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济南世联怡高物业顾问有限公司2019/8/2瑾呈：中通地产中通地产冠县清泉河项目市场部分及规划意向2冠县房地产市场宏观分析3目前政府主要是信贷政策，辅以土地和税收政策来调控房地产市场房地产调控政策类型信贷政策税收政策土地政策行政政策政府重点采用，操作较为灵活，效果显著重点采用，可控性好，房税体系正在逐步完善中市场较为失序时采用，地方性、短期性特征明显一般性采用，对中长期市场产生作用政府调控手段4政策路线：截止到11月7日中央已经就房地产市场调控出台了22个相关政策，政策逐步收紧2010年新政研究央行、银监局《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》《国土资源部关于开展2009年度土地卫片执法检查工作的通知》《个人贷款管理暂行办法》1月6日1月10日2月8日2月12日2月22日3月8日3月9日5新政主要打击抑制非理性消费，作为以自需为主要市场的冠县，其受影响程度较小市场微弱走量从城市类型看一类城市二类城市三、四类城市部分市场走量市场基本正常一系列的政策措施主要针对的是投资者的投资行为，而作为四线的刚性需求较大的城市来说，消费者的购房大多数购房需求并没有减退；冠县消费者九成以上为“自住型”需求，市场基本保持正常，新政对于冠县的影响较小。冠县政府对房产政策执行力度不大，比如预交10万元可先选房；但银行方面现在很严，严格按照新政要求。不过对冠县的影响不是很大。——盛世华府销售经理政策对冠县影响62010年冠县住宅施工面积增长十分明显，截止到9月，已超过前两年总施工量，未来商品房供给量会大幅度增加商品房建设年份房屋施工面积（万平米)住宅施工面积（万平米）房屋竣工面积（万平米）200815.6414.631.78200913.4712.994.242010.1-931.5630.94——从表中数据可以看出，商品房建设三个指标整体呈上升趋势，其中房屋、住宅施工面积09年指标有所下降，主要是受08年底金融危机影响，开发商纷纷放缓开发速度；2010年1-9月，房屋、商品房施工面积呈爆发式增长，分别是2009年施工面积的2.3、2.4倍，已超过前两年的总施工量；未来商品房供应量会大幅度增加。——数据来源：冠县统计月报7冠县房地产市场以本地开发企业为主，少数开发商开始确立品牌优势，但是开发理念较为落后；在售楼盘品质较低，随着外地开发商的进入，未来楼盘向高品质转变开发商状况开发商冠县金世纪房地产开发有限公司山东民生置业有限公司聊城嘉润置业有限公司开发项目名仕花园世纪花园阳光花园水韵新城公园小区企业状况建设局下属单位，凭借名仕花园、世纪花园、阳光花园三个项目，具有了一定知名度，但是其开发理念较为落后，户型设计单一，配套匮乏，绿化率低；依靠良好的政府关系及本地开发经验，未来开发仍会以本地开发为主本地开发企业，具有良好的政府关系，其开发的水韵新城项目在冠县房地产市场在售楼盘中规模最大，品质最高外地开发商，公园小区为其在冠县开发的第一个项目，拥有5.3万平米配套公园，户型设计多样，引入先进开发理念，但是位置较偏，价格较低目前在冠县注册的房地产开发企业有金世纪、民生、长城、中信、东海、精诚、德信、百思特等20多家，以本地开发企业为主，其中冠县金世纪房地产与金冠房地产有限公司是同一家企业；在售楼盘的品质普遍较低，多为单纯满足居民基本居住功能，绿化率较低，甚至部分小区无绿化，小区内部配套不完善；随着聊城嘉润置业有限公司、百思特房地产有限公司等外地企业进入，未来冠县市场竞争会逐渐激烈，楼盘档次会向高品质转变。82009年以来商品房用地成交量大幅攀升，2009年成交70.26万平米，2010年1-11月成交125.46万平米；未来房地产市场竞争激烈根据中国土地市场网资料，冠县2010年已发布出让公告但尚未成交的商品房用地约有28万平米；根据市场调研得知，目前冠县多处正在拆迁或面临拆迁，例如清泉河改造二期工程正在拆迁；明年完成清泉河以北、冠宜春路以南、红旗路以东、建设路以西区域的拆迁工作，预计未来几年土地供应量达2000亩。