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-1-湾田地产集团--新邵商业综合体发展规划暨项目推介2013年12月唯一核心商圈内、唯一商业综合体-2-湾田集团介绍-3-湖南湾田集团的母公司贵州湾田煤业集团，是贵州、云南最大的民营煤矿企业，在贵州、云南拥有2亿多吨优质主焦煤可采资源，300万吨/年的原煤生产能力和300多万吨/年的洗煤能力，现有11家煤矿、5家洗煤厂和7家公司，净资产近100亿元，年产值30多亿元。湖南湾田集团2009年在长沙成立，以房地产开发、商贸物流和煤炭贸易为主营业务，拥有子公司七家，先后在长沙、娄底、邵阳、衡阳、湘潭、新邵、双峰等地启动项目投资，注册资本金10亿元，累计投资30亿元。2012年，全集团销售收入15亿元，在建面积80多万平方米，峻工面积30多万平方米。一、湖南湾田集团概况-4-新邵项目背景分析与初步规划-5-人口总数：2012年新邵县总人口达到81.11万，其中城镇人口20.9万；人口增长率为0.12%。人口结构：男女比例为1.11:1，其中儿童(0-9岁)占比14.24%，亲少年（10-19岁）15.09%，青年人群（20-39）31.11%，中年人群（40-59）占比29.72%，老年人群（60-79）占比9.84%。消费人群分析：（0-20岁）青少年儿童消费者占比29.33%，20-49岁消费者占比48.8%（其中女性占比23.31%），50-69岁消费者占比19.86%。人口分析新邵县人口基数大，城镇居民达20.9万，主力消费人群（20-49岁）占比48.84%，市场消费潜力大。新邵县人口结构分布图-6-新邵现有规模工业企业85家，初步形成了以矿冶、水电、造纸、化工、机械、建材、电子、农产品加工等为主导的工业经济体系。新龙矿业奇力工具广信造纸大成科技宏运纺织新邵是曾经的全国“五小工业百强县”，现代制造业在提升城市综合实力和核心竞争力的同时，也带来大量具有消费潜力的从业人员。1.1城市分析城市概况城市经济城市规划-7-2012年新邵GDP85亿元，排名靠后，但增速较好，十二五期间有望突破100亿，带动居民消费及商业迈向更高的层次。数据来源：2012年新邵县国民经济和社会发展统计公报1.1城市分析城市概况城市经济城市规划-8-集贸市场大众化商业街百货商场新邵城市商业发展处于由大众化商业街、小型生活超市向综合商业街区、大型超市发展阶段4400美元以上2000-4400美元1100-2000美元人均GDP商业发展阶段一站式购物中心1100美元以下城市化25%以下地摊、庙会、初级市场、集贸市场阶段城市化25%-45%大众化商业街、百货商场、批发市场；生活超市出现，食品类批发市场可能退出城市化45%-70%连锁化大型超市、购物中心、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业城市化70%以上大型购物中心（ShoppingMall）、旅游地产（LifestyleShoppingCenter）物流等综合商业形态2012年新邵人均GDP为1878美元，城镇化率为27.9%1.1城市分析城市概况城市经济城市规划-9-消费品零售总额及增长率数据来源：2012年新邵县国民经济和社会发展统计公报城镇居民支出持续增长，社会消费品零售额持续增长，但增速放缓。本地现有消费场所难以满足居民日益增长的消费需求，消费外流现象日趋严重。城镇居民消费性支出城市概况城市经济城市规划1.1城市分析-10-•湘中南地区重要的物资集散地，邵阳东部城镇群经济副中心；•湖南省副中心城市；新邵县邵东县东部城镇群核心层邵阳中心城资料来源：《邵阳市域东部城镇群城镇体系规划（2012-2030）》邵阳都市核心区北部“门户”重要组成部分1.1城市分析城市概况城市经济城市规划-11-占据“两心一带”规划利好，打造新邵唯一核心商业中心资料来源：新邵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要1.1城市分析城市概况城市经济城市规划经开区：产业聚集中心资江：旅游观光和休闲娱乐中心。