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华粤·海湾城三批单位价格策略沟通报告谨呈：华粤房产汇诚鸿图华粤海湾城项目组2013.09.25第一部分项目本体及目标沟通基本情况：本项目7月28日第一批产品万人哄抢开盘即热销九成；第二批9月14日开盘121套热销八成以上，两拨开盘在社会上已形成良好口碑，中高端楼盘形象逐步形成，在社会上具有较高美誉度、高性价比。楼盘规模大，地段较优，具有较强的综合优势，周边客户购买力强，以高端住宅形象示人。栋列开售时间户型推售套数可售套数均价销售率3/4/5座2013.7.282房72㎡、3房带套房90㎡、3房带套房107㎡186套0套9279元/㎡100%2/7座2013.9.142房72㎡、3房带套房90㎡121套14套9700元/㎡88%项目成交节奏较快，一部分成交客户与项目地缘关系，更多地吸引禅城客户的购买项目市场定位：成功建立刚需豪宅形象//已超过300位业主资源项目市场口碑：高美誉度、高性价比面积套数总面积套数比面积比两梯三89方23207018%14%北向约90方30271023%18%南向约91方16145712%10%南向约107.60方16172212%11%南向154平米五房22339817%22%南向154平米四房22339417%22%顶层复式25422%4%总计13115293100%100%三批推售6、8座131套（分为三个面积段：约90㎡小三房69套，约107㎡大三房16套，约154平米四房44套，两套复式。）位于小区最中间的竖轴位置，最大化拥有泳池景观是北区素质较高的两栋产品，8栋为独栋楼王！产品分析01户型属于单边位，三面采光通风；视野开阔，客厅南北通透对流；景观资源优秀，南望中心泳池；两个卧室朝南，房间面宽大采光通风好；北向单位赠送面积更多，同时朝向比04更佳；吹东南风！不对会所钟楼！6座4户型比4座04户型位置更好，采光通风较好，6座04也可以拥有中心大泳池资源，不对会所钟楼！并且远离华宝路主干道，噪音更少03户型正南朝向，6座03户型会因为5座影响基本上不会西晒，同时，最大化拥有泳池景观的户型，正南向一线泳池景观；通风对流，两个卧室朝南，面宽大采光通风好；02户型107平米，东南向最佳朝向资源，两个卧室朝南，面宽大采光通风佳；6座—王者居中1、位置是中心位置，是5-7座最中心的位置，整个小区最中间轴线位置，王者居中！2、景观优势明显，南望无敌中心大泳池，是所有楼栋里面南向望泳池最佳的楼栋，泳池是这批单位最大的卖点，整个南区及北区最后一栋看泳池的刚需楼栋；3、最优势的户型搭配组合90+107平米，刚需机里面的战斗机，拥有107平米分布的楼栋都是小区除了楼王之外最好的楼栋，毋庸置疑！01户型：1、154㎡做5房，绝无仅有；2、三个房间朝南绝无仅有；3、东南向楼王看泳池绝无仅有！4、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！5、私享入户花园，引景入户享自然！6、房间飘窗赠送面积大，卫生间大气！7、北看泳池南看江！、02户型:1、楼王中的楼皇，位置最佳，正立在小区纵向生态轴上！2、南向视野开阔，10楼以上看江最佳；3、客厅餐厅开门南北对流，全通风全采光！比01更对流！4、私享入户花园，引景入户享自然！入户花园比01的大！；5、3.6平米储物间方正实用，还带窗是明房不是暗房！6、北看泳池南看江；7、三个房间朝南绝无仅有！03户型：1、小区唯一一套建面小于90方的三房两厅两卫户型，契税少；2、唯一一套两梯三户的90方的三房两厅两卫户型；3、唯一一套私享亲水园景90方的三房两厅两卫户型；4、门口有入户花园可以使用，唯一一套带入户花园的90方的三房两厅两卫户型；5、三面采光通风，主卧视野开阔，采光好；6、生活阳台朝西，杀毒干燥卫生！8座楼王—楼皇1、最最最中心的位置，最最最王的位置！左青龙——4座含107方的刚需楼王，右白虎——9座次楼王，旺财！