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中国昀大财税综合解决方案供应商房地产、建筑企业“营改增”的相关增值税政策及应对“营改增”的三大原理、两大策略主讲:肖太寿第一部分建筑企业营改增涉及的相关增值税政策一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率涉及的税率《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）和财政部国家务总关将电信纳营改增值《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2014]43号）规定，有关营改增涉及的税率为：1、提供基础电信服务，税率为11%（即电话费用可以抵扣除11%）。提供增值电信服务，税率为6%。2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备17%3、运输费用11%4、中介费:检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用鉴证费监理费设计费勘探费用6%一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率费用、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用6%5、税务局代开发票3%。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）的附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第五十条规定：小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。征收率《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税（2014）57号）和《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）规定：一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。2、《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税（2014）57号）和《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率产），应区分不同情形征收增值税：（1）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（2）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。（3）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率产，按照适用税率征收增值税。《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）第六条规定：纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/（1+3%）应纳税额=销售额×2%中国昀大财税综合解决方案供应商案例分析1假设2015年9月1日开始实行建筑业的营改增试点，某建筑企业营改增后被认定为一般纳税人，2015年12月发生两项业务，销售2013年购置的复印件一台，购置价值10000元，销售收款8000元;销售2015年10月购买的一套摄像机，购置价值20000元(不含税)，进项税额3400元已经像机，购置价值元(不含税)，进项税额元已经抵扣，销售收款(含税)21060元。案例分析1首先，销售2015年10月购进的固定资产，取得了增值税专用发票，符合抵扣条件，则2015年12月销售款21060元应按照适用税率17%计算增值税销项税额。销售额=21060÷(1+17%)=18000(元)，增值税销项税额=18000×17%=3060(元)。会计处理如下：借银行存款借：银行存款21060贷：固定资产清理18000应交税费——应交增值税(销项税额)3060。案例分析1其次，销售2013年购进固定资产，因属于试点税改前业务，没有进项税额可以抵扣，参照《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函〔2009〕90号)和《关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）的规定，一般告国家税务总局公告年第号的规定般纳税人销售自己使用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，“按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策”。案例分析1一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用“按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策”，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/（1+3%）应纳税额=销售额×2%应纳税额销售额×2%销售额=8000÷(1+3%)=7766.99(元);应纳税额=7766.99×2%=155.34(元)。案例分析1会计处理如下：借：银行存款8000贷：固定资产清理7766.99应交税费——应交增值税155.34营业外收入77.67案例分析1另外，根据国税函〔2009〕90号文件规定，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，凡根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税〔2008〕170号)和《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号)等规定，适用按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。因此，试点一般纳税人销售自己税改前使用过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。中国昀大财税综合解决方案供应商一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（4）《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）《国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第1号）增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属于以下两种情形的，可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。第一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。第二、增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（5）《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）和《国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知》（国税发〔1995〕87号）固定业户（指增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物的，必须向增值税般纳税人）临时到外省、市销售货物的，必须向经营地税务机关出示“外出经营活动税收管理证明”回原地纳税，需要向购货方开具专用发票的，亦回原地补开。对未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按3%的征收率征税。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（6）《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）和《国家税务总局关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知》（国税发〔1999〕40号）规定：对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，应当按照3％的征收率征收增值税。拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关批准，可以免征增值税。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品应按3%的征收率征收增值税品，应按3%的征收率征收增值税。3、纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（二）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：1、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。2、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。4、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。5、自来水。6、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。一、建筑企业“营改增”涉及的税率和征收率（三）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：1、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）；2典当业销售死当物品2、典当业销售死当物品；3、经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。中国昀大财税综合解决方案供应商二、建筑企业增值税的纳税地点财税[2013]106号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十二条增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税服务发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。二、建筑企业增值税的纳税地点（三）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。基于以上政策规定，增值税纳税地点如下：1、实行总分公司制度的建筑企业，其增值税纳税地点为建筑企业总分公司的公司注册地税务机关点为建筑企业总分公司的公司注册地税务机关。2、实行母子公司制度的企业，其增值税纳税地点为建筑企业母子公司的公司注册地税务机关。3、实行总公司直接管辖的项目公司制度的企业，其增值税纳税地点为总公司的公司注册地税务机关。三、增值税纳税义务时间《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条规定：“增值税纳税义务发生时间为：（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得（）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。三、增值税纳税义务时间取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。案例分析21、某建筑公司2015年8月1日出租一辆小轿车，租金5000元/月，预收对方一年租金60000元，何时发生增值税纳税义务？2、甲建筑公司2015年8月15日与乙企业签订建筑合同，金额100万。8月25日开始施工，于12月8日完工，期间于