本案主城区：商贸服务中心-12-项目距离沪昆高铁邵阳北站30km距离邵阳市区10km距离火车南站12km距离邵怀高速路口15.5km1.2项目地块分析项目概况可视性可达性-13-沿新阳路150m展示面，商业氛围最佳滨江路约400m一线江景资源沿207国道约160m展示面，商业氛围佳滨河景观项目概况可视性可达性沿江展示面良好，但其他商业展示面受拆迁及工期影响，有待改善。1.2项目地块分析-14-周边主要公交线路：项目东侧207国道及北侧新阳路共设有3个公交站，共有3条线路经过项目。项目紧邻资江一桥，向南直达邵阳市区，交通通达性较好。次要车流主要车流项目概况可视性可达性项目公交便利，但周边道路级别不高，容易拥堵。通过项目内部街道规划，提升车辆通行能力。项目两条主干道（新阳路及207国道）日均（以12小时计）人流量15000人、周围日均车流量总计42000辆/次。1.2项目地块分析-15-综合项目自身条件、区位环境及周边交通状况，项目具备以下五大核心要素1.3项目分析项目自身核心要素城市综合体滨江商业核心地段规模效应文化元素-16-城市综合体内各物业功能互动发展商业文化设施酒店住宅文化设施提升住宅价值；文化设施为酒店提供观光客源及展览客源；酒店为商业提供消费者；商业为酒店、供配套服务；商业为住宅提供社区服务；住宅为商业提供大量稳定的消费客源核心地段滨江商业城市综合体1.3项目分析规模商业文化元素商业为文化设施提供配套服务；文化设施为商业集中观光人流；酒店为文化设施提供配套服务-17-核心地段滨江商业城市综合体1.3项目分析规模商业文化元素一座城市只有一个核心商圈商业历史沉淀城市规划导向决定核心地段不可复制“金三角”商圈是新邵商业的历史沉淀，是新邵商业的代名词，不可取代的唯一核心商圈。新邵只有一个“金三角”商圈-18-临“三湘四水”之资水，源远流长，城市因水而兴、商业因水而旺湖南四大水系之资江穿城而过，项目有400m的临江风光带，资源独特，可塑造沿江餐饮、休闲娱乐特色业态，提升人气，提高项目品质及知名度。核心地段滨江商业城市综合体规模商业文化元素1.3项目分析-19-金三角核心商圈大坪区域中心土桥区域中心沙湾区域中心新邵县商业网点规划布局名称定位金三角商圈以金三角市场为中心，是新邵县城传统老商业中心，商业氛围浓厚。建筑老旧，配套不完善，周边道路级别低，有待改造升级。大坪商业城市新开发区，目前商业氛围较弱，但新建楼盘多，配套相对完善，未来可能出现大型集中商业，对现有“金三角商圈”形成威胁。现有“金三角商圈”急需升级。新兴“大坪商圈”发展威胁传统老商业中心，大坪现有商业规划与本项目竞争有限的客户资源。本案1.4城市商圈分析-20-金鑫购物广场金三角市场中天百货金三角商业集聚区大坪工业区金三角商圈金三角县城核心商圈以金三角市场为中心，沿大新路、新阳路、新连路呈发散发展。是新邵县城业态最齐全、规模最为集中，也是最为成熟的唯一核心商业中心。1.5城市商业现状分析本案-21-商业类型名称规模（㎡）主流租金(元/月·㎡）超市/集中市场大坪农贸市场2380金三角市场16000——金鑫超市2100——中天超市1500——服装大卖场服装超市1750——鑫鑫服装超市600——太平洋服装广场800——风采鞋服广场400——江南百货600——电器\手机卖场幸福树电器300——移动手机卖场200——电信手机卖场300——家居卖场全友家私1700双虎家私400——传统街铺大新街6000170-300新连路567040-120新阳路611880-170健康路300020-30城市花园商业街320030-50合计530181.5城市商业现状分析-22-结构不合理消费外流严重商业档次低1、商业结构不合理。