大型商业地产项目策划全案

大型商业地产项目策划全案宏观商业环境分析一、宏观商业环境分析前言：包括项目所在地，地块状况等1、宏观经济因素2、社会与人口因素3、城市经济环境概况4、城市商业环境因素二、项目所在地商业环境分析1、投资环境分析2、周边街区情况3、商业物业供应分析1）、商业经营内容分析前言：各种商业行业所占比例◆服装类◆饮食、娱乐等◆文化体育类◆百货、超市和士多类◆电器、电讯、网吧和电脑类◆精品、鞋和皮具类◆五金、机电、化工类◆钟表、眼镜和首饰类◆美容美发类◆医药类、◆家私类◆职介和中介类（以上几种类型要求详细描述，包括面积、商店数量、档次、大体消费量）2）、商铺与街铺分析商铺调查的背景：●目的●时间●范围●方法（分组等）3）、城市商业经营区位指标分析前言：综合概述●区位——租金●区委——经营内容●区委——面积4）经营内容指标分析◆经营内容——租金◆经营内容——面积◆经营内容——规模（数量）◆经营内容指标分析综述5）、价格指标分析●租价水平分段●价格市场分布●月租价、平方租价所占市场比例分析●租价对比分析（分街铺档次分析）●价格指标分析综述6）、面积指标分析以下面积为使用面积●面积比例对比分析●面积——价格7）、环境指标分析8）、总体综述（结论）4、项目所在地商业环境总体综述通过对本城市总体环境前分析，我们的目前市场的现状1）、商业以临街商铺为主2）本城镇的商铺消费潜力大3）本城镇的商厦经营方式落后（以上三个点需要详述）三、项目本身市场价值1、商业价值2、人文价值3、市政支持4、自身资源价值总论：中心市场分析一、区位环境分析二、商圈分析1、本市某购物中心的商圈分析1）核心商圈分析2）次级商圈分析3）边际商圈分析2、消费群体分析克估计得上去全范围内，其服务对象可分为三部分1）核心群体：居住型消费群2）刺激群体：工作性消费3）边缘群体：流动消费群3、客流量分析三、商业环境分析四、经济政策环境分析五、人文环境分析六、投资风险分析1、购物中心产品升级1）省级1：创收升级2）升级2：维护的科技元素3）升级3：未来不确定2、武汉商业竞争环境分析总论：类比竞争项目分析一、类比竞争项目商业组合分析项目一：项目名称地理位置占地面积建筑面积规划状况空置率租金水平物业管理功能定位经营模式经营范围及租金水平经营状况综合分析项目二：……二、项目SWOT分析：1、项目优势分析规模地理位置……2、项目劣势分析……3、项目的机会……4、项目的威胁……市场定位一、项目主题定位既形象定位1、市场定位定位：市场分析综合（定位支撑）：2、本案形象定位本案总体特征：（分析完毕特征后开始定位）综述：为突出商业形象与城市发展的要求，本案形象定位为：……。3、项目主题定位通过以上的分析，结合项目的总体形象及功能诉求，作为标新立异的标志性商场，本案指定为：主体推广描述1）形象篇2）招商篇3）投资篇4）消费篇4、档次定位(分为：高中第三挡)5、价格定位租价水平参考：层数首层夹层二层三层……按建筑面积计算的平均租价（元/㎡/月）按实用面积计算的平均租价（元/㎡/月）售价层数首层夹层二层三层……按建筑面积计算的平均售价（元/㎡）按实用面积计算的平均售价（元/㎡）6、本案目标市场定位1）定位的依据：2）目标市场定位：●投资者——目标客户①核心客户：②重要客户：③偶得客户：●经营者——主力店⊙某超市引进原因位置7、项目功能定位经详细分析，各层功能定位行业分布，见表：楼层功能定位建议B1F1F2F3F4……8、销售、经营管理定位经营定位依据：1）……与买家达成经营权回收协议，在几年之内有发展上、代理公司或管理公司及行头依照组经营……2）……集中商场的经营权已统一招租3）同意接受小业主委托方祖将有利于商场的租价稳定……4）物业水平是商场能否长久经营旺盛的重要环节，从商场日后长远经营的角度，商场的总体宣传，需要有管理者统一制进行，在管理费中也需考虑包含商场的整体宣传推广基金为确保本案的销售和长期经营，本案销售、经营管理定位为：……二、业态组合定位1、本案业态组合依据：……2、本案业态组合类比业态组合定位有许多种选择，但任何选择必须考虑大量的细节……组合模式一：1）组合方式：2）组合优点：3）组合缺点：组合模式二：……3、确定本案组合定位根据本案城市现有业态状况，本案项目产品特征及对未来商业发展趋势的把握，充分利用本案可能整合的各种招商资源便于利用本案可能整合的各种招商资源，为便于本案实现销售和成功运营，对本案个功能分区和各楼层的业态进行规划。