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1香泉中华养心谷香泉谷策划报告中期成果汇报2008年6月8日——香泉·中华养心谷——长三角第一座世界级·主题性·养心休闲小镇在日前举行的2007首届中国旅游论坛上，该县荣获“中国最佳休闲旅游县”，成为安徽省唯一入选县（市）。这是今年继”安徽省首届投资环境十佳县”、“长三角最具投资价值县”之后，和县获得的又一含金量甚高的荣誉。和县与南京一江之隔，为南京一小时都市圈成员单位。境内有香泉湖国际温泉度假中心，有球类最全、档次最高、环境最好的国家小球训练基地，及鸡笼山国家森林公园等。此次中国旅游论坛由中国民族贸易促进会主办，中国社科院旅游研究中心、世界生态文化旅游联合总会、世界非物质文化遗产管理协会等部门协办。评选活动由专家评审团、论坛组委会、国内著名专家学者、业界人士推荐及网络投票，产生出中国最佳休闲旅游城市、中国最佳休闲旅游县、中国最佳休闲旅游区、中国优秀旅游景区以及中国十佳古城(镇、村)等奖项。———内容纲要前言········3壹·研究与分析········9贰·思考与案例········41叁·定位与产品········77结语········8100前言前言ResortLifeStyle,是一种大智从容的姿态时间是最昂贵的奢侈品；多数人驾御事业，少数人驾御时间；尊享巅峰，众生奢想亦平常。——香泉·中华养心谷——长三角第一座世界级·主题性·养心休闲小镇在日前举行的2007首届中国旅游论坛上，该县荣获“中国最佳休闲旅游县”，成为安徽省唯一入选县（市）。这是今年继”安徽省首届投资环境十佳县”、“长三角最具投资价值县”之后，和县获得的又一含金量甚高的荣誉。和县与南京一江之隔，为南京一小时都市圈成员单位。境内有香泉湖国际温泉度假中心，有球类最全、档次最高、环境最好的国家小球训练基地，及鸡笼山国家森林公园等。此次中国旅游论坛由中国民族贸易促进会主办，中国社科院旅游研究中心、世界生态文化旅游联合总会、世界非物质文化遗产管理协会等部门协办。评选活动由专家评审团、论坛组委会、国内著名专家学者、业界人士推荐及网络投票，产生出中国最佳休闲旅游城市、中国最佳休闲旅游县、中国最佳休闲旅游区、中国优秀旅游景区以及中国十佳古城(镇、村)等奖项。8壹·研究与分析旅游观光业体系一般分两种，“都市型旅游观光”/“自然型观光旅游”，结合本案基础条件，以下市场分析均以“自然型旅游观光”为参照。现有旅游度假市场存在哪些问题？休闲地产的市场发展趋势是什么？本案市场机会和市场战略是什么？问题市场检测需求检测趋势检测资源检测检测通过对市场、需求、资源的全方位检测，占位最大效益市场机会，运用先进开发理念，通过差异化定位，强化泰华地产品牌效应项目概况2008年和县经济运行快速稳定，一季度生产总值比去年同期增长15.7％。工业经济保持最快增长，尤其表现为利润总额，比去年同期增长74.01倍。消费市场持续旺盛，社会消费品零售总额完成4.97亿元，同比增长16.0％。该区域第三产业的发展空间较大，从数据上分析，以服务业、现代商业、休闲度假旅游业为核心的第三产业将在近期内成为下一个增长热点。市场检测经济运行概况0123456产业增长05101520253035增加值（亿元）增加比例（％）增加值（亿元）2.484.314.91增加比例（％）3.830.810.9第一产业第二产业第三产业2007年各周边城市人均GDP发展状况上海达8600美元南京达6157美元马鞍山5580美元芜湖达3300美元巢湖达1290美元一般人均GDP达到8千到1万USD，市民休闲渡假需求将进入快速发展阶段，引领型的休闲渡假地产开始得到市场的支撑。5千到6千，为缓解巨大城市活动带来的生活压力，需求的休闲活动从市内的逛街购物，转向亲近郊外自然环境和生活的自然休闲渡假。50-150KM理想旅游度假圈域走向图。