2007-2010.11冠县普通商品房用地成交量020406080100120140土地成交量（万平米）0.292.470.26125.462007200820092010.1-11土地供应——数据来源：中国土地市场网2009年商品房用地成交70.26万平米，是2008年成交量的29倍，冠县房地产市场迅猛发展；2010年1-11月，普通商品住房用地成交量为124.46万平米，超过以往三年的总成交量；从商品房用地成交量来看，冠县房地产发展迅速，近两年土地放量大，未来房地产市场竞争激烈。92010年成交商品房用地13宗，其中12宗分布在清泉河以北，清泉河以南土地供应量较少，只有本项目一宗土地2010年1-11月，冠县城区住宅土地成交13宗，建筑面积约125.5万平米，其中12宗土地分布在清泉河以北，1宗土地分布在清泉河以南；清泉河以南土地成交量少，仅有本项目一宗土地。201616732592010土地成交量10111167土地供应10房地产市场小结冠县房地产市场以本地开发企业为主，在售楼盘品质较低，随着外地开发商的进入，楼盘档次会向高品质转变。结论一新政主要打击抑制非理性消费，作为以自需为主要市场的冠县，其受影响程度较小。结论三2009年以来，商品房供需旺盛，市场状况良好；商品房用地成交量大幅度上涨，未来房地产市场竞争激烈。结论二11宏观小结经济状况未来冠县城区主要向南发展，项目坐拥城市发展红利；清泉河的改造治理为本项目开发注入生机。城市发展冠县经济发展各项指标向好，为房地产发展奠定了良好的基础；固定资产和房地产投资逐年提高，城市建设进入快速发展时期，房地产行业也较为活跃。受经济环境影响，私营业主、个体工商户及企业中高层是城市消费的中坚阶层，是本项目未来主要客群来源。房地产市场冠县房地产市场处于快速发展期，供需旺盛，在大量土地供应及外地开发商进入驱动下，高品质住宅的出现是必然趋势；新政主要打击和抑制非理性需求，冠县房地产市场以自需为主，受影响较小。12住宅市场分析13目前市场上在售项目有7个，其中名仕花园与中信花园属于尾盘；潜在项目有3个冠县城区住宅分布主要分布于北环路、红旗路、振兴路、建设路沿线，住宅板块呈零星分布；北部地区主要有阳光花园、名仕花园、世纪花园；城市中心主要有中信花园、盛世华府、富华苑、美树湾；城区东部有嘉和明珠、嘉润公园小区、水韵新城；其中富华苑项目、美树湾项目以及嘉和明珠项目属于潜在项目。住宅项目分布名仕花园阳光花园世纪花园盛世华府美树湾公园小区中信花园嘉和明珠水韵新城富华苑14冠县市场在售的七个项目总体量为64.68万平方米选取标准：冠县市场在售住宅项目。在售项目本期总体量25.53万平米，在售项目总体量为64.68万平方米；在售楼盘中以2010年开盘居多，销售率均基本达到80%以上。概况及供应量世纪花园阳光花园名仕花园中信花园盛世华府水韵新城公园小区051015万平米在售期体量总体量15目前在售商品房同质性强，以110-140平米的三室为主世纪花园阳光花园名仕花园中信花园盛世华府水韵新城公园小区70809010011012013014015016020060一室两室三室五室户型供应分析目前市场上，以三室居多，户型面积以110-140平米的三室为主；在售商品房中，盛世华府与阳光花园只有三居室，其它楼盘采取三居室与其它户型相结合的方式；16目前市场是三居室占总产品的75%，两室户型销售率略高于三室户型21%75%4%两室三室其它户型销售分析868890929496两室三室其它销售率在售楼盘户型配比情况在售楼盘户型销售情况目前冠县在售楼盘户型中，最多的是三室，约占市场总量的75%左右，其次二室约占21%。其他三室以上户型供应极少，仅4%。产品比较单一。从消化率来看，目前市场推出户型中，三室消化率约94%，稍低于二室的96.0%；其他户型销售率也较高，这与该户型的较小推出量有一定关系。