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薛家菜场地块策划构思铭豪房产||融矩【宁波】||2010年9月PART1:市场解读项目的自身现状我们已经了解的不能再透彻了，产品户型也十分适合当前的市场环境，因此我们认为本市场篇的主要目的是帮助推广找出市场卖点，同时辅助营销抓出竞争对手和客户群。前言关于项目区域立足本区域，放眼大宁波项目区位东扩北联南统筹现状：城市西片区重要结点，海曙后花园，未被重点抄作的区域！区域规划未来海曙三个区级中心，城南区级中心为其中之一：环城西路以西、新典路以南、通达路以东、环城南路两侧区域，依托未来区行政中心，形成以商贸、时尚展示为主的区级公建中心毗邻未来区行政中心共享行政中心配套与发展海曙区级行政中心海曙老城区本案区域周边配套本案城投地块华康家私城世纪盛业酒店宏远大酒店古林中学薛家小学工商学院周边配套主机成熟，能满足区域内的消费需求！区域交通机场路中山西路联丰路环城南路地块通途路未来气象路与新典路将向西延伸，其中新典路将穿过薛家南路，与水岸枫情与瑞园之间的道路相连接。加上环城南路和机场路的扩建，以及望春路、联丰中路、通途路共同搭建起便捷路网。可方便快捷的抵达老海曙市中心。本案新典路延伸段气象路延伸段多条路网便捷抵达市中心，海曙近邻的区位优势进一步放大。项目占据城西最具发展潜力区域1.环城南路与杭甬高速将整个城西划分为居住区和工业区。2.整个城西的住宅用地区域，北面得洪塘和西北面的高桥将会有大量的安置房源聚集，无法形成高端气质。3.整个城西居住用地范围内，机场路以西，联丰路以南，环城南路以北的住宅区域，发展潜力最大。区域潜力洪塘高桥工业区住宅区环城南路杭甬高速最具发展潜力综上所述，我们认为：项目地块占据城西生活区核心，未来的海曙区级行政中心旁，与市区近距离。具备打造成高端城市别墅的基础。从长远来看，发展潜力同样令人惊喜。地块本身条件优越，存在的威胁和风险主要来自人们对板块的固有印象和价值认识度缺乏。可以通过后续的项目推广加以改善。这里有/海曙行政中心旁，地段与前景双重优势关于宁波楼市关注楼市，了解走势051015202530354010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0805001000150020002500300035004000供应量（万平方米）供应套数成交趋向于平稳，供应随季节变化而变化宁波市商品住宅供销分析春节后的两个月供应量连续两月不足15万方，4月回暖供应量达到今年顶峰。后受新政的影响，宁波的供应量在5月份出现了大幅度的下降，近几个月开始稳步增加，维持在29万方左右。成交量一度从4月36万方的下降到5月的10万方。虽然6月份开始小幅上涨，平稳发展。051015202530354010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.08成交量（万方）12092138461453917996163681455414725146370500010000150002000010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.08成交均价（元/平方米）全六区大市均价突破15000元/平方米已经成为现实，市中心2万元时代、全大市1万五千元时代到来近几个月，由于大量郊区盘的成交，宁波市成交价格稳定，维持在14600元/平方米左右，未突破15000元/平方米。宁波市商品住宅供销分析户型1月成交套数2月成交套数3月成交套数4月成交套数5月成交套数6月成交套数7月成交套数8月成交套数1-8月总计别墅52660394528416043689140平方米以上1613010668212842111115137590-140平方米44223234832285379837460349290平方米以下111518631345659861768312615229住宅6%13%32%49%别墅140平方米以上90-140平方米90平方米以下2010年1月-8月宁波市住宅成交面积套数根据今年以来宁波住宅面积成交情况来看，中小户型住宅比较受欢迎。