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温莎名苑项目一期推售策略项目现状及营销目标Part1项目推售策略Part2年度推广策略Part3开盘定价策略Part4甲乙双方工作明细Part5渠道人员管理制度（建议）Part6销售目标项目基本情况基础经济指标总建筑面积23万方占地9.4万㎡容积率2规划户数1843车位数1293建筑风格英伦项目开发计划——总体开发计划全项目共分为4期开发,分别划分为四大地块。开发周期约为4年，可售套数为1843套，面积约17.6万方，总货值约8.31亿（按高层、小高层、公寓4500元/㎡，洋房5500元/㎡估算）。其中洋房400套，面积约48495㎡，货值约2.66亿；高层、小高层、公寓共1443套，面积约125444㎡，货值约5.64亿项目开发计划——2013年共推售188套高层，面积18244㎡，可售货值约0.82亿元。其中17#92套，面积约7727㎡，货值0.347亿，18#96套，面积10517㎡，货值0.473亿18#17#1期：18#高层（18F），共96套。面积共计10517㎡，可售货值约0.473亿1期：17#高层（17F），共92套。面积共计7727㎡，可售货值约0.347亿分期栋号可售面积套数货值1期17#7727983477150018#105179647326500小计1878218882098000项目整体运营计划项目整体推售策略以双产品线并行的原则，高层、小高层及公寓小步快跑，少推多开，保证资金回笼速率，在市场中造成持续热销的态势；洋房产品限量推售，制造稀缺，实现逐步溢价。温莎名苑2013年推案量18782㎡货值约0.85亿高层17#、18#2014年推案量56969㎡货值约2.61亿2015年推案量约692630㎡货值约3.38亿小高层14#、15#；高层19#、20#、21#，约5.2万方，约2.34亿洋房13#，约0.48万方，约0.27亿高层、小高层16#、22#、23#1，约4.6万方，约2.06亿洋房2、3、6、7、10、11#约2.3万方，约1.32亿销售完成率：90%，0.738亿2016年推案量约29668.25㎡货值约1.53亿高层23#2约0.9万方，约0.42亿洋房4、5、8、9、12#，约2万方，约1.11亿销售完成率：70%，0.78亿销售完成率：90%，0.38亿销售完成率：60%，0.79亿销售完成率：80%，1.65亿销售完成率：90%，0.24亿销售完成率：90%，2.1亿总货值8.37亿17#、18#持续销售至2014年，故此项数据未计入14年销售金额销售任务制定项目2013年度一期推出17、18号楼，共计188套房源，面积18244㎡，销售额0.81亿。自11月~春节前，要完成90%销售任务量，即0.738亿，面积16419.6㎡。2013年度营销目标分期产品类型总套数总面积销售额销售计划2013年12月11月~春节一期高层188套18244平米0.82亿推量当月上市套数188套当月上市面积18244平米当月可售套数188套当月可售面积18244平米当月可售金额0.82亿去化套数销售率90%销售套数170套销售面积16419.6平米销售金额0.738亿销售任务分解春节11月12月1月元旦11月9日外展场开放普卡发放12月15日售房部、样板间开放VIP卡升级1月2日盛大开盘首次亮相，形象展示，打响名声强势蓄客，锁定目标客群强销、热销锁定有效客户1000组蓄客量达4000组开盘劲销120套，持续热销期劲销50套月度营销任务分解2013年~2014年11月12月1月蓄客量20002500500有效客户——300100成交客户————170销售额————0.738亿本年度蓄客期主要集中于11月份，外展场开放同时办理普卡，提交身份证即可免费办理，在售房部开放前完成4000组普卡办理。在此期间，线上、线下全面推广执行。