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传说拿破仑的军队打了胜仗，沿途路过一个村庄。怀着对拿破仑的崇拜，村民夹道欢迎凯旋的军队，都想一睹神采。在占领区受到如此礼遇，战士们兴奋得侃侃而谈。走在前面的是一个高大英武的侍卫，大家都以为他就是拿破仑，纷纷送上鲜花、奶酪，并与他亲切握手；独有一个少年走到倍受冷落的拿破仑跟前，把亲手做的竹制匕首送给他。拿破仑感到十分诧异，因为他从未认识这个少年。少年说：在饭桌上，爸爸也是如此沉默，他只用目光跟我说话……眼神对话世界上最有荣辱感的人应该享有最自豪的房子江山墅项目全程策略提报呈送:太和集团下属麟凯房地产开发有限公司提案:惹目地产顾问机构日期:2008年5月20日首先感谢各位领导能给予惹目地产顾问机构此次提报的机会，下面我们开始今天的提报内容……2、通过本项目的入市运作，使太和集团的企业形象在石家庄再次得到提升。3、将本项目打造成太和集团的住宅样本之作，从而为集团后续的住宅项目打下一定的社会基础。1、使江山墅项目摆脱前期销售不利的影响，快速热销，最终实现太和集团及石家庄麟凯房地产开发有限公司的利润及收益本案终极任务目录ContentsPART1—市场篇MarketchapterPART3—产品篇ProductschapterPART2—人群篇PeoplechapterPART5—营销篇MarketingchapterPART6—视觉Visualchapter客观部分主观部分PART1——客观部分市场篇【Marketchapter】宏观市场分析关键词一：国家调控，政策执行面对去年全国性的房价飞涨，今年的市场显得平缓许多，大量楼盘面临着滞销，从而有些楼盘打起了促销风，有的甚至还直接降价，这些都是政策执行年的表现，面对不景气的楼市，消费者纷纷持币观望，使本来就疲软的楼市显得更加冷淡，可以说今年的市场充满了悬念与风险。宏观市场分析关键词二：严控土地，别墅用地停批2002年国家第一次低密度别墅类用地停止供应，2006年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。种种限制使别墅用地越加稀有，因此在未来的市场上别墅产品应该是供应少于需求的，这对目前运作别墅项目的公司来说，无疑是利好点。关键词三：汶川地震，山地项目面临考验宏观市场分析2008的汶川大地震对山地住宅项目来说无疑是不好的消息，通过此事件引发消费者更多的思考，从而对山地项目抱着谨慎的态度，在这样的环境下，如何使项目快速销售，这是在此环境下的主要课题。宏观市场总结从大环境看，整个别墅市场具有着短期风险性与长期机遇性共存的态势，对我们项目客观的来说，仍旧有一定的风险性，并且对我们的区域市场也有着一定的影响。中观市场分析关键词一：三年大变样，城市化进程加快2006年后，石家庄政府加快了城市化进程，相继提出了4+1组团战略，一体两翼战略，以及目前沸沸扬扬的三年大变样工程。这些都表明石家庄的城市化步伐在加快。城市化发展必将使生活节奏加快，这样城区外的安逸田园的生活必将受到追捧，这对我们项目来说是利好点之一。中观市场分析关键词二：西部山前生态新区，62万平米生态宜居福祉2006年后，最热的板块要属西部山前生态新区了，从2006年的“西部山前区”到2008年的“西山、北水、古城”，这些都表明该区域的热度，在未来西部山前区规划完成后，配套的完善，道路的修通，相信62万——生态新区会将其优质的配套与便捷的交通提供给我们。中观市场总结从中观环境看，石家庄市场对项目将产生促进的作用，虽然石家庄地产受到政策的影响也有消费者持币观望的现象发生，但是针对性政策仍旧可以让我们的项目在市场上处于较有利地位。石家庄二居状况：随着石家庄地产市场的不断成熟，我们的二居市场也在不断的向前发展，目前石家庄二居市场的代表区域为蟠龙湖板块、龙凤湖板块及温塘板块，其各自有着自己的核心卖点。