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馨居雅苑二期整体规划建议2本提案以商业整体规划建议为核心，兼对住宅创新革新市场，力求更高溢价空间，创建新建县名片示范样板；3报告结构项目背景分析商业整体规划建议商业租售建议住宅户型及亮点建议政策导读宏观分析区域市场特征项目分析定位户型建议亮点建议经营管理方式招商策略与方式租金及优惠策略渠道及活动商业街定位商定功能分布主力店建议景观与包装建议功能尺度建议4政策回顾•从2008年11月1日起，我市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；•对个人销售或购买住房暂免征收印花税；•对个人销售住房暂免征收土地增值税；•对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%；•对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行；•下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；•申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。近期政策刺激楼市步入小阳春,随着政策效应减弱,预计全年楼市先扬后抑,下半年楼市政策进一步放松的力度仍有空间;508年市场回望•王石称拐点已成事实，万科将以小户型销售为主。满足自住性质的刚性需求，以应对行业风险。四季花城产品进行紧凑、实用中小户型调整。•江西奥林匹克花园以3800元精装修房的低价抢占市场，万科的蚂蚁工房也以部分LOFT产品吸引市场关注力，而保利国际高尔夫花园则以超高的产品性价比成为市场抢手的住宅产品。•信心不足土地流拍南昌土地交易陷入持续低迷。南昌土地市场全年流拍17宗地，流拍面积:110.80万平方米(1662.11亩)。第二季度，全国３５个主要城市地价增幅开始放缓，并逐步回归理性。与此同时，开发商也进入政策观望期，即使地价回落，仍不敢贸然拿地，而是集中精力处理手中余地。•营销活动纷呈，降价已成为南昌楼市关键词，个盘产品差异化寻找出路。在营销活动纷呈的市场，不难看出真正意义的降价及品质上层的产品才是市场追捧的宠儿。6宏观分析——量价齐跌1.2008年，南昌市商品住宅供求比为1：0.63，销售的大幅萎缩使得供求关系恶化。2.2008年，新增供应量285.11万㎡，同比07年下降20.43%，新增供应套数27031套。3.2008年，成交量178.96万平方米，同比07年下降49.47%，成交套数17095套，月均成交量仅为15万平方米。4.2008年，成交均价为4806元/平方米，同比07年上涨14.08%。整体市场上半年受个案影响较大，导致上半年即使在3月市场开始降价促销，价格也依然保持高位，而下半年市场开始全面降价，资金的压力迫使即使是高端产品也开始纷纷降价。7宏观分析——市场降声一片项目名称区域降价当月成交面积成交均价（元/㎡）与上期推案价格比较（％）降价措施累计销售率翠谷康庭湾里4629.712455.39-10%直接降价38.10%万科四季花城高新区13198.545174.94-16%直接降价86.50%香域尚城红谷滩区3527.674154.81-11.39%团购30%梵顿公馆红谷滩区3106.24688.63-12.85%各种促销活动78.28%万达华府红谷滩176044823.07-19.10%各种促销活动41%洪城比华利红谷滩8865990.3-20.50%特价房源8%世纪风情(三期)青山湖区134194665.25-10.91%特价房源68%经纬府邸东湖区43706233.12-5%特价房源55.67%朗贤外滩铭座东湖区19805.144648.97-12.88直接降价72.86联发江岸汇景红谷滩区22924386.7-9.60%直接降价42%中大紫都青云谱23805.644211.97-21直接降价100.69隆鑫广场青山湖5761.965084.66-7.7直接降价40保利高尔夫花园红谷滩4761.196798.43-42%直接降价38.75中凯蓝域高新区7460.273131.2-6%各种促销活动48.07中兴和园高新区87.124217.68-20各种促销活动1.2丽水佳园新建县3985.672550-10.4直接降价92.58宏观分析——市场周期倒转•从08年历月情况来看，多呈现供大于求的状态，供求比波动明显。