[项目区域市场概览]市场检测项目计量单位2007年±%全市接待国内外旅游者万人次4605.1218.1国内旅游者万人次4489.0018.1国外旅游者万人次116.1215.1全市旅游总收入亿元614.925.2旅游收入占GDP比重％18.78提高2.1个百分点旅游总收入占第三产增加值的比值％38.82提高3.71个百分点市场检测[07年南京旅游市场总体状况]07年南京居民人均旅游消费支出达776元，增长愈五成。南京市拥有旅行社436家，比上年末增加26家。07年三个黄金周南京接待旅游者892万人次，旅游收入67.3亿，占全年的总份额10.9%。07年，南京实施郊县旅游战略，江宁、浦口、六合等五个区县接待547万游客，旅游总收入60亿元，占全市旅游总收入9.8％。•旅游设施：珍珠泉景区、镜山湖景区、野营活动区、登山健身区、国际标准高尔夫球场、南京万米长城、野生动物生态园、观光索道、孔雀园、农夫山庄、野营俱乐部。•天浦高尔夫别墅：占地约460亩，建有2个四星级酒店标准的度假会所及270幢休闲度假别墅。南京珍珠泉旅游度假区位于南京市浦口区定山西南，为江苏省省级旅游度假区。市场检测[南京珍珠泉旅游度假区]市场检测[南京银泉庄园]南京银泉庄园是挂牌三星级天然温泉宾馆，位于浦口区汤泉镇，以特有的天然温泉水而闻名遐尔，是旅游、休闲、度假、会议、商务洽谈的理想场所，也是市政府建设南京后花园的国家级旅游中心区占地面积：16000平方米建筑面积：8000平方米度假设施：室内外游泳池两个温泉洗浴中心地下射击场可同300人同时就餐的餐厅大、中、小型会议室豪华标间80余间三大板块：旅游观光板块、旅游服务板块、休闲度假板块。九大旅游景观区：中心服务区、银牛山景区、金牛山景区、沙滩休闲区、湿地生态旅游区、铜牛山景区、湖心岛游览区、水上乐园区、滨湖休闲度假区。绿化面积：5000亩植被覆盖率：96%。金牛湖旅游风景区位于南京市六合区东北部，东临扬州，北与安徽天长市接壤，一期规划总面积23.5平方公里,原名金牛山水库。市场检测[南京金牛湖旅游度假区]金水湾国际度假村地处南京近郊溧水县东。服务设施齐全，有豪华别墅、客房、餐厅、高档会议室、多功能舞厅、桑拿中心、室内游泳池、台球室、乒乓室、美容美、商务中心、棋牌室以及网球场、快艇冲浪、帆船摇湖中垂钓、美食醉虾等丰富多彩的娱乐健身设施。市场检测[南京金水湾国际度假村]市场检测[合肥周边旅游市场状况]2006年合肥接待国内游客805.84万人次旅游收入占GDP比重仅6.4%，甚至低于全省指标（6.7%）水平2007年合肥市旅游总收入达100.05亿元，同比增长46.2%相当于当年GDP的7.5%，同比提高1.1个百分点预计2010年全市旅游总收入达到200亿合宁铁路开通，08年年底合武线开通，动车组也即将开通。预计届时合肥火车站客流量一年将增加300万人次，将极大地促进合肥旅游业的发展会展业的活跃发展，对推动旅游市场的发展起到极大促进作用目前合肥市旅游产业带动力相对薄弱。合肥市旅游局将以省旅游集团、瑞景商旅集团、海恒集团等为重点，加快培育年营业额超过10亿元的跨行业跨地区的大企业、大集团，打造旅游企业“航母”岱山湖旅游度假区位于肥东、全椒两县交界处，度假区距合肥、南京各1小时车程。旅游项目：沙滩浴场、灯光网球场、迷宫、军体乐园、跑马场、垂钓中心.开辟了配有三十多只船舶的水上旅游线。配套服务：一幢会议中心、一幢桑拿中心、一幢餐厅、十一幢单体别墅、两幢双层别墅及一幢豪华别墅（迎宾山庄）。建设中部分：五星级酒店会议场、四星级酒店、演法禅寺、名人会所、高尔夫球场（54洞）、别墅地、教育设施、码头街、酒店、野鸟保护区、养老院、医院。市场检测[岱山湖旅游度假区]项目由“甘露寺”、“龙王殿”、“福严寺”、“金佛寺”、“九龙休闲茶庄”、“娱乐中心”和自然景观及高档宾馆组成。