主要以中小型超市、服装卖场为主，新型业态还比较缺乏，餐饮、休闲娱乐业态匮乏。2、商业档次较低、硬件配套差。现有商业物业多数结构简陋，功能不齐，配套缺乏，品位偏低，小、散、乱状况普遍存在，不利于城市商业的发展。3、消费需求大量外流。新邵县城商业资源匮乏、尤其是品牌商户极少、且靠近邵阳市区，导致大量消费需求外流严重、尤其中高档消费需求流失严重。1.5城市商业存在问题分析新邵商业存在问题-23-亮点业态影院KTV电玩儿童活动中心儿童娱乐中心重点业态轻便餐饮休闲餐饮特色餐饮知名连锁餐饮大型餐饮核心业态超市个人护理集合店生活类零售电器专卖时尚服装、服饰儿童相关零售补充业态美容/美体美发/美甲银行儿童早教教育培训婚纱摄影2精致美食享受1精美购物体验4精细服务专享3精彩娱乐休闲1.6本项目业态组合初步规划-24-项目四大主力亮点业态大型超市影院餐饮休闲123时尚街区41.6本项目业态组合初步规划-25-本项目踞核心商圈，消费基础广泛，周边超市卖场扎堆经营，但是皆以本地连锁及区域连锁超市为主，面积小硬件落后。本项目初步规划超市面积8000-12000㎡，以品牌效应及规模实力塑造核心竞争力。大型超市星级影院餐饮休闲大型超市1.6本项目业态组合初步规划-26-本项目所处县城暂无影院业态，如本项目成功引进影院，将成为本地唯一一家影院！初步规划本项目拟建影院面积在2000㎡左右，设5个厅。大型超市星级影院餐饮休闲影院是带来的大量人流，可带动周边相关业态的消费影院1.6本项目业态组合初步规划-27-新邵餐饮、休闲娱乐业较为落后，无论规模还是档次都较低，餐饮品类少，本项目拟引进品牌餐饮，形成优势。综合权衡项目销售回款需求以持有物业面积的限定，大型餐饮娱乐业态拟布置在高楼层及持有物业区域，同时规划有滨江美食娱乐街。餐饮休闲文化娱乐业态是大型商业项目的重要人气来源，同时能有效提高高楼层商业的价值。尤其是在区域不成熟的情况下，项目初期通常要加大该类业态比例，吸引人气，以缩短项目的培育期。大型超市星级影院餐饮休闲餐饮休闲1.6本项目业态组合初步规划-28-位于传统商业核心，商业氛围浓厚，但以老旧商业街为主。分割多个地块，沿街展示面相对较少。进行滚动开发，实现资金平衡，以期达到价值最大化区位规划开发计划对传统沿街商业进行升级换代，引入大型商业，提供一站式消费场所。打造一条贯穿项目的商业街，并提升道路级别，将人流车流导入。选择商业街、住宅作为销售型产品以减少资金压力，具有较大升值潜力的经营性物业（主力店、酒店）进行持有；集中商业、商业街、酒店、住宅1.7规划构想-29-项目值用地面积101425㎡总建筑面积314025㎡建构筑物占地面积37293㎡其中住宅面积213470㎡集中商业27000㎡商业街区62800㎡商业总面积89800㎡酒店（不含裙楼）10755㎡建筑密度36.7%容积率3.08注：商住比1:2.15方案概览业态布局1.7规划构想-30-方案概览业态布局1.7规划构想210m250m项目街区总长度约450m。以中心广场为节点，两侧街区控制250m以内。项目设置有4个入口，其中沿金三角一侧与资江一桥一侧为主入口。且两者之间贯通形成项目的主街，可取代现有车流人流绕行银三角——汽车站——医院这一线路。金三角区域主入口能够有效吸纳金三角核心区域的消费人群导入本项目；桥头入口可吸引县城东边及南岸消费者；西南侧入口可方便滨江观光休闲人群进入本项目。-31--32--33--34--35-项目当前正处于主力店招商、规划设计阶段，湾田本着“地产服务商业”的原则，热忱欢迎各主力商家深入沟通，为您量身打造专属物业，希望与您携手共赢、共同谱写新邵商业新格局。孙勇：18674805600|sunyong@wantiangroup.com