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1市场视角的规划与户型评价Part.1如何从市场视角进行规划评价？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿÌwww.fineprint.com.cn23物业组合对盈利模式的表达遵循不同物业的市场运营规律项目分期开发和启动的合理性规划结构的逻辑及其合理性设计理念的独创性和审美性地块资源的最优化使用与物业价值最大化开发价值层面设计价值层面城市价值层面对区域价值和城市功能表达的准确性城市角色的标志性和活跃度对开发成本的有效控制形象展示与客户体验度竞争条件下的差异化能力4经常使用的市场视角有哪些？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn35资源的最大化挖掘和最大化利用1、我们找到地块最大的优势了吗？项目资源有没有得到有效的利用？备忘录：——充分利用资源，规避劣势；地块的形状、面积有时也能成为项目的资源优势——规划协调资源、创造资源；容积率有时也可以挖掘项目价值6资源配置的效率2、我们有没有把最优的资源分配给最好的产品、最好的户型？有没有因为位置和资源分配的原因，产品价值梯度出现重迭和错位？备忘录：要“均好”还是要“极致”——开发方和设计方容易形成争论的地方PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建êwww.fineprint.com.cn47案例---华侨城.波托菲诺燕栖湖天鹅湖欢乐谷天鹅堡2期2区天鹅堡2期1区纯水岸TOHO纯水岸多层262-288㎡三层TOHO多层170-206㎡平面五房31层，229㎡四房253㎡五房12-20层,170㎡三房205㎡四房245㎡平面五房8案例---山东临沂某项目建设用地面积:40万平米;容积率:2.66;建筑面积:106万平米主要技术指标临沂政务新区南项目区位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn59案例---山东临沂某项目10案例---山东临沂某项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn611目标客户需求的体现3、设计方案与目标客户的基本认知、取向、感受吻合吗？备忘录：是“引导”，还是“挑战”？是“创新”还是“看齐”？尺度不是方案的“美感”，而是我们对市场的“敏感”。12展示与体验4、设计方案对我们项目的“杀手锏”作了充分的强调与展示吗？我们拿着图纸对客户“有话可说”吗？备忘录：能被体验的价值才是价值。项目价值的展示是个持续的过程，但至少在方案阶段能尽可能的提供价值提炼和演绎的可能PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建êwww.fineprint.com.cn713案例---大连机场新区某项目占地面积：7.7万平米建筑面积：11万平米容积率：1.45项目限高：75米（绝对限高，项目旁道路海拔高度约42-43米）基础建设用地：约2500平米，规划为变电站地势：南高北低，较小坡度14案例---大连机场新区某项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn8本报告是严格保密的。15建议1高价值物业（类低密度产品）位置不建议：高价值的类低密度产品被小高层环绕在社区中间，部分高端客户会形成“被俯瞰”的购房抗性，物业私密性受到影响；且不利于形象展示。不建议：高价值的类低密度产品被小高层环绕在社区中间，部分高端客户会形成“被俯瞰”的购房抗性，物业私密性受到影响；且不利于形象展示。高价值物业位置选择原则：1、需要集中布置，保证相对独立的位置2、需要临近景观资源，配合产品高价值实现3、作为项目的形象标志，便于对外作展示建议：1）形成组团；2）有一定的临街面展示形象建议：1）形成组团；2）有一定的临街面展示形象规划布局示例本报告是严格保密的。16建议2社区主题景观布置社区主题景观的布局原则1、尽可能的带动更多的住宅（包括低密度和小高层），实现局部物业的价值提升2、强调景观的可展示性、可参与性，避免观景游线对低密度价值物业区的影响建议：1）景观呈现带状布置，尽量贯穿社区；2）景观带作为低密度物业和小高层的自然分隔和过渡，都可借用又避免相互影响建议：1）景观呈现带状布置，尽量贯穿社区；2）景观带作为低密度物业和小高层的自然分隔和过渡，都可借用又避免相互影响景观节点景观带景观带规划布局示例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ隖www.fineprint.com.cn9本报告是严格保密的。17建议3商业和公建位置机场新区区域内已建成主干道，为城市中心到机场与抵达第五郡的主要道路，道路沿途分布城市级公共设施、区政府等，昭示性良好，商业价值最高。公建位置选择原则：1、作为社区形象的重要展示，必须符合优先展示、提前展示的原则——地块南侧道路为未来区域主干道，也是与第五郡项目直面竞争的主战场，公建应临街布置，并在位置上予以强调2、必须充分考虑后期经营的灵活性和可能性——公建早期兼作销售中心，必须有很好的昭示性和通达性，项目不是低密度项目，不必强调过于隐密的位置和过长的展示路线；临街而建，还有利于后期安排对外经营项目，降低开发资金压力。道路东侧为规划中的区域级商务与商业中心，区域核心形象展示区，但规划道路尚未形成，且商业核心区形成尚未启动，商业价值较高临近已形成中低档次居住区，且道路尚未形成，商业价值一般建议：1）商业临南侧干道布置；2）商业、会所尽量与入口广场整体设计，结合设置；3）会所置于变电站用地西侧，前期便于形成开阔的环境展示，后期可以消化资源不利地段。建议：1）商业临南侧干道布置；2）商业、会所尽量与入口广场整体设计，结合设置；3）会所置于变电站用地西侧，前期便于形成开阔的环境展示，后期可以消化资源不利地段。