层数经营行业备注首层夹层二层三层四层广场三、目标客户锁定及分析1、本案消费市场现状……2、本案目标客户描述1）按目标客户群性质分类本案的目标客户可分为群明性和引导性两大类引导性目标客户是针对本案形象、经营范围、经营货品品种丰富与否、独特与否吸引而来的人流类型提出的；明性客户群是针对本案的各种利好因素而吸引的即时购买或租赁的商家和投资者。①明性目标客户群分析②引导性目标客户群分析2）按目标客户群功能分类①购买商铺的消费者——投资者特征分析②购买商铺的消费者——自营者特征分析③租赁街铺者——经营者特征分析综述：个类型上和基本要求：……3、目标消费群体分类本项目所在商业区，覆盖所有年龄阶层的消费者1）冲动一族消费群体（15—25岁）分析2）感性一族消费群体（25—35岁）分析3）理性一族消费群体（35—45岁分析）4）旅游客户消费群体分析4、本案与目标客户群的对接1）本案产品总体描述两大超越性2）本案目标客户对接架构一种是想超越的对接，通过本案的功能的优势正和营造出，另一种方向性的对接，借助政府的政策及城市发展的需求，建立标志性的广场，形成地标。规划设计策划一、建筑设计策划指导建筑俄既包括三个层次：第一层是宏观的外观造型。从很远的地方可以看到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二层是通常所说的里面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，人们对建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手等。1、大型商业物业的空间个性现代商业的外观设计已经不仅仅是建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。而沙业务业的西部处理，跟业态定位、带怒档次有关。这些手法最终体现于商业物业并在自傲费者心中留下下的印象，就是午夜的个性。2、大型商业额的人情尺度营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，还需要精心地进行商业空间的建筑设计。尺度作为建筑用词，尽管此寸地固定的，胆小的尺度更能让人觉得舒服、很亲切。美国的尺度体现的是马路宽，即汽车宽，楼房高，好像是给巨人用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房高，给人分厂压抑、下站的感觉；欧洲的尺度是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以吃读书是应该以欧洲的商业街、冰洁的模式为参考。3、内部空间的可视性对于大型的商场，商家比较强调美不空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里有很多的商店，如果哪一家店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租这壶收起来就非常方便，否则就难以出租。4、市外广场的设计对于大型的商厦而言，室外广场便是商场的需要，也是城市空间的需要。5、交通组织大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面的考虑：一是怎样从一开始就揪把人流分开，让人望咯上走；二是如何把人流往深处引的问题。6、整合设计达到最佳效果作为一个件，发展商如果分别委托不同的公司来整体规划、建筑设计、店面设计，这就造成再结合点六次留下了很多空白。现在的整体趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。7、考虑后续经营要求首先商业物业开发的每个焊接都要考虑到后续经营的要求。一大型购物商场为例，他的宣纸要求已经突破单个商铺的选址要求。一般来说，要考核上权及周边1公里范围内的人口密度。车要求周边应有发达便利的公共交通，最好还要靠近高速路等交通要道。选址还要以城市发展的规划相衔接，寻找新的人口导入区。其次建筑设计是一个非非农称，环境设计不可马虎，还要预留广告宣传位置。不同的液态组合中因为营业时间不同，要做到区域可分可合。此外，在配套设施方面，大型购物中心必须具备大型停车场，充分考虑人流、车流、货流三分离。