尤其是90平方米以下住宅成交占总成交的49%，90-140平方米的成交也比较乐观，占了总成交的32%，而别墅的成交就比较少了。90平方米以下刚需产品仍为需求主力宁波市商品住宅供销分析排名城区楼盘名称套数总面积m2成交金额（万元）成交均价元/m212345678910海曙区永和居易8419387814474115418江南景苑63074359252203461科技园区江北区鄞州区镇海区鄞州区鄞州区科技园区镇海区长岛花园49710481331510528970金色水岸3704518310373923068合生国际城343412595574813615都市华庭342250783517512992中海·雍城世家307440037900418396凤凰水岸268295264963216940金丰阳光2562501598434007鄞州区晴园2211821027272.149252010年1-8月宁波市住宅成交前十排名宁波市商品住宅供销分析豪宅与普住宅成交并驾齐驱，在宁波不缺市场！关于项目竞争知已知彼，销售不难！随着城市经济的发展，城市空间也向外扩大，在这个过程中，城西板块被重新审视，从前的农村稻田，到未来的高楼林立。由于未涉及到旧改等问题，因此城西蓝图的描绘，是一幅全新的景致图。随着地铁的建造，交通线路的排布，也是的城西与中心区的距离被再一次拉近。这块潜在的价值区，被更多的人所关注。从上2年的格兰春城一期、迪赛缘园，到上半年入市的晴园，待下半年即将入市的万科金色城市、恒威君园和庄、罗曼风情等。就像当初的洪塘板块一样，青林湾从3000元/平米到现在的20000元/平米，城西的价格上升空间还有多大，也是人们所热衷的。城西楼市历程城西在交通网线地进一步发展中，居住氛围渐浓，区域房产较高的性价比，也成为购房者和开发商所青睐的区域。相对去年年末，今年上半年的城西市场，例如维科水岸枫情、晴园等楼盘，均以轻轨结合新住宅区和成熟商圈作为卖点，走势良好，这也成为城西的一大特色。环城西路版块：对本案构成边缘化竞争项目共计4个。在售：永和居易：存量634套，其中468套为公寓或大面积产品；2010年第四季度：青林湾、维科上院，总计供应1810套。城西片区各板块分析城西片区成交分析楼盘名称套数成交面积成交均价1晴园22018036149792维科水岸枫情14216382165473格兰春晨242267116144东源华府61134104445高桥家园7101088216缘园1010087274虽然今年遭遇了史上最强的政策调控，但基于城西区块的潜在价值以及日渐成熟的配套和居住氛围，所受影响相对较小，客群中的自住型所占比例较高，区域价格稍低于鄞州中心区域。楼盘名开发商代理商销售状态预计推出时间占地面积总建面积容积率主力户型在售/预计推出套数去化率青林湾4期宁波房地产股份有限公司宁波迪赛房地产投资咨询有限公司待售Sep-10约4万㎡73770㎡1.64（全）116-135㎡674，可售4100永和居易宁波永和建设开发股份有限公司宁波万泰代理在售2010/6/49万㎡14万㎡1.690-95㎡77576%维科上院维科自销待售Oct-1012万㎡16万㎡1.490-50010000项目一览城西各板块现状：集士港版块：共计7个项目会在2012年上半年之内推出。2010年8月底：杉杉水木清华项目属于人才公寓，此部分已经对内销售，该项目具体有多少体量会面向市场，需要进一步跟踪；2010年第四季度：长江地块、半岛悦城、香槟水郡，预计下半年推出，总计供应1440套；2011年下半年之后：格兰春晨二期、布利杰地块、祝家桥地块。