12月中旬售房部开放，开放当天普卡升级，缴认筹金抵扣房款，此阶段主要从之前4000组客户中筛选项目真实有效客户，在此期间线上推广逐渐退热，以活动为主制造话题舆论。1月2日售房部盛大开盘，当天完成70%销售任务，短时间内成为铜梁劲销热盘，直到春节前完成剩余20%销售任务。销售任务分解根据上表，通过线上、线下、公关活动配合强势蓄客，11月是项目主要蓄客期，12月基本上通过升级会员卡锁定有效客户，进行针对性推广。1月份项目开盘，同时临近春节，推广慢慢退热，项目进入热销期，为拉动销量，可适当推出部分特价房做话题宣传。线上推广在11月份全面开展，以办卡量为蓄客基数，则需要完成20%蓄客量，即400组；线下推广在11月需要完成80%蓄客量，即1600组；12月主要推广以活动为主，线上推广退热，可完成20%蓄客量，即500组，线下推广完成40%蓄客量，即1000组，活动比较大型，可持续性较长，可完成40%蓄客量，即1000组；1月慢慢步入春节，推广、活动都逐渐减少，蓄客量也随之慢慢减少，线上推广完成10%蓄客量，即50组，线下推广完成60%蓄客量，即300组，活动以特价房制造话题，完成30%蓄客量，即150组。销售任务分配表2013年11月——2014年1月蓄客任务详表推广渠道项目11月份12月份2014年1月份比例任务量比例任务量比例任务量线上媒体高速公路桁架20%40020%30010%50公交站台灯箱社交网络推广夹报搜房网合计20%40020%50010%50线下渠道短信8.00%2403.20%804.00%20DM单————20.80%52014.00%70圈层拜访8.33%2504.00%100————大报30.00%9003.60%90————业务员7.00%2108.40%21042.00%210合计80%160040%100060%300活动外展场开放————————————售房中心开放————20.00%500————英伦时尚分享会————12.00%300————英伦名酒分享会————8.00%200————开盘活动————————————英式下午茶————————20.00%100交流会————————10.00%50长效活动————————————合计————40%100030%150所有合计100%2000100%2500100%500线上推广任务目标分配11月12月1月外展场开放售房部、样板间开放一期开盘高速路口桁架、公交站台、步行街灯箱、搜房网占11月蓄客比例20%，要完成客户办卡400组占12月营销比例20%，要完成客户办卡500组占1月营销比例10%，要完成客户办卡50组线下推广任务目标分配11月12月1月占11月蓄客比例80%，要完成客户办卡1600组占12月蓄客比例40%，要完成客户办卡1000组占1月蓄客比例60%，要完成客户办卡300组外展场开放售房部、样板间开放一期开盘短信、DM单派发、LED传媒车、外卖场圈层拜访、业务员带客飞艇飞艇活动效果及营销任务分解表时间十一月份十二月份2014年一月长效活动8-915222813.12.30—14.1.2111218无时间项目外展场开放售房部开放暖场活动1暖场活动2开盘活动1开盘活动1开盘活动2暖场活动3暖场活动4长效活动地点外展场销售中心销售中心销售中心全城销售中心销售中心销售中心销售中心全城规模小型大型中型大型小型大型中型小型小型——内容LED车、飞艇、英伦仪仗队巡街阿斯顿马丁助力推介会英伦时尚分享会英伦名酒品鉴会飞艇英国纯血马盛装舞步苏格兰风笛、苏格兰踢踏舞3点以后到现场客户，可享受英式下午茶一份走近英伦车贴邀请对象无限制无限制无限制无限制无限制排号客户无限制无限制无限制无限制无限制来访量（组）——500300200——————505050——办卡量——1000150——推售策略竞品楼盘展示注：红色代表在售楼盘蓝色代表未售楼盘项目名称具体位置开发商占地建筑面积绿化容积率业态高层价格户型面积欧鹏壹号公馆铜梁县东城新区龙城大道398号重庆欧鹏地产（集团）有限公司163