二、项目产品策略建议1、项目产品设计依据1）与城市总体规划结合商业规划2）要求易达性2、本案总体规划设计建议商场的统一性、整体性，首相表现在建筑的风格及造型，色彩等方面，并与周边建筑环境相融合，与项目定为一致，经营特色一致，注重长势物品的成舍，室内装修风格体现各类楼层功能特色。1）与周边相融合的整体规划建议2）特色景观设计3）具体导入设计4）体现艺术效果5）垂直交通建议6）整体装饰风格建议7）各楼层装修设计及商铺间隔建议整体装修风格建议：……楼层功能建议装修设计上铺间隔面积B1F1F28）商铺组合建议楼层目标经营商户主力商户三户商场名称B1F1F2F33、项目空间设计形式可采用以下四种空间形式1）室内大开间无街道，商铺间没有完全隔绝2）露天步行街上空无顶棚，空间开敞的步行街3）回廊式步行街步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮掩4）室内步行街步行街在市内，完全遮盖4、内部动线设计建议动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，是通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，在规划上常用手法有：1）以主力店引导人流2）以局部的造景、中厅引导人流3）以餐饮休闲娱乐区引导人流4）出入口数量和位置的设置调解人流量均衡5）无障碍设计。要求为残疾人提供实用的便利设施。5、特殊设计建议1）室外标示设计指标大型商业项目建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用。项目的室外、外立面和市内的处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性①无定河外立面的合理②建筑细节③出厂设计指标2）市内标示设计指标建筑室内的标示除了建筑美和商业为荣和外，还具有功能性。6、项目的特殊设计建议应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境。在建筑设计体现“以人为本”思想。7、景观设计建议丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物商京的感觉。8、灯光设计建议商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。商场照明设计标准值类别参考平面及其高度照度标准值一般区域0.7575—100—150柜台柜台面上100—150—200货架1.5垂直面100—150—200陈列柜、橱窗货物所处平台200—300—500商场营业厅0.75150—200—300试衣室1.5高处垂直平面100—200—300营销策划建议一、招商策略工作建议一、招商策略第一步：品牌先行确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划筹备初期，着重项目整体形象宣传，在针对商家宣传商场经营理念，功能规划，经营优势，投资前景第二步：先主力后散户首先将具有引进号召力的品牌商户引入给予租金优惠，在街品牌于是，带动散户进场。第三步：先收紧后放松遵循“高品位，低门槛”促俄，对目标主力上忽视党放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级商户，力求“满场开业”效果。第四步：招商原则：前期遵循“高品位、低门槛”的原则。二、招商价格第一步：价格定位基础参考区域各行业租金水平，做前期租金价格参考。第二步：各楼层租金建议租金以建筑面积算楼层租金B1F1F2F3F4F5三、租金投资回报设计1、租金回报分析租金回报分析表（纯租金收入）楼层面积(㎡)月租金(元/㎡)月租金回报（万元/月）年租金回报（万元/年）B1F1F2F3F4(小记：万元/月，总计：万元/年)根据上表所列，假设起销售水平可实现的前提下，作如下分析：总面积：租金均价：月租金：年租金：2、返租金回报分析以商铺F1做返租金回报假设楼层面积（㎡）售价（万元/㎡）月租（元/㎡）返租汇10%五年（万元）返租汇报8%五年（万元）F1分析：……总收入预算返租销售的设计四、招商步骤及目标招商采用“媒体宣传+公关活动推广+直销推广”形式推广，同时与工程进度相配合五、招商条件招商阶段时间楼层招商目标回笼资金1认知阶段2公开招商3持续招商4试业至开业期5开业时间：1、以纯租金形