其中5，9月份供求矛盾突出，两个月都是由于开发商欲在5月和10月黄金周抢占市场，供应集聚放量，而成交量又低迷，两个月供求比分别为：1：0.34，1：0.28。12月份成交量受大幅降价影响，有所回升。9宏观分析——片区成交明细区域新增供应量(万平方米)成交量(万平方米)成交均价（元/平米）东湖区33.6325.625549西湖区24.1510.165548红谷滩118.1862.984873青山湖39.3327.185605高新18.4611.574412青云谱33.4722.654493经济开发区11.465.902858湾里6.686.872866•供应量、成交量及成交价格均以红谷滩、青山湖、东湖区为最高；•经济开发商、湾里及新建县的供应、成交量及价格为最低；101.08年前，南昌地产表现为青山湖板块、象湖板块、红谷滩板块三大板块之争。2.2008年市场逆转，市场转以东湖区、红谷滩、青山湖三区成交量及价格为首。3.而新建县板块，从客户群来分析,一直是保持内需自我消化的态势，与世无争。1.城中心板块2.青山湖板块3.朝阳洲板块4.象湖板块5.湾里板块6.红谷滩板块7.京东板块8.昌南板块9.新建板块片区市场特征1——板块独立11片区市场特征2——高层与大户产品滞销•1、公寓及紧凑两房、三房热销。策应市场的新公寓产品低首付、灵活、便利的优势开始释放大量刚性需求，赠送使用面积得到市场的极度追捧。紧凑实用、功能全、总价低的80-110平米两房、三房市场购买度很高，特别是90-100平米三房产品。•2、高层建筑住宅热销，但楼层的中上部分去化困难。2008年下半年楼盘活跃区域主要集中在市中心及周边区域，地段优势抗风险力强；非投资性高层产品楼层的中高层单位去化率很低。根据市场调查得知：20F以下房源销售率在70%左右，而20F以上房源销售率普遍不足40%。主要是因为：1、价格较高；2、市场客户接受度很低（地域居民习惯因素）；3停电、供水等可能引起生活不便；4、物管费高。2007年2008年降价随市场调整产品精装公寓阔绰景观大户型别墅品质洋房投资型毛坯公寓80-110紧凑2/3房压货/优惠去化低品质高层自住型12片区市场特征3——自住型结构为主供应结构分析•90-125㎡所占的比例为34%，为最多的供应面积段，90㎡以下供应占比达到24%，70/90政策逐渐凸现。成交结构分析•90-125㎡面积段为市场成交主流，90㎡以下成交量较大。刚性需求的刺激，使得小户型产品热销。丽水佳苑、莱卡小镇楼盘去化分析总价：20-30万单位热销，总价控制在35万以下；热销户型：90-120㎡；131.丽水佳园、莱卡小镇、现代米罗、朗晴园•客户：县城55%，乡镇35%；大部分为换房需求，其中首次置业中青年约占10%；客户职业：公务员、老师、私营主为主；•客户倾向：60%客户倾向紧凑型户型；2.城开国际学园•县城客户占35%，大学城老师占50%；其余为南昌市及乡镇客户；3.西街锦宸住宅•打地段与配套牌，定位于多次置业客户群；•客户群：监狱局系统职工外，以县城政府高管、高端私营主为主、少量乡镇企事业单位领导；片区市场特征4——本地及乡镇客户为主14价格地段社区环境物业管理配套•本地客户对价格较最为敏感，除了少量高端客户的购买力强之外，大多数客户对价格的承受能力还是非常有限的。