亩25万40%2.00小高层、洋房——79-135尚品国际东城景观大道尚赏居1332140%1.99高层480066-96翰林天下学府大道康丰5412小高、多层——79-110尚品世家龙城大道与学府大道交汇处尚赏居2003040%2.00高层、洋房——45-133铜梁印象龙城大道与学府大道交汇处茂田控股有限公司1001635.22%2.20高层480047-100北城蓝湖铜合路重庆六顺1002037%2.20多层、跃层——47-100金豪嘉苑龙城大道重庆少云房地产761240.25%3.00高层、多层470075-125美丽泽京金龙大道重庆泽京宏业置业发展有限公司1402535.50%2.00高层、洋房500065-102拓新御府美丽泽京对面拓新地产421036%小高层460064-120水岸国际金龙大道来新居房地产开发3004540%2.96高层490075-140龙轩大地白龙大道龙轩地产3604540%1.22高层470055-198龙城御景白龙大道宏福3340%2.50高层、多层、洋房480080-112四季花城白龙大道重庆天诺房地产3002035%1.99高层、洋房5200顶层780090-220华夏康城巴中对面金梁实业21030510075-112淮远古镇金龙大道淮阳地产1千亩40%1.91综合体470040-115凤凰郡金龙大道凤凰郡1352040%2.00洋房、多层、高层——玉泉花苑玉泉公园旁汇典183.52.50小高、高层4700100-135北城龙郡龙城大道金梁实业30540%2.20多层、跃层——罗曼山老巴子旁元汇置业513————高层————龙城国际北城铜合路富华集团5015北城龙郡铜合路金梁实业30540%2.2高层、小高层————周边在售楼盘高层项目建筑面积8、9月份均价10月份均价欧鹏壹号公馆25万5300高层售罄尚品世家30万5200高层售罄北城蓝湖20万5300——水岸国际45万52004900玉泉花苑3.5万——4700拓新御府10万46004600铜梁印象16万52004800水岸国际45万52004900淮远古镇——47004700龙城御景——48004800四季花城20万5200高层售罄金豪嘉苑12万47004700华夏康城30万5100高层售罄龙轩大地45万48004700尚品国际21万53004800美丽泽京12万54005000铜梁未售楼盘体量项目建筑面积预计开盘时间翰林天下12万12月学府雅苑——12月北城龙郡5万11月罗曼山1311月龙城国际北城1512月凤凰郡20万11月底铜梁竞争楼盘情况在售未售156铜梁在售楼盘春节前预计高层推盘量项目预计推盘量项目预计推盘量欧鹏壹号公馆——翰林天下216套尚品世家——学府雅苑196套北城蓝湖150套龙轩大地102套水岸国际198套龙城御景100套玉泉花苑150套四季花城——拓新御府——华夏康城——铜梁印象108套淮远古镇120套尚品国际198套凤凰郡200套美丽泽京198套北城龙郡130龙城国际北城100套罗曼山100套金豪嘉苑——合计2266套本案周边共有21个主要竞品，其中有15个为在售项目，6个为未售项目；在售项目中，尚品世家、欧鹏壹号均以处于尾盘在售阶段，对本案影响较小；而玉泉花苑、拓新御府由于距离较远体量较小，对本案影响有限；铜梁印象、尚品国际、美丽泽京，无论项目体量及口碑均对造成本案较大威胁；未售楼盘中，翰林天下、学府雅苑虽然规模较小但由于所处位置对本案具有较强的截流威胁；9月-10月周边竞品均价呈现下降趋势，自9月底成交均价基本下调到4800元/㎡左右，部分项目为确保销售量，推出特价房源，价格为4300元/㎡；春节前在售楼盘中高层预推量2266套，给销售带来一定销售压力、紧迫感。•项目周边楼盘较多，规模大小参差不齐，且大部分未售楼盘预计将在今年下半年11、12月份陆续开盘，市场竞争亦将随着供应量的增大亦发激烈；•周边在售竞品10月份成交价格均有所下调，成交均价已低于5000以下；•现目前在售竞品楼盘