漳浦房地产市场概况P073、城市规划第一章漳浦房地产市场概况P083、城市规划小结：第一章漳浦房地产市场概况P094、市场环境第一章漳浦房地产市场概况漳浦住宅市场07-08年处于快速发展期，整体供销高位运行；09年至今，市场进入调整期，年均去化约17万㎡；09年是漳浦住宅市场供销分水岭；07年至今，全市供应142.2万㎡，整体销售75%。07-08年是市场快速发展的时期，市场供销高位运行，总供应55㎡，总去化40.4万㎡，销售率73%；2012年漳浦住宅市场供应出现井喷，整体呈现供大于求；2013年上半年有所回落，但任然出现供大于求的状况。P105、土地市场土地宗数土地亩数成交总价(万）地面单价（元）县城镇区109925176327022673518528楼面单价（元）8943362009-2011年漳浦土地成交情况第一章漳浦房地产市场概况P115、土地市场土地宗数土地亩数成交总价(万）地面单价（元）县城镇区621973146433104783129449楼面单价（元）12353482012年漳浦土地成交情况第一章漳浦房地产市场概况P125、土地市场土地宗数土地亩数成交总价(万）地面单价（元）县城镇区15257536881934684239428056楼面单价（元）14544422013年漳浦土地成交情况第一章漳浦房地产市场概况P135、土地市场第一章漳浦房地产市场概况924.52973.84753176.7146.99688.970200400600800100012002009-2011年2012年2013年2009-2013年漳浦土地供应情况对比（单位：亩）县城镇区P145、土地市场第一章漳浦房地产市场概况P1558.5252.747.279.5163.60501001502002503002009年2010年2011年2012年2013年2009-2013年漳浦全县每亩单价（万/亩）每亩单价（万/亩）58.5252.7585.7280.7280.801002003004005006007002009年2010年2011年2012年2013年2009-2013年漳浦县城每亩单价（万/亩）每亩单价（万/亩）2009-2013年间，漳浦县2009年土地成交平均58.5万/亩，2010年平均252.7万/亩，较2009年上浮332%；2011年平均47.2万/亩，同比下跌81.2%；2012年开始反弹，土地成交平均涨至79.5万/亩，2013年平均163.6万/亩，同比上涨105.8%；2009-2013年间，漳浦县城2009年土地成交平均58.5万/亩，2010年平均252.7万/亩，较2009年上涨332%；2011年平均585.7万/亩，同比上涨131.8%；2012年县城土地成交下跌280.7万/亩，2013年平均280.8万/亩，基本与2012年持平。P165、土地市场第一章漳浦房地产市场概况5、土地市场第一章漳浦房地产市场概况P17漳浦县近几年房价上升速度明显加快，目前主城区商品住宅整体均价约5500-6000元/㎡，从现状看未来房价还将呈上升发展势头，未来往7000-7500元/㎡上升。随着城市建设速度得加快以及居民购买力的提升，各个楼盘的销售情况较为平稳，开盘销售率基本保持在40-50%之间,2013年市场成交较2012年有所提升，2013年县城月去化2.5万平方米。外来品牌开发商的进驻加快了漳浦县房地产市场的发展，其规模化的开发模式，特别是“城市综合体”的开发模式已成为亮点。2009-2013年，漳浦县城楼面地价及地块每亩单价都呈现逐年增长的趋势，2013年平均为280.81万元/亩，在180-451万元/亩之间，楼面价平均为1454元/平方米，在899-2687元/平方米之间。假如土地外的项目开发成本按3500-4500元/㎡来计算，根据2013年的土地情况来分析，项目单位总成本约在5000-6000元/㎡之间，按照这个数值来计算，结合市场去化情况，此区域的土地成本应控制在楼面价平均为1454元/平方米，按1.5的容积率换算，约为150万/亩。第二章参考案例1.永嘉天地2.钱隆首府3.新都城市广场4.汤泉世纪5.欧洲城6.蓝溪御墅7.