17住宅价格在2000元/平米-3000元/平米之间，市场均价约为2500元/平米，其中盛世华府的均价最高目前市场上的在售项目中，世纪花园与嘉润公园小区一期已售完，二期未售；取市场上在售的其余项目的均价，得知冠县住宅的均价约为2500元/平米；价格最高的楼盘为盛世华府，均价达到2600元/平米，该项目最高价已超过3000元/平米。各区域价格分析阳光花园名仕花园世纪花园中信花园盛世华府水韵新城公园小区250025002500259026002200240018目前，冠县商品房市场上，在售剩余量约0.95万平方米，剩余住宅总体量约29.29万平方米住宅存量分析目前冠县住宅市场，总体量为64.68万平米，剩余住宅总体量约29.29万平米。目前冠县市场上在售住宅量约25.53万平米，已售24.58万平米。总体量在售住宅体量在售剩余量在售销售量住宅剩余总量在售住宅64.6825.530.9524.5829.29单位：万㎡19未来1-2年内冠县市场将推出住宅约162万平米未来供应量富华苑美树湾嘉和明珠类别项目建筑面积（万平米）推出项目剩余供应量——29.29面世未推项目供应量美树湾、富华苑、嘉和明珠17.93成交土地未开发供应量——115.3总计162.52根据我司市调资料及政府土地网资料，冠县目前可预见商品房供应47.22万平米；2009年至今推出土地建面约115.3万平米；20未来两年市场竞争将非常激烈市场供需对比市场需求量市场供应量2009年，冠县市商品房销售面积为6.6万平方米；冠县目前可预见商品房供应47.22万平米；2009年至今推出土地建面约115.3万平米；由目前冠县市场土地供应、住宅存量、推售和销售速度来看，未来二年约有162万平米的住宅供应量推向市场，同时，未来两年冠县市场住宅的需求量为15万平米，市场竞争非常激烈。21房地产市场预期平稳期快速上涨期客户情况自用型客户占市场主流，投资市场进一步加强，市场购买信心逐渐增强投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为市场表现量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目逐渐增多价格全面上涨，销售速度逐渐加快，豪宅市场上涨速度快于一般物业楼盘应对策略凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点，实现楼盘价值最大化2010未来几年内2010年市场处于发展平稳期，预计未来几年内，商品房市场量价均呈上升态势，在自用型刚性需求的拉动下房地产市场处于快速发展期22住宅购房客户主要由两部分人群构成：政府相关部门人员以及经商者，这两大人群占约总人群80%客户构成分析项目名称客户特征名仕花园一期以政府人员、公务员、公安局、县政府等政府机关人员为主，二期以经商者居多，名仕花园被冠之以富人区的称号盛世华府以经商为主的消费者购买较多，其次回迁户占一部分，还有少量乡镇客户嘉润公园小区以自住为主，部分团购，县城居民占大多数，乡镇有一小部分；年龄多处于30-50岁之间，公务员、事业单位人士较多，刚性需求较强，部分为改善居住环境，投资客极少水韵新城一号楼为企事业单位团购专用，消费人群以公务员、私营业主为主，年龄处于30-45岁之间，其次有少量乡镇消费者阳光花园以公务员等政府人员以及私营业主为主，其次有少量乡镇居民以及投资客户，年龄普遍在30岁以上世纪花园以团购为主，有少量乡镇客户以及回迁户，职业以政府机关人员、私营业主为主，年龄大多处于30-45岁之间客户构成从年龄、职业以及区域三方面分析反映出以下几个特点：客户以首次置业居多，刚性需求旺盛；年龄普遍在30-45岁之间，相比于三线以上城市，购房者年龄较高，45左右的消费者多为子女购房；客户来源以冠县城市居民为主；客户职业多为政府相关部门以及经商者。23美树湾是距离本案最近的住宅项目，两项目有一定的竞争性竞争项目—美树