2、最佳的资源——北望泳池，南望园林，南北通透！3、独栋，楼王！4、两梯三户，私密性佳，剪刀梯设计，更安全和便捷，公摊却有所减少！目标！8座追求高溢价为主，追求开盘销售率为辅60%6座与8座配合，价格高低相错，追求开盘90%销售率！快速回笼！三批单位整体开盘75%的销售率!即6、8座131套开盘销售98套！第二部分市场背景及竞争分析整体市场由于市场供应激增，多数项目平价走量，上周成交均价为8884元/平米；自八月中佛山整体市场呈量平价跌态势。10-11月禅桂新货集中供应，禅桂初步预计有13个较大项目推货，超过2000套，刚需产品及150左右面积段货量多，市场竞争激烈竞争供应10月禅桂中心区新货供应产品类型楼盘名称推售套数预计均价单元面积备注范围（套）（㎡）首置智博E区7座688000-900078-912万诚意金98折；目前携手新浪乐居E信通，购房可享“1万抵3万优惠”汇银W新港湾2期10、13座约144--90-16011.9携手江苏卫视《非诚勿扰》将在佛山举行一场全城单身男女的爱情盛宴。预计十一期间推新单位。美誉紫薇花园1座约84770089、1183房减3万、4房减4万沿海馨庭1座296--90、1232万诚意金抵5万中海锦城2期12811000-13000元/㎡70-1255万诚意金98折，8月31开放板房创鸿灯湖左岸5栋2座31011000-13000元/㎡65-904.30开放65-90㎡板房6.1前冻结2万95折6.2后预存5千95折8.1后预存五千97折6栋2座首置首改M-city1、2座47613000-1500087-1429.15开放样板房，诚意金1万抵5万绿地锦天华府1、2座18413000-1400086-144前期权证登记99折，目前1万抵10万优惠登记，预计9月底开放板房富丰新城9座约16013000（带装修）88-145权证登记99折佛山万科广场4-8座约10015000（带2500元/㎡装修）84-1432万诚意金98折首改二改龙光水悦龙湾25、26座1928600134-1651万抵3万，登记前60名可直接锁定房号瑞安岭南天地3期御苑3、4座13219000（带精装）140-178㎡9.7开板房住宅合计2274套------智博E区本案汇银W新港湾盛南新都紫薇花园沿海馨庭长信银湾万科广场星星凯旋国际80-120方首置产品竞品分析本项目首置产品在售竞争对手主要有智博E区、万科广场、盛南新都、长信银湾及沿海馨庭，未来星星凯旋国际及绿地中心也将有部分首置产品入市。绿地中心南区最后一栋全新样板间已于8月3日开放，8月24日加推7座90-130㎡新品，抢先金九银十前旺季开盘，均价9900元/㎡，开盘至今共成交84套。聚焦在售竞品：盛南新都该项目走货平均，开盘完成84套走货量；未来将无新货推出，余货除去3#双证单位及小户型，未来与本项目直面竞争约45套，剩余首置产品较少。6.17-6.236.24-6.307.1-7.77.8-7.147.15-7.217.22-7.287.29-8.48.5-8.118.12-8.188.19-8.258.26-9.19.2-9.89.9-9.159.16-9.22成交套数724143485222371213余量151149145144140137133125120118220183171158成交均价91758826889189898661920287149384846283339874990597169852750080008500900095001000010500050100150200250盛南新都八月启动7座认筹，总体认筹不理想，目前认筹60个左右，对外价格口径在8千至九千，预计下月中旬开盘。