案例小结20P18222426283032第二章参考案例P19永嘉天地钱隆首府新都城市广场汤泉世纪欧洲城蓝溪御墅县政府项目基地第二章参考案例永嘉天地---基本信息用地位置：香港南路与府前路用地性质：居住用地用地面积：30亩总建筑面积：9.6万㎡容积率：4.3绿地率：8%项目组成：建筑栋数共2栋高层，户型面积47-70㎡，主力户型50㎡、60㎡。1#楼1层到4层是大型商场，5层到16层是漳浦首个准5A级纯写字楼。17层到26层是香港千佳汇城市精品酒店。2#是SOHO公寓，层高分3.4米的4.75米两种。3#是城市综合体的主MALL。住宅房价：均价7500/平方米商墅单价:均价20000/平方米P20第二章参考案例项目特点永嘉天地立面图P21项目5#-8#为商墅与2#SOHO20-25层公寓复式户型，层高为4.7m。永嘉天地别墅商铺钱隆首府---基本信息用地位置：漳浦县绥安镇江滨公园西侧金浦大道与文昌路交汇处用地性质：居住用地用地面积：278亩总建筑面积：58万㎡容积率：2.4绿地率：30%项目组成：高层住宅别墅SOHO沿街店面小型集中商业住宅房价：6500/每平方米第二章参考案例P22第二章参考案例项目特点P231、项目周边配套齐全，拥有双水岸三公园，项目定位为漳浦目前最高端楼盘2、户型面积在82-141之间，刚需和改善型需求兼顾。3、营销中心目前为漳浦楼盘中最大气，而且从2013年5月份拿地到11月份销售，仅半年时间即投入使用。新都城市广场---基本信息用地位置：漳浦县绥安镇金浦大道与青年路交汇处用地性质：居住用地用地面积：97亩总建筑面积：32万㎡容积率：4.0绿地率：15%商墅层高：4.7m项目组成：其中商业中心12万㎡，分为一个商业综合体和商业别墅；写字楼共9万㎡；住宅10万㎡，共4栋32层，面积区间70至200㎡。第二章参考案例商墅单价:均价30000/平方米P24住宅房价:均价6500/平方米第二章参考案例项目特点新都城市广场营销中心新都城市广场沙盘P251、项目商业部分12万平方米，分别为商墅及综合体，但与其不同的是商场除一层外开发商持有，一层与外围商墅均销售且不与商场有直接联系。2、商墅商铺出售后开发商再进行返租宏观控制商铺租金。第二章参考案例永嘉天地---基本信息用地位置：漳浦县龙湖路西段用地性质：居住用地用地面积：109亩总建筑面积：26万㎡容积率：2.1绿地率：40%项目组成：漳浦首席温泉，首席800平方米超大游泳池。近万平中庭，小区采用全封闭式管理，人车分流、智能化管理系统，近江滨大道及5000多亩八大主题市政公园住宅单价：暂无公开信息汤泉世纪---基本信息P26第二章参考案例项目特点汤泉世纪营销中心汤泉世纪别墅区P271、别墅部分的“负一层”（即地面一层）沿街部分设置店面。2、项目有引流温泉水加热后供给业主，分别与自来水独立。第二章参考案例欧洲城---基本信息用地位置：漳浦麦市街与和康大道用地性质：居住用地用地面积：142亩总建筑面积：20万㎡容积率：1.8绿地率：40%项目组成：项目规划20栋高品质住宅与1栋商务办公楼，项目分两期开发，一期：1#-12#，二期13-20#号楼写字楼18F，一期是半地下室，二期是地下室。项目配套约3万㎡欧式宫廷艺术园林住宅均价：6200元/平方米P28第二章参考案例项目特点欧洲城立面图欧洲城沙盘P291、项目容积低、绿化高，楼盘品质整体较高。2、项目已开盘部分均售罄，销售状况非常良好。第二章参考案例用地位置：漳浦县金鹿东路两侧用地性质：居住用地用地面积：76亩总建筑面积：12万㎡容积率：2.0绿地率：30%项目组成：双拼别墅高层住宅住宅房价：暂无信息别墅单价：3000000/套(约200平)蓝溪御墅---基本信息P30P31第二章参考案例项目特点蓝溪御墅沙盘蓝溪御墅别墅项目由高层及叠加别墅组成。第二章参考案例案例小结根据考察，我们可以总结出漳浦县城楼盘目前具有以下几个特点：1、住宅项目的容积率基本在1.8-2.8区间，商住项目容积率基本在4.0左右，几乎没有低容积率的楼盘。2、几乎所有的楼盘的建筑风格均为欧式，比如钱隆首府、永嘉天地和新都城市广场均采用了装饰艺术风格，欧洲城采用了西班牙建筑风格。3、住宅的销售均价普遍在5500-7000之间，店面的销售均价在20000-30000之间。4、楼盘普遍以高层住宅为主，别墅仅处于辅助和补充的地位，楼盘品质基本在中低端位置，高端项目呈现空白状况。5、除了钱隆首府的体量较大外，目前漳浦县城还没有真正的大盘。P32简报结束，请不吝赐教！