温塘板块蟠龙湖板块龙凤湖板块微观市场分析•享墅•碧水别墅•天山龙湖湾•大湖之翼•月光溪谷•圣地亚水岸生活馆•江山墅•卓达假日公馆•颐和山水•卡纳小镇•东方波尔多•乐城•阳光河谷•千百度澜珊•温泉假日•天下财富湾•天籁山水清音蟠龙湖板块龙凤湖板块温塘板块蟠龙湖板块项目分析项目名称销售价格建筑规模产品类型主力面积区间开盘日期占地面积建筑面积蟠龙湖别墅1960元/平方米30000平方米——公寓、别墅200-280平米2004-03-01享墅2280元/平方米25346平米190000平米联排别墅、度假公寓、花园洋房50—300平米2007-12-15天山·龙湖湾3000元/平方米42000平方米17000平方米独栋别墅150-200平2006-8泊岸·南山2000元/平方米————精装公寓联排别墅——2007大湖之翼1950元/平方米160亩20000万平米独栋/联排、度假公寓——2006-5蟠龙湖竞争项目景观规划卖点分析项目名称景观规划亮点景观规划设计特点蟠龙湖别墅潘龙湖畔南岸风景区坐拥蟠龙湖岸第一排，矗立蟠龙半山，环湖而建，藏风纳水，风水宝地。享墅北依3000亩蟠龙湖浩渺碧波，专享2000米水岸线。人造水系与蟠龙湖一脉相连，水系深入项目所在区域，形成天然溪谷、叠水；高地、森林等自然景观，变换出多层次的独有精致。天山龙湖湾20米落差坡地建筑，视野通透户户观湖，私享3000亩稀有天然湖泊。坡地建筑、灵动空间、山水庭院、户户观湖泊岸·南山从宜居性考虑，设置多功能休闲区,生态园林区及叠水广场依山傍水而建，婀娜逶迤大湖之翼坐拥3。5万平方公里的水域户户观水，家家有景。蟠龙湖竞争项目户型设计分析项目名称户型户型设计特点蟠龙湖别墅150—220平米/栋，50万元/套起。山水公寓52㎡——150㎡，8万元/套餐厅：做到了动静分区，洁污分区。客厅:采用落地景观推拉门，提高客厅的舒适度、视觉效果和采光效果。卧室：一阴一阳南北通透，保证了室内的通风和采光。享墅50—300平米之间厨房：宽幅明窗，功能完善，便于观景露台：别致景观露台，闲暇之余可尽享悠然景观天山龙湖湾双拼200㎡独栋306㎡跃层：别致地下跃层，增添生活情趣，顶层独户阁楼，赠送露台卫生间：宽幅落地窗，提高使用舒适度和采光效果，客厅：结构方正，便于家具的摆放，使用方便泊岸南山一室一厅一卫两室两厅两卫客厅：宽阔方正的客厅朝南，温暖而明亮，阳光的温度使人心情愉悦。卧室：宽敞的休憩空间，心情悠游在静谧精美的天地，渐渐的澄静如水。阳光房：让心爱的花草享受阳光的普照，原来美好的心情可以像植物一样生长。大湖之翼独栋别墅户型面积在280—370平米之间，主力户型面积为340平米，卧室：通透窗体，气流自由穿梭，静谧恬睡的夜晚，微风轻柔拂过。餐厅：餐厅与露台相连，与厨房相接，无距离传递家庭美食，创造优质用餐间。厨房：线条明晰无拦，形成一条宽裕的惬意流线，演奏一场灿烂明快的滋味舞会书房：在带有阳光室的书房，一杯茶，一本书，安然渡过一个美妙的周末下午。蟠龙湖竞争项目社区配套分析项目名称社区配套蟠龙湖别墅省经贸委培训中心,北面一路之隔为工商银行培训中心,是休闲度假的理想场所享墅社区超市、社区医疗中心等天山龙湖湾高空飞人、大型冲水滑梯、高速摩托艇、赛龙舟、垂钓、游泳、登山、沙滩排球、酒店、保龄球馆、歌舞厅等娱乐项目泊岸南山崭新的5+2生活休闲方式，完美的第二居所。小区配置的24小时电子监控系统，保安员24小时巡视服务，于舒适恬淡的生活细节中彰显物管的细腻和舒心。大湖之翼社区相关配套温塘板块项目分析项目名称销售价格建筑规模产品类型主力面积区间开盘日期占地面积建筑面积阳光河谷7-40万元/套8-9万元/套现房700余亩33.6万㎡多层、别墅37-160㎡（三期）30-40㎡（I/II期）05.4.2805.9.28千百度阑珊均价1650元/㎡282亩7万㎡别墅、公寓38-102㎡——温泉国际15万-70.4万元/套230亩5.2万㎡叠拼、联排别墅、多层公寓91.4－120㎡最大208㎡06.10.1卓达·假日公馆公寓1788元/㎡花园洋房1800元/㎡别墅均价2000元/㎡649亩——公寓、花园洋房、联排/独栋别墅35-47㎡（5F公寓）90-130㎡（联排）340㎡以上（独栋）60-80㎡（5F洋房）未开盘御水蓝庭96平米套价24万122平米套价34万180090平方米80000平方米别墅洋房别墅80平米96平米122平米未开盘乐城均价2400元/㎡260余亩83703㎡联排、独栋别墅、公寓35-120㎡06.8.19温塘竞争项目景观规划卖点分析项目名称景观规划亮点景观规划设计特点温泉国际总面积22000㎡的湖面，社区种植18种树种，四季常绿。