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1打造天府客厅，建设智慧高地牧马新城战略策划报告王志纲工作室2006年5月2导言牧马新城战略策划的背景：随着成都成为“西部之心，休闲之都”、双流成为“中国西部航都，成都南部新城”，牧马山面临前所未有的战略机遇期。然而，牧马山在大成都和双流总体格局当中的战略定位尚不清晰，如何凸显其主题和灵魂？长期以来，牧马山发展缓慢，开发凌乱，整体形象不佳，区域价值迟迟未得显现，如何通过富有前瞻性、创新性和操作性的战略策划，进一步明晰其产业战略和开发战略，使其步入快速发展的轨道，实现价值最大化？新时代呼唤新的牧马山。牧马山必须“重修庙宇，再塑金身”！3目录第一部分态势分析....................................4一、成都成为西部“领袖城市”..........................4二、成都成为“西部航都”..............................9三、成都成为“休闲之都”.............................13四、聚焦牧马山.......................................16第二部分战略定位..................................27一、总体定位........................................................27二、形象定位........................................................27三、产业定位........................................................28四、市场定位........................................................30第三部分新城构建...................................31一、土地分析........................................................31二、牧马新城的构建................................................42第四部分开发策略...................................63一、开发模式选择..................................................63二、总体开发理念..................................................65三、开发分期建议..................................................66四、营销推广策略..................................................72致谢..............................................744第一部分态势分析一、成都成为西部“领袖城市”在全球化浪潮的推动下，成都作为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的区域中心城市，正在成为名副其实的“西部之心，休闲之都”。尤其是随着全球产业向中国转移的重点从制造业转向服务业，成都作为中国西部地区领袖城市（“头脑城市”）的地位日益突出——研发中心最密集，总部经济最发达，创意城市的特点最鲜明。新时代催生新成都，成都的发展显然不能满足于规模的扩大和形象的改观，更要追求城市能级的提升。新成都呼唤新平台，成都除了大规模开发一般意义上的新城，更需要精心打造承载成都雄心与梦想的新城——未来之城。牧马山如能先知先觉，及时抓住这一历史机遇，必将脱颖而出。从全球产业转移的新趋势看，随着中国的经济快速成长，尤其是中国庞大市场的成长，继制造业产业转移之后的一轮新的产业转移浪潮正在到来（如图1），即现代服务业的转移。以头脑产业为主体的知识密集型产业已经成为现代服务业的主导，而成都成为中国西部发展现代服务业的主要承接地。在全球经济一体化和产业转移的背景下，众多的跨国公司在进入中国西部市场之时，纷纷寻找一个落户城市，成都正是由于拥有较强的综合优势（区位优势和广阔的腹地；以航空港、信息港和发达的内陆交通港，“三港”为代表的枢纽型基础设施；金融服务、国际贸易、高新技术产业和出口5加工等产业基地的崛起；完整的产业配套；雄厚的人才和科技基础；丰富的信息资源；以世界５００强企业为中坚的外资企业的聚集；良好的生活环境，以及对国内外人才和资本的吸引力），有利于以创新和服务为特征的“头脑经济”的发展，正成为这些跨国公司首选之地。作为“西部之心”的成都城市发展模式、产业发展趋向也在发生根本性的变化：一是城市定位向“领袖城市”转变；二是产业发展重点向“头脑产业”转变。图1：中国承接产业转移的浪潮“领袖城市”表现之一：总部基地2004年，成都市相继获得了“中国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”等称号，这表明成都具有良好的商务环境，十分适合发展“总部经济”。《中国总部经济蓝皮书》通过对全国35个主要城市总部经济发展能力进行评价，结果显示，总部经济发展能力排在前十位的城市依次是北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津、南京、青岛和武汉，成都排名第五，且位居中西部之首。法国安龙保险更是将中国区总部设在成都，渣打银行、特征：“三来一补”，劳动密集型的轻工产业主要承接地：珠三角典型园区：三来一补工业园特征：以IT为特点的电子制造业主要承接地：长三角地区为主，珠三角为辅典型园区：苏州工业园特征：技术、知识密集型的中高端产业主要承接地：天津、南京、成都等中心城市典型园区：天津泰达、成都高新区6汇丰银行等知名金融机构纷纷在成都设立区域总部。