楼盘名开发商代理商销售状态预计推出时间占地面积总建面积容积率主力户型在售/预计推出套数去化率杉杉人才公寓（水木清华）杉杉集团有限公司自销在售Aug-1062902㎡99000㎡（住宅）1.6-1.890、100-136㎡898内部去化50%以上高层76149㎡高层:706别墅别墅:78高层：90-120㎡，洋房：120-140㎡高层:610叠拼:160㎡花园洋房:170联排:200㎡联排:44叠拼:48195(89㎡)半岛悦城宁波泰丰置业有限公司自销待售2011年前19848㎡37070㎡2.289㎡、119㎡164(119㎡)0香槟水郡宁波万宏置业有限公司未定待售2010-11月底7144㎡24967.46㎡2.874㎡、89㎡2120布利杰地块布利杰集团有限公司未定待售2012年51969㎡88347㎡1.7未定未定0祝家桥村2号居住地块宁波爱伊美未定待售2012年37500㎡67500㎡1.870-100㎡未定00长江地块宁波长江置业有限公司未定待售2010年年底78811㎡109072.4㎡1.301.691-100㎡，127-133㎡格兰春晨二期宁波信达中建置业有限公司自销待售2011下半年65146㎡项目一览主要楼盘概况望春板块：对本案构成间接竞争，共计3个项目，会在2010年之内推出。在售：晴园，4.28开盘，目前去化55.2%，近2周成交量有所上升，存量187套；2010年第四季度：罗曼风情、君园和庄，2个项目总计977套。楼盘名开发商代理商销售状态预计推出时间占地面积总建面积容积率主力户型在售/预计推出套数去化率晴园宁波银亿永盛房产开发有限公司银策销代（自销）在售2010/4/286.1万㎡，一期1.7万㎡15万㎡，一期约5万㎡268-92㎡418（余187）55.20%罗曼风情宁波吉时达置业有限公司迪赛待售Nov-105万㎡18万㎡2.286-138㎡1087(住宅794)0高层：110、130㎡高层：217联排：230-300㎡联排：43高桥镇长乐村一号居住地块君恒房地产未定待售2011上半年13281㎡19922㎡1.5未定未定0新联村1#居住地块恒威地产未定待售2011下半年49146㎡98292㎡2未定未定00恒威君园和庄恒威地产柏业待售Oct-10约5万㎡约10万㎡2项目一览主要楼盘概况联丰路薛家板块：对本案构成直接竞争，是本项目最重要的竞争板块，共计3个项目，会在2011年之内推出。在售：维科水岸机情，4.21开盘，目前去化62.7%，近2周成交量有所上升，存量207套；楼盘名开发商代理商销售状态推出时间占地面积总建面积容积率主力户型在售/预计推出套数去化率171789㎡别墅：280-350㎡（别墅6万㎡）高层：130-140㎡170-180㎡前丰地块恒威地产未定待售2011下半年18106㎡36212㎡1.8-2.0别墅+高层未定0集成广场－款定待售2011年10434434634.270~90㎡130~140㎡未定0维科水岸枫情宁波市鄞州维科房地产开发有限公司自销在售2010/4/2184169㎡13.4万㎡1.680-160㎡1271(余207)84%未定01.6古林薛家地块城投华星待售2011上半年107368㎡项目一览主要楼盘概况地理位置：薛家南路266号业态：普通住宅（小高层、多层）建筑面积：18万平米容积率：1.6户型分布：约90平方米精品平层；约70—180平方米电梯情景洋房；总套数：1271户成交：84%均价：17500元/平方米水岸枫情集城广场地址：薛家路、联丰路口东南侧用地面积：10434㎡总建：43463㎡,其中商业1.28万㎡容积率：4.2地块性质：商住产品：高层住宅、商业广场,住宅主力户型为70-90平方米和130-140平方米销售时间：预计明年下半年未开楼盘情况城投项目位置：项目西南面用地面积：161亩总建：17万㎡容积率：1.6产品：合院别墅、高层住宅销售时间：预计明年下半年竞争小结优势：项目区域经过几年时间的蕴育，特别是维科水枫情的推出和城投地王的成交，给这一地给带来活力，区域价值已经被认可。劣势：项目规划较小，缺少规模优势，客户接受程度存在一定考验，必须在其他方面弥补。机会：城投项目（别墅+高层）的推出，事必提升区域竞争力和区域房产均价，项目可以借势发挥。威胁：本项目所在的大城城西片区，今后一段