片区市场特征5——购房价值排序15片区市场特征6——地段决定价格项目名称建筑形态主力户型均价美丽新世界高层两房二厅一厨一卫79.9平方米，三室两厅一厨一卫：126.56平方米3000沿海丽水佳园小高层两房二厅一厨一卫88平方米，三室两厅一厨一卫：127.01平方米2850郞晴园联排别墅六室三厅三卫一厨270平方米3300小高层，两房两厅一厨一卫85平方米2300莱卡小镇多层，小高层两房两厅一厨一卫84平方米2900长富星宫小高层两房两厅一厨一卫93.26平方米2700城开国际学园花园洋房，三房两厅两卫130平方米2820联排别墅五房三厅两卫一厨220平方米3800红谷十二庭多层，小高层两房两厅两卫136平方米3500恒茂现代米罗多层两房两厅一厨一卫85平方米2850西街锦宸小高层三房2厅125平方米360009年初，各楼盘均以不同形式促销。商业旺区楼盘价格较坚挺，个别城郊楼盘折扣较较08年中多到25%。西街锦宸住宅当前仅剩5栋30余套单位销售，1-3F折后3400元/㎡；4-14F约3600元/㎡；15F以上约4000元/；16片区市场特征7——产品创新及附加值不高美丽新世界莱卡小镇西街锦宸沿海绿色家园城开学园1.市场楼盘附加值以凸窗赠送为主，阳台面积赠送不多。个别楼盘如丽水佳园设计有入户花园赠送及跃式平层创新；城开国际学园的洋房A2-1与B2-1户型赠送一层大花园及114平方米阳光地下层，虽然总价较高但市场接受度亦高。1.跃式、错层、内庭院、入户花园创新对市场有较好吸引力；2.入户花园、错层等偷面积使紧2、3房变为紧凑型3、4房对市场是个巨大补充。172009年房地产市场走势预测供应量。•整体市场供应量与08年基本持平，成交量出现小幅上涨，成交均价仍将有微量下降。•新建县楼盘受市场因素，供应放缓，但供应量仍不低于08年。老城地段楼盘个别放量。182009年房地产市场走势预测成交量。•持续低迷，但逐步回暖，预计2010年春季进入复苏期。这与国家宏观环境变动、市场调整到位、居民消费爆发、市场信心回复有关。价格。•09年总体供求关系仍然供大于求，且存量持续增加，房价小幅下降。但新建县楼盘价格已近底位，郊区楼盘将视开发商资金需要部分加大促销，老城区物业价格坚挺。产品走势。•整体市场依各区竞争放量，不同区间产品风险度不一。就新建县而言，70-125平方米的2-3房最符合市场需求。产品档次走势。•大部分板块因中高档产品供应量大，成本高总价高，竞争风险大。新建县老城区楼盘可圈可点，本项目入市时机预计在市场复苏期，有机会定位中偏高档以消化本地高端客户群。19•商业市场分析20市场商业总体表象商业市场整体规划凌乱、经营商家良莠不齐，档次低廉；商业核心地带，主要以小百货+超市表现为主，大路货比比皆是；消费环境仅仅满足于中低端购物消费为导向，商业市场的价值未释放；商业整体形象低，呈东高西低层次；超市消费是农贸市场的重要升级与补充，但超市体量均不大，以日用品、家电、果蔬为主；本地没有大型百货。21市场商业布局农贸市场小商品经济为主体，带动周边商业街发展模式；商业街线型发展，属初级商业阶段,；农贸市场周边解放路、长征路西段、文教路东段、兴华路租金最高；为当前初级商业发展中的一级地段；新建大道与解放路相交片区的丁字路段，因原驻居民集中，消费力强，租金次之，属二级地段。长麦路及文教西路依农贸市场带动发展，建材业态成群，属三级地段，租金最低；租金由南往北基本呈：150-200元/㎡、50-80元/㎡及20-30元/㎡三个档次。街铺主要面积在40-80㎡。农贸市场现有商业呈：1环2带格局22路名街铺业态面积/㎡层高/㎡开间/㎡进深/㎡租金元/㎡价格元/㎡解放路南段超市、通讯、金融、品牌服装、眼镜、手机20-604.54-86-12150-22010000-20000个案阿迪达斯店65㎡，租12000元/月商业街调查23商业街调查路名街铺业态面积/㎡层高/㎡开间/㎡进深/㎡租金元/㎡价格元/㎡解放路北段现代米罗杂货铺、装修涂料类、小餐店35-1874.53-48-1515-308000-10000个案765号铺，38㎡，租金600元/月。781号铺，87㎡，租金1400元/月24路名街铺业态面积/㎡层高/㎡开间/㎡进深/㎡租金元/㎡价格元/㎡解放