以成都等为代表的大区域性中心城市，在发展总部基地上侧重于发展部分跨国公司在华分支机构、国内大企业总部或区域总部、省级大企业集团总部等。“领袖城市”表现之二：研发中心随着以高新技术产业为代表的新经济的崛起，研发机构成为产业链的上游高端，把生产基地转移到中国，把研发和服务中心留在本土，这是跨国公司多年来对华投资的战略布局。但是，随着中国加入世贸组织、进一步融入全球经济，随着新的全球制造业中心在中国的崛起，跨国公司纷纷在华设立区域性研发机构和服务基地，以贴近客户需求，提升在中国市场和国际市场的竞争力。研发部门的多少和层次的高低往往成为评判一个国家经济发达程度的重要标准，依此类推，对于一个城市来说，所拥有的研发中心也成为评判其城市“领导”地位的主要指标，而成都正是因拥有众多的高质量的研发中心，而成为西部的“头脑城市”。随着众多的高新技术产业在成都的落地，成都已经成为中西部第一大IT城市，在国内也在前五，仅次于北京、上海、深圳、广州。目前进入成都的研发中心有：INTEL芯片组装中心、摩托罗拉研发中心、ALCATEL研发中心、NOKIA研发中心、西门子成都研开发中心、爱立信西部研发总部、Gameloft成都研发中心、瑞士微讯(成都)研发中心、成都微软技术中心、成都迈普、科胜讯公司成都研发中心、惠普成都研发中心（中国3大中心之一，据说是中国的最后一个）等跨国公司。此外，甲骨文公司、IBM等企业也都表示将在成都设研发中心。国内企业的研发中心还有：成都华为研究所、成都中兴研究所、盛大成都研发中心、联想研究院成都分院、金山数字娱乐科技有限公司等。“领袖城市”表现之三：创意城市创意产业造就创意城市。“创意城市”是在创意产业的基础上提7出来的，创意产业是在制造业充分发展，服务业不断壮大的基础上形成的新型产业，是二、三产业融合发展的结果。创意产业通过创意活动，将设计、技术、制造、商业、文化和艺术等活动融为一体，按照市场化运作模式，创造性的开发和利用，是城市经济和产业融合发展的新载体，是现代服务业的重要组成部分。通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。随着创意产业的不断发展，涌现出一批创意城市。创意城市将是未来城市最具竞争优势的战略制高点。综观全球，世界城市都是创新城市,有影响的世界级城市，无一不是创意产业最集中、最发达的地区，正是发达的创意产业大大增强了城市的竞争力和辐射功能，造就了世界级城市。随着创意产业在我国的不断发展，“创意之都”和“创意城市”风起云涌。“创新之都”的争夺已经在北京、上海和深圳之间悄然开始，此外广州、杭州、重庆、昆明、西安等众多城市也都制定了创意产业发展战略，打造创意城市。这是实施自主创新战略的一个具体表现，也是城市争取核心竞争力的重要表现。未来城市最具竞争优势的定位已不仅是类似区域政治中心、经济中心、文化中心等概念，在文化创意产业的迅速拉动下，创意城市将是未来城市最具竞争优势的一个新定位。创意城市的形成和发展不仅将使城市发展从效率城市提升到创新城市，而且会从整体上推动城市形态和质态的根本性转型，是城市在更高层次上形成自己核心竞争优势的战略制高点。文化创意产业在中国风起云涌。北京：“十一五”期间北京将重点发展影视业、出版业、演出业、艺术品经营业、动漫与网络游戏业等六大文化创意产业。北京已经形成初步成型的创意产业集聚区，如北京数字娱乐示范基地、中关村创业产业先导基地、国家新媒体产业基地、东城区文化产业园以及朝阳大山子艺术中心等。上海：创意产业也被列入上海“十一五”发展规划，上8海志在用10年时间建成亚洲最有影响力的创意产业中心之一。目前，上海市已建成18家创意产业集聚区，在这些集聚区中入驻有30余个国家和地区的创意设计企业800多户，从业人员上万人。规划到2010年创意产业的贡献约占全市GDP的10%以上。深圳：将文化创意产业园建设列为“文化立市”的重要内容。长沙：《超级女声》证明了长沙对于电视节目的创意。另外，“蓝猫”销售着近3000多个品种的衍生产品，长沙卡通艺术节开幕、金鹰卡通频道开播，长沙的创意城市特色有着独特的地位。昆明：昆大丽(昆明、大理、丽江)向来被视为生活方式的典范。这里是手工业创意人群的天堂。从不缺乏创意的城市——成都也在积极打造西部第一“创意城市”。成都是个具有“智慧”精神的城市，近年来电子信息产业有较大发展，集聚了一批高水准的人才和知名企业，在这里发展创意产业有很好的基础和市场作保证。十一五期间，成都将打造“数字娱乐第三城”。将大力发展有线数字电视，推出传媒娱乐品牌，推进西部印务产业基地建设，构建新闻出版产业链，扶持有发展潜力的文化演艺公司做大做强，加快建设国家级网络游戏和动漫产业基地，培育壮大数字娱乐产业。此外，成都将打造“动漫之城”，网络游戏发展商都不会忽略成都，2004年成都市就拥有近30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。动漫网游产业是成都市文化产业的新兴重要产业之一，全国首家网络动漫游戏产业基地已经在成都市高新区正式投入营运，目前已有盛大、金山等35家国内外知名网络游戏企业入驻，投资达1.5亿元。一系列的发展态势表明，新时代催生新成都，成都正在成为西部的“领袖城市”。为此，成都的发展显然不能满足于规模的扩大和形象的改观，更要谋求城市能级的提升。新成都呼唤新平台，成都除了大规模开发一般意义上的新城，更需要精心打造承载成都雄心与梦想的新城——未来之城。我们认为，牧马山如能先知先觉，及时抓住这一历史机遇，超越一般意义的新城进行高起点的战略定位，则必将在众多的新城当中脱颖而出。9二、成都成为“西部航都”临空经济改变城市命运，成都作为中国航空“第四极”，正在成为“西部航都”，“中国西部航空城”（占地约100平方公里）开始浮出水面。临空经济给双流带来的不仅是航空物流业和临空制造业的集聚，更将加速临空型服务业——即高端现代服务业的迅速集聚。由于双流机场周边的发展空间已十分有限，18平方公里的牧马新城作为中国西部航空城的一个重要组团，因其特殊的地理位置、良好的生态环境和高尚运动配套，理所应当地成为整个航空城中