6.17-6.236.24-6.307.1-7.77.8-7.147.15-7.217.22-7.287.29-8.48.5-8.118.12-8.188.19-8.258.26-9.19.2-9.89.9-9.159.16-9.22成交套数10024332324243余量8787878581787573706864625855成交均价768676867686880088189239795387388636894089408694854188890200040006000800010000020406080100智博E区聚焦在售竞品：智博e区该项目户型以91方为主，余货55套，新货7、8座约136套将于年底推出市场，约200套货量将对本项目形成直面竞争。在售刚需面积段：81㎡两房，价格区间14000—15000元/㎡88㎡小三房，价格区间13000—16000元/㎡100㎡大三房，价格区间15000—16000元/㎡最新动态：项目住宅产品目前主推7座、8座单位，户型包括82-88㎡二三房及100-134㎡三四房，带装修发售，均价14500元/㎡聚焦在售竞品：佛山万科广场该项目作为价格标杆，走货较慢；住宅余货约250套，其中80-100方约100套余货。聚焦在售竞品：沿海馨庭沿海馨庭价8月起至9月价格基本持平，均价在10000元每平方，8月份成交40套，九月目前为止成交27套，销售情况一般。刚需产品优势不明显，未来走货将持续通过价格引导出货。区域认可度较好，但无绝对强势的卖点支撑，规模较大，综合优势弱，通过性价比快速出货，剩余货量约296套(90-123㎡)聚焦未来竞品：绿地锦天华府基础信息：占地约7万㎡，建面约60万㎡产品信息：年底推1-2座87-142㎡产品共184套，其中1-2座24层，两梯四户设计。节点信息：9.28开放样板间9.28领取1-2座预售证预计国庆推1-2座，预计均价：142平米四房13000-14000元/㎡；总价区间185万-199万1-2座户型配比面积段套数配比8646约25%12746约25%14292约50%该项目86㎡三房产品与本项目90方产品存在竞争，其货量46套，预计10月推出市场，未来将有少量86方产品推出市场12聚焦未来竞品：星星凯旋国际货量推售时间楼栋产品组合套数第一批2013年11月上旬1#、2#3#1#为88㎡2#为北向88㎡+南向77㎡3#北向139㎡+南向90㎡292首置产品市场小结禅桂中心区首置产品市场特点：•禅桂中心与本项目相竞争的在售项目个数不多，未来市场新供应主要竞争对手为季华七路的星星凯旋国际。•在售项目首置产品走货较为平稳，只要在市场价格下，仍能保持较为快速走货。启示：市场刚需首置产品持续走量，在合理价格下仍将受市场青睐，本项目90方产品定价较为乐观。本案兆阳御花园雅居乐曼克顿山万科广场万科金域蓝湾绿地锦天华府保利东湾150方以上大面积产品竞品分析本项目150方以上产品竞品主要有兆阳御花园、万科广场、绿地广场、雅居乐、保利东湾及万科金域蓝湾。罗马新都推售货量：85套（2座,18层/2梯3户；6座，18层/2梯2户）160-180㎡，毛坯出售折后均价：最高价格约10500元/㎡，最低价格约8800元/㎡折扣优惠：5万诚意金加权证登记95折，开盘98*99折销售情况：9.13内部认购22套，9.21开卖当日成交20套单位；销售率过半。备注：1、项目推售2期大积产品，位于园林中心位置，景观资源较好；2、此批产品已于5月份开始对外宣传，于8月初领取预售资格，9月底才开售，蓄客4个月之久，但开卖情况依然不堪理想，主要因为此批为大积毛坯产品，总价高，而目前项目区域配套尚欠完善，且受限购政策影响，改善型客户入市较为谨慎。户型四房建面159-165㎡套数51套单价区间8800-10500总价区间140万-173万主要竞品罗马新都推售货量：8号湾15座共114套（2梯3户/39层）规模：项目占地约54万平方米，总建筑面积约200万平方米折后均价：16283元/㎡。折扣优惠：冻结5万95折，开盘累计9折销售情况：9.18日下午5点30分开卖，当时现场约有25台客。截止晚上6点10分，消化约3成。目前剩余60来套，主要为190㎡客户构成：禅城和乐从的高级公务员、私企业主。备注:01单位建面191㎡，北向望江，南望园林，折后最低价152