规划布局示例18案例---沈阳·长青某项目建设用地面积:88/72万平米;容积率:2.3;建筑面积:160万平米主要技术指标沈阳浑南长青板块项目区位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn1019案例---沈阳·长青某项目方案一20案例---沈阳·长青某项目方案一PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn1121案例---沈阳·长青某项目方案一22案例---沈阳·长青某项目方案一PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn1223案例---沈阳·长青某项目方案二24案例---沈阳·长青某项目方案二PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿwww.fineprint.com.cn1325案例---沈阳·长青某项目方案二本报告是严格保密的。26世联对方案二的认同点世联认同方案二中以下主要理念：世联认同方案二中以下主要理念：•规划结构清晰，组团明确完整，便于大盘的分期分组团开发。•在浑南大道和北侧河岸的节点上强调对城市的开放，形成地标空间。•内部水系利用充分，建筑、景观和配套围绕水系形成了丰富的规划兴奋点。示例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ隖www.fineprint.com.cn14本报告是严格保密的。27世联对方案二的改进意见从规划上强化项目的生态宜居特性从规划上强化项目的生态宜居特性•容积率避免过于匀质化使用，北侧布置一个中低密度区域，为南侧高层观河景让出视线通道（借鉴莱茵之华方案的优点）•强化内部教堂和原生树在规划中的地位，形成规划兴奋点•沿河岸建筑功能和形象过于公建化，应向宜居和特色化发力•项目整体建筑形象应与生态宜居的开发主题相呼应，强化生活气息，除沿浑南大道及部分地标性建筑外，尽量避免过于前卫，以符合项目定位以及沈阳主流客户的审美取向调整商业配套区的规模和位置，加强相互联系调整商业配套区的规模和位置，加强相互联系•整体配套规模降低•社区中心的位置左移，使其处于项目的中心位置，便于辐射各个组团，同时加强其与西南角配套区的联系调整启动区产品配比调整启动区产品配比•调整启动区的产品配比，增加洋房和多层的占比其他其他•小户型分布：多层应全部为大户型、北侧临河区域取消小户型示例本报告是严格保密的。28产品布局调整北侧布置低密度区，形成视线通道建议吸取莱茵之华方案的优点，北侧布置一个低密度区。•中低密度产品集中，易于形成项目的高价值区，发挥标杆效应•低密度区易于成为项目生态宜居价值的核心展示区•使西南侧高层可远观河景，河景的价值得到更加充分的利用•大盘规划的疏密对比的形式感更加突出，易于在沙盘展示阶段对客户形成冲击力莱茵之华方案KCAP方案示例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ隖www.fineprint.com.cn15本报告是严格保密的。29内部资源利用强调原生资源的整合，形成规划兴奋点老教堂是项目独特的资源，应该在规划上极致化的放大其价值，例如与景观轴、水景、广场、特色商业、河滩等充分整合互动，成为项目的名片空间。功能建议：教堂、室外婚礼庆典场所（广场焰火婚礼、草坪婚礼、水上婚礼等）、婚纱摄影外景地、特色商业（婚纱摄影、家居展示、婚庆策划、特色餐饮、婚庆酒店等，共2万平米规模）。建议此轴线打造成生态意向强烈的景观轴，与教堂、原生树、低密度区、河滩相呼应，共同组成项目生态宜居的核心展示轴。草坪婚礼影楼摄影外景地水岸餐饮教堂风情餐饮示例本报告是严格保密的。30河岸利用突出标志性，但避免公建化本项目的河岸利用应以高档河景高层住宅为主，辅以婚庆主题商业，减少其他公建功能。•走特色化路线，与长白岛项目沿河布置大型城市公建形成差异化•本项目的区位相对边缘，布置过多公建有市场风险，尤其是启动区不具备建设大型公建的市场条件河景住宅通过单体造型和排布与内部高层在形象上形成差异化，立面形象上突出挺拔、豪华大气，而过于公建化的住宅形象在沈阳市场有较大风险（阳光100）。示例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ隖www.fineprint.com.cn16本报告是严格保密的。31单体形象过于前卫，与客户偏好和项目定位不符单体意向上过于现代和前卫，在沈阳市场接受有风险，建议从项目生态宜居的定位和沈阳客户相对传统的审美取向出发，除沿浑南大道及地标性建筑外，整体建筑形象应强化生活气息。示例本报告是严格保密的。32商业配套规模位置调整适当降低商业配套规模，加强相互联系建议“滨河lifestyle中心”规模由3万平米降低至2万平米（参考“婚庆主题商业设施规模建议”）建议“社区lifestyle中心”规模由3万平米降低至2万平米，位置向西移动（保留与水岸相结合的特色），加强与“环路lifestyle中心”的连接•考虑到东南角地块拿地的不确定性，目前位置过于边缘，不利于辐射全项目•与“环路lifestyle中心”联系较弱，不利于后期商业经营商业配套的总规模建议控制在12-13万平米（参考世联整体定位报告中配套策略部分的规模定位，本项目配套以特色取胜，规模适中即可，非以配套规模制胜）建议“环路lifestyle中心”规模由5万平米降低至2-3万平米左右（含与“社区lifestyle中心”连接的街铺，参考世联整体定位报告）示例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建ÿ隖www.fineprint.com.cn17本报告是严格保密的。33启动区产品配比调整中低密度启动，增加洋房/多层的占比启动策略回顾：沿河启动、婚庆特色配套形成核心展示区、中低密度产品为主启动；启动区占地12万平米（初步量算），容积率建议为1.5，则启动区建筑面积约18万平米；启动区配比建议（尽量实现）：中低密度（联排、洋房、多层）7万平米，高层（河景高层、普通高层）10万，商业配套/售楼处1万平米；10000400030003000面积（平米）合计会所/售楼处婚庆配套服务区北侧水岸风情街商业配套内容启动区商业配套建议兼具售楼处与一期业主会所的功能独具风格的店铺，单位面积100-500平米，地上1-2层，分段形式设置；启动时形象完成，开始招商1家1500-2000平米主