30名尼姑，研究佛教文化；九龙休闲茶庄：以亭阁式建筑为主要特色，让游人一边品茗，切磋茶文化，一边饱览浮槎山的自然景观；娱乐中心：建设网球场、高尔夫球场、民族工艺品书画长廊、歌舞厅和棋牌室等四星级宾馆：可供1200人同时食宿市场检测[浮槎山旅游风景区（招商中）]市场检测[合肥近期规划项目]2007年，汉海极地海洋世界项目、现代科技馆、肥东白马山生态旅游度假区等项目相继落户合肥，在未来将会填补合肥在专项旅游方面的空白。合肥市计划推出浮槎山旅游风景区、紫蓬山佛教文化园、蜀山湖北岸主题度假公园、南艳湖休闲度假生态旅游、翡翠湖旅游度假区等一批旅游项目。[小结]长三角及安徽区域内的自然型旅游开发模式仍以传统游为主，旅游就是看景点，至今尚未形成高档次的旅游度假/休闲结合的一体化/人性化项目。南京周边景区的游客中，本地游客占70%，外地游客多流向其他景区，安徽和县至今为止，尚未形成区域旅游/休闲/度假的热点。住宿观光比率较低，住宿停留时间较短（平均1.5天）。目前多为一日游的休闲观光景点，滞留时间短，缺乏刺激消费收入增加的因素。一些度假村或者高尔夫球场又存在着规模小、功能单一、客群狭隘、过于纯粹等特征。传统旅游度假产业面临发展瓶颈不管是度假还是地产开发，均面临同样的问题——市场检测市场需要细分！•传统旅游地产开发系统进入升级阶段（RESORT）；•休闲度假主题类地产逐渐成为主流。基本结论周边城市旅游消费总体特点图表周末五一十一暑假寒假元旦春节上海36.017.012.524.610.20.04.4南京27.623.715.529.813.30.06.2马鞍山19.120.020.935.214.10.01.0芜湖14.018.212.221.65.01.112.9数据来源：上实投资顾问商业地产部2007年周边城市旅行频度比较[周边区域的休闲度假需求]需求检测上实本次调研统计结果显示，在经济发展程度较高的上海、南京、马鞍山等城市，周末度假需求的意识和比例比其它城市更高。据此可以预测未来本项目开发的产品类型和主推概念，以及重点切入的方向。随着长三角发达城市居民的休闲度假触角越伸越长，游客越来越愿意选择南京周边的安徽生态景区休闲度假。40%以上的受访游客认为：南京附近的安徽景区将可能成为休闲旅游目的地。55%以上的的南京及其周边游客愿意选择和县香泉温泉作为休闲旅游区域。[长三角游客需求]需求检测国内企业的企业会晤、集团娱乐消费选址，朝郊区休闲度假村发展。企业集团消费（主要是各类会议，包括企业对客户招待会、销售代理会、企业与员工间的如公司年会、员工招待、庆祝颁奖等；其他有学术交流会、研修班等）的选址，城郊型休闲度假景区较市中心更受欢迎。集团消费选址倾向选址要素和理由集团消费规模企业集团消费活动需求年次会期市中心选址：少数企业时间：市中心交通方便，容易回家，且现代氛围较浓大企业招待会年均10次中型企业招待会年均3次小型企业招待会年均2-3次1日满足会议所需设的酒店会场，服务设施度假村/星级酒店：85%企业形象，环境、设施度假村/星级酒店设施完善、服务周到有助于公司形象、比较放松，娱乐设施较多、空气新鲜，更让人放松1日～1周2-3天居多满足会议所需设的酒店会场，服务设施满足集团娱乐的设施1)具有参与性适中的夜间娱乐项目2)观赏项目资料来源：企业会晤、集团娱乐消费深度访谈报告[企业集团需求]需求检测0%20%40%60%80%100%其它17.30%18.30%10.30%34.60%老年公寓7.70%24.50%15.40%10.30%酒店式公寓44.20%32.70%33.30%16.30%别墅30.80%24.50%41%38.80%南京芜湖马鞍山巢湖[物业购买需求]需求检测根据本次调研情况，项目周边四大城市物业购买意向各有侧重。从以上数据分析，单项绝对值最高的一类是别墅，频度是133，其次是酒店式公寓，频度是125。从不同城市比较分析，别墅的主要市场在马鞍山，酒店式公寓的主要市场在南京，上实认为，其主要原因是南京的别墅竞争比较激烈，选择空间和余地较大，而和县区域尚未进入南京高端消费者视野。度假型物业需求今后将呈现持续上升趋势随着市民经济水准提升和生活方式的变化，高端度假型物业需求量日益增长。随着“限制