绿化率60%充分利用项目的地形地貌优势，把自然景观与园林景完美结合，体现了“以人为本”的规划设计理念。千百度·澜珊2万多㎡湖面贯穿小区南北，设有垂钓区、人工沙滩、养值区、荷花池，园区不同的位置，建有不同的风景，如：夏鸟园、百草湾、红豆园、别有洞天、桃花江南、齐眉花苑等。绿化率48%项目景观规划在不破坏原有生态的基础上，充分结合“人性化”的设计理念和特点，刻意在园区内设置了多种人工风景和休闲场所。乐城9万㎡超大规模彩叶社区，社区构筑了3000㎡沉积湖面。绿化率46%规划时最大限度保留了当地原生树木和植物，同时斥资引进适合当地生长的植物与树种，用绿色把建筑群落和自然环境地融合在一起，形成华北地区最大的原生彩叶社区。御水兰庭20000平方米世界休闲文化长廊+采摘园尊重原生地貌而规划；充分利用土地原有生态特性，顺应地势高低，在原有脉络上进行接驳与再生。呈现出自然的错落感及层次感。阳光河谷5000平米三个山顶生态公园，26000平米的河谷景观。绿化率65%景观规划都是依山而建，充分利用山体的自然落差建造跃层户型，体现了保护环境、尊重自然、人居为本的设计理念和特点。温塘竞争项目户型设计分析项目名称户型户型设计特点温泉国际3室2厅2卫浴室：户型设计简单、明快，有9-22㎡超大阳光浴室厨房：功能完善、宽幅明窗、可享受花园景观卧室：功能性强，亦可做书房，配有景观露台，闲暇之余悠然观景。储藏间:充分利用空间，无任何浪费千百度·澜珊1室2室1厅2室2厅餐厅：采用错层设计，并且做到了动静分区，洁污分区。客厅:采用落地景观推拉门，提高客厅的舒适度、视觉效果和采光效果。卧室：一阴一阳南北通透，保证了室内的通风和采光。乐城1室1厅2室2厅餐厅：厨房与餐厅相连，方便实用客厅：客厅方正，便于家具的摆放卧室：宽幅落地玻璃窗，提高卧室的舒适度和采光率卫生间：八角形阳光浴池。神池花园1室1厅2室1厅厨房：宽幅明窗，功能完善，便于观景客厅:走廊处设有衣帽间，功能完善，便于使用露台：别致景观露台，闲暇之余可尽享悠然景观阳光河谷1室1厅/下跃层2室1厅/下跃层跃层：别致地下跃层，增添生活情趣，顶层独户阁楼，赠送露台卫生间：宽幅落地窗，提高使用舒适度和采光效果，泡温泉时可享受花园景观客厅：结构方正，便于家具的摆放，使用方便温塘竞争项目社区配套分析项目名称社区配套温泉国际社区商业、医疗等内容，还设有游泳馆、水上茶艺馆、咖啡厅等娱乐休闲设施千百度·澜珊社区超市、社区医疗中心、卡拉OK、酒吧、咖啡厅、大型游泳池、门球场、棒球场、羽毛球场等乐城运动类项目：野战场、极限运动场、射箭场、漂流、山地车赛道、滑道、滑草、沙滩足球（排球）、滑沙场、攀岩、登山、划艇、潜水、滑翔伞；休闲类项目：趣味采摘、汽车电影吧、拓展训练营、山洞酒吧、乡村酒吧餐饮类项目：草原之夜、农家院、烧烤园；健康类项目：大型温泉城，包括中式、日式、韩式、泰式等囊括世界风情的浴种卓达·假日公馆皇家园林酒店、大型多功能会议室、采摘园、滑草场、攀岩项目、名犬园、网球场、大型豪华室内健身中心神池花园拥有三星级宾馆、游泳池、健身设施、超市、社区医疗服务中心等各项生活、娱乐配套设施阳光河谷法国风情小镇商业街、三星级会所、商务中心、中西医治疗室、室外温泉汤池龙凤湖板块项目分析项目名称销售价格建筑规模产品类型主力面积区间开盘日期占地面积建筑面积天籁·山水清音4000元/平米~6000元/平米71369平方米37985平方米别墅独栋别墅300—600平米20